나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55806 [1] 경기도 화성시 남양읍 원천리 99-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소하 · 평가일 2025.05.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 남양읍 원천리 소재 '송정산업단지' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 단 독주택,농경지,임야 등이 혼재한 농촌 취락지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근은 가능하며, 본건 남서측 인근에 노선버스 등이 정차하는 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통여건은 보통시됨.

형태 및 이용상태

토지 기호(1,4)는 2필지 일단으로 북동측방면으로 완만한 완경사지의 부정형 토지로서, 현황 단독 주택 건부지 임. 토지 기호(2)는 전반적으로 북동측방면으로 완만한 완경사지의 부정형 토지로, 지목 및 현황 도로 임.

인접 도로상태

본건 기호(1,4)은 동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :자연녹지지역, 가축사육제한구역(2018-01-16)(일부제한 모든축종제한지역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임. 일련번호(2) :제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(원막(2)), 소로1류(폭 10m~12m), 가축사 육제한구역(2018-01-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제 한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임. 일련번호(4) :제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(원막(2)), 소로1류(폭 10m~12m)(접합),가축 사육제한구역(2018-01-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한 구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본 건물은 벽돌구조 기타지붕 2층건으로 (대장상 사용승인일자 : 2016.1.20), 외벽: 벽돌쌓기 및 페인트 칠 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

단독주택(1층: 방3,거실,주방,욕실 / 2층:방3,거실,주방,욕실 등)으로 이용중인것으로 탐문조사됨.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수시설이 되어 있으며,기름보일러에 의한 난방설비 갖추어져 있는 것으로 탐문조사됨.

부합물 및 종물

1. 후첨 '지적개황도 및 건물개황도'와 같이 소유자 및 권원불명의 제시외건물(ㄱ~ㄹ)이 소재하며, 제시외건물의 구조,용도,규격 등을 종합적으로 참작하여 원가법을 적용하여 평가하였음. 2. 본건 건물 기호(3) 2층 상층부에 다락이 소재하는 것으로 과거 본건 평가전례 및 현장 탐문조사 내용 등으로 파악되었는바, 이는 위치,용도 및 부합의 정도등을 감안하여 본 건물에 포함하여 평 가하였으니 참고하시기 바람.

공부와의 차이

1. 본 건물 기호(3)의 1층은 일반건축물관리대장상 용도가 단독주택(창고)이나, 현황 단독주택으로 이용중인 것으로 탐문조사 되었는바 이를 감안하여 평가하였음. 2. 본 건물은 일반건축물관리대상장 사용승인일이 2016.01.20로 등재되어 있으나, 외부 관찰 및 탐문조사 결과내용, 과거위성지도, 대장상 건축인허가일자(1994.09.14) 등으로 볼때 실제 사용 승인일과는 차이가 있는 것으로 판단되는바, 본 건물의 실제 현상 및 관리상태 등을 감안하여 평가하였으니 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1.일괄매각
2.제시외 건물(감정평가서상 ㉠~㉣) 매각에 포함
3.목록3 1층 공부상 '단독주택(차고)'이나 현황 '단독주택'으로 이용 중이고, 본 건물의 사용승인일은 2016.1.20.로 등재되어있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55806 (1)

소재지: 경기도 화성시 남양읍 원천리 99-2

용도: 단독주택

감정가: 562,766,500원 (56276만 5천원)

토지면적: 784.00㎡ (약 237.16평)

건물면적: 198.00㎡ (약 60.00평)

건물 제시외면적: 175.00㎡ (약 53.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 1.일괄매각 2.제시외 건물(감정평가서상 ㉠~㉣) 매각에 포함 3.목록3(건물) 1층 공부상 '단독주택(차고)'이나 현황 '단독주택'으로 이용 중이며, 본 건물 사용승인일은 2016.1.20.로 등재되어 있음.

특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 화성시 남양읍 원천리 소재 '송정산업단지' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재한 농촌 취락지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

* 교통상황: 본 건까지 차량 접근은 가능하며, 본 건 남서측 인근에 노선버스 등이 정차하는 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통여건은 보통시됨.

* 형태 및 이용상태: 토지 기호(1,4)는 2필지 일단으로 북동측방면으로 완만한 완경사지의 부정형 토지로서, 현황 단독주택 건부지임. 토지 기호(2)는 전반적으로 북동측방면으로 완만한 완경사지의 부정형 토지로, 지목 및 현황 도로임.

* 인접 도로상태: 본 건 기호(1,4)은 동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 일련번호(1): 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 성장관리권역.

* 일련번호(2): 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(원막(2)), 소로1류, 가축사육제한구역, 성장관리권역.

* 일련번호(4): 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(원막(2)), 소로1류(접합), 가축사육제한구역, 성장관리권역.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-01-25

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원. 상기 임차인은 대항력이 없으며 보증금 0원이므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 등기부 현황 (토지):

* 말소기준권리: 수원중앙새마을금고 근저당 (2016-02-02, 240,500,000원)

* 경매개시결정: 수원중앙새마을금고 (2025-05-08, 118,531,080원)

* 토지 등기부채권 총액: 240,500,000원

* 등기부 현황 (건물):

* 말소기준권리: 수원중앙새마을금고 근저당 (2016-02-02, 240,500,000원)

* 건물 등기부상의 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 경매 절차 진행 시 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액 (건물 관련 일부 채권 포함, 총합계): 328,411,843원

* 물건명세서 참고사항:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

* 주의사항: 1.일괄매각 2.제시외 건물(감정평가서상 ㉠~㉣) 매각에 포함 3.목록3(건물) 1층 공부상 '단독주택(차고)'이나 현황 '단독주택'으로 이용 중이며, 본 건물 사용승인일은 2016.1.20.로 등재되어 있음.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 경기도 화성시 남양읍 원천리의 농촌 취락지역에 위치하며, 인근에 송정산업단지가 있어 일부 배후 수요가 있을 수 있습니다. 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

* 상업시설: 해당 지역은 농촌 지역 특성상 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 점포 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 생활 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

* 산업단지 영향: 송정산업단지가 인근에 있어, 산업단지 근로자를 위한 주거 및 관련 서비스 수요가 존재할 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 전형적인 농촌 마을의 단독주택 밀집 지역으로, 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다.

* 교통: 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 주요 편의시설 및 관공서 등은 차량 이동을 통해 접근해야 할 것으로 보입니다.

* 주변 편의시설: 상세한 편의시설 정보는 제공되지 않았으나, 농촌 지역 특성상 대형 마트, 병원 등은 인근 도시 지역으로 이동하여 이용해야 할 가능성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용 규제: 본 건 토지는 자연녹지지역, 개발제한구역, 가축사육제한구역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위나 토지 개발에 있어 상당한 제약이 따를 수 있습니다. (1.1.1. 참조)

* 건물 현황 및 사용승인일: 1층 공부상 용도와 현황 용도가 다르고, 실제 사용승인일과 등재된 사용승인일 간에 차이가 있을 수 있다는 점은 추후 건축물대장 확인 시 주의가 필요합니다. (1.1.1. 참조)

* 제시외 건물: 175.00㎡(약 53평)에 달하는 제시외 건물이 매각에 포함되어 있어, 이에 대한 철거 또는 활용 방안을 별도로 수립해야 하는 부담이 있습니다.

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 진행된 경매이므로, 다른 담보물건의 진행 상황이나 낙찰 여부에 따라 본 건의 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 남양읍 원천리 '송정산업단지' 인근에 위치한 단독주택으로, 토지 면적 784㎡, 건물 면적 198㎡에 제시외 건물 175㎡가 포함되어 일괄 매각되는 건입니다. 토지이용계획상 자연녹지지역, 개발제한구역 등에 묶여 있어 개발에 제약이 따르는 점, 건물 현황 및 사용승인일 관련 공부와의 차이점, 그리고 제시외 건물 처리 문제는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 그러나 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되는 비교적 깨끗한 권리관계를 가지고 있으며, 감정가가 시세 대비 다소 낮게 책정되었을 가능성도 있어 관심 있게 살펴볼 만한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 깨끗한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 채권이 소멸될 것으로 예상되어 낙찰 후 권리상의 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

* 일괄 매각 장점: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로, 별도의 권리 분리나 복잡한 절차 없이 취득이 가능합니다.

* 잠재적 가치 상승: 개발제한구역 해제 또는 완화 시, 토지의 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* 산업단지 인근 입지: 송정산업단지 인근이라는 점은 향후 주거 수요 확보에 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 562,766,500원입니다.

주변 시세 분석 결과, 경기도 화성시 남양읍 원천리 지역의 유사 단독주택은 토지 면적(약 237평) 기준 평당 150만원 ~ 200만원, 건물 면적(약 60평) 기준 평당 300만원 ~ 500만원 수준으로 형성되어 있습니다.

이에 따라 본 물건의 시세는 토지 약 426,600,000원 + 건물 약 240,000,000원으로 추정하여 대략 6억 6천만원 ~ 7억 5천만원 사이로 예상됩니다.

감정가가 시세보다 다소 낮게 책정되었을 가능성이 있으며, 제시외 건물 처리 문제, 토지 이용 규제 등을 고려하더라도, 현재 시점에서 예상되는 낙찰가 범위는 감정가의 100% ~ 120% 수준으로 판단됩니다.

종합적인 고려 끝에, 예상 입찰가는 610,000,000원 (6억 1천만원)으로 제안합니다.

이는 감정가 대비 약 108.39% 수준이며, 시세 대비로는 경쟁력 있는 가격으로 판단됩니다.

(주의: 본 예상 입찰가는 현재까지의 정보 및 일반적인 시세 분석에 기반한 것이며, 실제 경매 참여 시에는 최신 시세 변동, 경쟁 물건 현황, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 재검토 후 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.