나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1181 [1] 경기도 화성시 오산동 1020 동탄역린스트라우스 103동 14층1404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한경 · 평가일 2025.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 화성시 오산동 소재 '동탄역' 남동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 업무시설, 상업시설 및 아파트 등이 혼재하는 중심상업지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 본건 북서측 인근에 GTX-동탄역이 소재하고 인근지역의 도로정비상태 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 44층 건물 중 14층 1404호임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

(별지 '건물개황도' 참조)

설비내역

본건은 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전 및 화재탐지설비 등의 소방설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 외곽으로 포장도로 개설되어 있으며, 지하주차장시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 중심상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2) , 광로3류(폭 40m~50m)
(동탄2지구)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-10-01)(일반도로, 동탄2지구)(접합),
중로1류(폭 20m~25m)(동탄2지구)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(일반도로, 동탄2지구)(접합),
가축사육제한구역(전부제한), 성장관리권역, 택지개발지구임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 화성시 오산동에 소재한 아파트로, 수원지방법원 2025타경1181 (1) 사건번호로 진행 중인 부동산 임의경매 물건입니다.

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경1181 (1)

* 소재지: 경기도 화성시 오산동 1020 동탄역린스트라우스 103동 14층1404호

* 용도: 아파트

* 감정가: 1,320,000,000원

* 토지면적: 31.60㎡ (약 9.56평)

* 토지지분: 31.6009㎡ (약 9.56평)

* 건물면적: 92.84㎡ (약 28.09평) (전용면적 추정)

* 건물지분: 92.8382㎡ (약 28.09평) (분양면적 추정 - 전용면적과 거의 동일)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 하OOOOOO

* 특이사항: 중복사건

* 주의사항: (별도 기재 없음)

* 특수물건정보: 중복사건

1.1. 입지조건

본 물건은 화성시 오산동에 위치하며, 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 위치 및 주위환경

* 본건은 동탄역 남동측 인근에 위치하며, 주변은 업무시설, 상업시설 및 아파트 등이 혼재하는 중심상업지대입니다.

* 교통상황

* 차량의 출입이 가능하며, 북서측 인근에 GTX-동탄역이 소재하고 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 인근 지역의 도로 정비 상태가 양호합니다.

* 건물 구조 및 이용상태

* 본건은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 44층 건물 중 14층에 위치한 1404호입니다.

* 현재 아파트로 이용 중입니다.

* 토지 형상 및 이용상태

* 토지는 장방형의 형상이며, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태

* 아파트 단지 외곽으로는 포장도로가 개설되어 있으며, 지하 주차장 시설을 갖추고 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태

* 본건은 중심상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2))에 속해 있으며, 광로3류(폭 40m~50m), 중로1류(폭 20m~25m) 등의 도로에 접해 있습니다.

* 또한, 가축사육제한구역(전부제한), 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리

* 을1 근저당권 (하나은행, 2018.11.29 접수, 572,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 등기사항 요약

* 소유권보존 (갑1, 2018.09.19, 우미동탄제일차피에프브이주식회사)

* 소유권이전 (갑2, 2018.11.29, 이윤희 외 1명)

* 근저당권 (을1, 2018.11.29, 하나은행, 572,000,000원, 말소기준권리)

* 2번최상만지분가압류 (갑4, 2020.04.02, 삼성전자주식회사, 1,000,000,000원, 말소)

* 임의경매개시결정 (갑5, 2025.05.08, 하나은행, 535,834,966원, 말소)

* 2번최상만지분강제경매개시결정 (갑6, 2025.05.21, 삼성전자주식회사, 2,817,687,547원, 말소)

* 2번최상만지분압류 (갑7, 2025.12.15, 화성시, 말소)

* 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 본건의 임대 관계는 미상입니다.

* 주의: 임대 관계가 확인되지 않아 인수되는 보증금 외 추가적인 부담 발생 가능성이 있으므로, 현황 조사를 통해 정확한 임차인 현황 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 없음. (지상권 개요: 없음)

* 등기부채권 총액: 1,572,000,000원

1.3. 상권분석

본 물건은 동탄역을 중심으로 한 중심상업지구에 위치하여 상권이 매우 발달되어 있습니다.

* 주변 환경

* 업무시설, 상업시설, 아파트 등이 밀집한 중심상업지대로, 유동인구가 많고 배후수요가 풍부합니다.

* 교통 여건

* GTX-동탄역이 인접해 있어 서울 강남 등 수도권 주요 도심으로의 접근성이 탁월하며, 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 주요 간선도로 접근성이 우수하여 자가용 이용 또한 용이합니다.

* 토지 이용 계획

* 중심상업지역에 속해 있어 상업 및 업무 활동에 유리한 최적의 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 주변 시설

* 동탄역 상업지구 내 위치하여 백화점(더현대 서울 동탄, 롯데백화점 동탄점 등), 쇼핑몰, 영화관, 다양한 프랜차이즈 및 전문 음식점, 카페, 은행 등 각종 편의시설이 밀집해 있습니다.

1.4. 생활정보

동탄역 역세권 아파트로 편리하고 풍요로운 생활이 가능합니다.

* 교통

* GTX-동탄역을 통해 서울 강남권까지 20분대로 이동 가능하며, 수도권 광역 교통망 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설

* 단지 인근에 대형마트, 백화점, 쇼핑몰, 병원, 은행, 관공서 등 생활 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있습니다.

* 교육시설

* 단지 주변으로 동탄초, 동탄중, 동탄고 등 다수의 초, 중, 고등학교가 분포하여 우수한 교육 환경을 제공합니다.

* 의료시설

* 한림대학교 동탄성심병원과 같은 대학병원급 종합병원을 비롯하여 다수의 병의원이 인접해 있어 의료 서비스 이용이 편리합니다.

* 공원 및 녹지

* 센트럴파크 등 인근 공원 및 녹지 공간이 조성되어 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

성공적인 투자를 위해 몇 가지 잠재적 리스크를 인지해야 합니다.

* 중복사건

* 본 물건은 중복사건으로, 관련 사건들의 진행 상황 및 결과에 따라 경매 절차에 예상치 못한 변동이 발생할 수 있습니다.

* 임대관계 미상

* 현재 거주 중인 임차인의 임대차 관계가 확인되지 않아, 보증금 외 추가적인 인수 금액이 발생할 가능성이 있습니다. 철저한 현장 조사 및 권리 분석이 필수적입니다.

* 주변 혐오시설

* 주변 지역을 조사한 결과, 물건지와 직접적으로 인접한 대규모 혐오시설(폐기물 처리장, 산업단지 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 장기적인 시세 영향 등을 고려하여 추가적인 주변 환경 조사가 권장됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 오산동에 위치한 동탄역린스트라우스 아파트로, GTX-동탄역 초역세권이라는 탁월한 교통 환경과 중심상업지구의 풍부한 생활 인프라를 자랑합니다. 부동산 임의경매로 진행되며, 등기부상 권리 관계는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정으로 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다.

그러나 임대 관계가 미상이라는 점과 중복사건으로 인한 경매 절차의 잠재적 변동 가능성은 투자 시 반드시 고려해야 할 요소입니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 검토하고 추가적인 현장 조사 및 권리 분석을 병행한다면, 우수한 입지 조건과 미래 가치를 바탕으로 안정적인 투자 성과를 기대할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

본건은 다음과 같은 투자 포인트들을 가지고 있습니다.

* 동탄역세권 핵심 입지: GTX 개통으로 인한 광역 교통망 접근성이 뛰어나 직주근접 및 출퇴근이 용이합니다.

* 풍부한 생활 인프라: 단지 인근의 대형 상업시설, 업무시설, 편의시설은 높은 주거 만족도와 생활 편의성을 제공합니다.

* 미래 가치 상승 잠재력: 동탄2신도시의 지속적인 개발 계획과 교통 호재는 향후 부동산 가치 상승을 견인할 잠재력이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,320,000,000원입니다.

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 실제 매각 기일 당시의 시장 상황, 유사 물건의 낙찰가율, 본건의 특이사항(중복사건, 임대관계 미상 등) 및 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

인수되는 임차 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 임대 관계 미상인 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 현재 동탄역 인근 유사 아파트의 시세 조사 결과, 해당 면적대의 실거래가 및 호가는 감정가와 유사하거나 다소 낮은 수준에서 형성될 가능성이 있습니다.

따라서, 본 물건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 법원 현황 조사, 동종 물건의 최근 낙찰 사례 분석, 그리고 물건 상태에 대한 면밀한 현장 조사를 통한 정밀한 시세 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.