나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56125 [1] 경기도 화성시 능동 1065-2 동탄퍼스트빌스타 11층에이1112호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청람 · 평가일 2025.06.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 능동 소재 '능동고등학교' 북측 근거리에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하고 있는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상18층 건물 내 제11층 제에이1112호로서,

외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 및 석재붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 전기설비, 승강기설비, 주차시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 왕복 7차선, 남동측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

대항력있는 임차인 있음. 임차보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56125 (1)

소재지: 경기도 화성시 능동 1065-2 동탄퍼스트빌스타 11층 에이1112호

용도: 오피스텔

감정가: 1억 4,500만원

토지면적: 10.66㎡ (약 3.22평)

건물면적: 37.83㎡ (약 11.44평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 화성시 능동 소재 '능동고등학교' 북측 근거리에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 등 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상황: 본건 북서측으로 왕복 7차선 도로, 남동측으로 약 20미터 폭의 포장도로와 접해 있어 차량 통행이 원활합니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 성장관리권역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 인수되는 권리:

* 임차인: 이

* 보증금: 38,300,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 1월 14일

* 확정일자: 2021년 7월 29일

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 임차보증금 전액이 배당되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다. 등기부상 해당 임차인의 주택임차권(을구 3번)은 말소되지 않고 인수되는 것으로 확인되었습니다.

* 말소되는 권리:

* 등기부상 갑구 4번 강제경매(채권자: 이OO)가 말소기준권리로서, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

* 기타 권리사항:

* 집합건물 등기부상 소유권이전, 신탁말소 등의 내역이 존재합니다.

1.4. 상권분석

* 본건이 위치한 지역은 오피스텔과 근린생활시설이 밀집된 상업지역으로, 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

* 인근에 '능동고등학교'가 소재하고 있어 유동인구 확보에 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

* 검색 결과, 화성시 서부 지역을 중심으로 폐기물 처리 시설 등 혐오시설 입지를 둘러싼 지역 주민들의 반대 움직임이 확인되었으나, 본건 소재지인 능동 지역과 직접적인 연관성은 낮은 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

* 건축 구조: 본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 18층 건물 내 제11층 제에이1112호입니다.

* 내부 설비: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 전기 설비, 승강기 설비, 주차 시설 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 교육시설: '능동고등학교' 북측 근거리에 위치하며, 푸른중학교, 예당중학교, 능동초등학교, 화성고등학교, 이솔고등학교 등이 반경 1.2km 이내에 소재합니다.

* 편의시설: 노브랜드, GS더프레시, 하나로마트 등 생활 편의 시설이 인근에 위치해 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 가장 큰 리스크 요인으로, 임차인 이 에게 지급되어야 할 보증금 38,300,000원이 배당되지 않을 경우 매수인이 이를 추가로 부담해야 합니다. 이는 낙찰가율 산정에 매우 중요한 요소입니다.

* 비행안전제6구역: 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전구역에 해당합니다. 이는 건축물의 높이 제한 등 개발에 일부 영향을 미칠 수 있으나, 최근 관련 규제 완화 움직임도 있습니다.

* 성장관리권역: 수도권정비계획법에 따른 성장관리권역으로, 산업 입지 및 개발에 대한 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 능동에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 인프라가 비교적 잘 갖추어진 지역에 소재하고 있습니다. 다만, 본건의 가장 큰 특징이자 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 이 의 보증금 3,830만원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있다는 점입니다. 임차인의 보증금 전액이 낙찰 대금에서 배당되지 않는 경우, 해당 금액만큼 추가 비용이 발생하므로 입찰 시 이를 반드시 고려해야 합니다. 비행안전제6구역에 포함되어 있으나, 최근 규제 완화 추세 및 해당 지역의 일반적인 건축 허용 높이를 감안할 때 심각한 제약이 되지는 않을 것으로 보입니다.

1.8. 투자 포인트

* 동탄신도시 내 오피스텔로, 지역 내 산업 및 주거 수요를 바탕으로 한 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 인근에 다수의 학교와 편의시설이 위치하여 주거 편의성이 양호합니다.

* 대항력 있는 임차인으로 인한 인수 부담을 고려하여 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우, 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 오피스텔 실거래가는 5,000만원에서 5,700만원 수준으로 확인됩니다. 감정가는 1억 4,500만원으로, 이는 현재 시장 실세와 상당한 차이를 보입니다.

그러나 본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 38,300,000원을 매수인이 인수해야 하는 조건이 있습니다. 따라서 예상 입찰가는 해당 인수 보증금을 제외한 금액과 현재 시장 시세를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 건물 실거래가 범위: 약 5,000만원 ~ 5,700만원

* 인수 보증금: 38,300,000원

* 총 부담 예상 금액: (실거래가 범위) + (인수 보증금)

이러한 점을 감안할 때, 본건의 예상 입찰가는 인수해야 할 보증금 3,830만원을 고려하여, 시세 하한선인 5,000만원을 기준으로 보증금 부담액을 더한 약 8,830만원 이하, 혹은 시세 범위 내에서 보증금 인수 부담분을 반영한 합리적인 수준에서 결정하는 것이 바람직합니다.

실제 입찰가는 부동산 경매 시장의 수급 상황, 본건의 정확한 상태, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.