나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56320 [1] 경기도 화성시 봉담읍 동화리 477-5 가동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝감정 · 평가일 2025.06.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 봉담읍 동화리 소재 ""봉담고등학교"" 북동측 인근에 위치하며,
부근은 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 일부 중소규모의 제조업체 등으로
주위환경은 보통임.

교통상황

본건단지까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 교통상황
보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕,경사지붕)지붕 지상 5층 건내 제5층 제501호로서
(사용승인일 : 2023. 5.25)

외 벽 : 벽돌 마감 등
내 벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감(탐문에 의함)
창 호 : PVC이중창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 화재탐지 및 화재경보 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 토지이며, 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 동측으로 폭 약 8미터 정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)과 기호(2) 토지 공히 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 등 부재로 임대관계 미상임.

물건 비고

다세대주택으로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원에서 진행 중인 2025타경56320 (1) 사건의 부동산 임의경매 물건입니다. 경기도 화성시 봉담읍 동화리 477-5 가동 5층501호에 소재하며, 다세대주택으로 이용 중입니다. 감정평가액은 309,000,000원입니다. 토지는 총 42.68㎡(약 12.91평)이며, 건물 면적은 48.91㎡(약 14.79평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다. 채권자는 반OOOOOOO이며, 공동담보 물건입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 화성시 봉담읍 동화리 소재 "봉담고등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 일부 중소규모 제조업체 등이 혼재하여 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 교통 상황 역시 보통으로 평가됩니다. 본건 토지는 동측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다. 토지이용계획상 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 성장관리권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 7월 12일 접수된 반월농업협동조합의 근저당권(채권액 264,000,000원)입니다. 본 경매 개시 결정은 2025년 6월 5일에 이루어졌습니다. 등기부채권 총액은 264,000,000원입니다. 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 임의경매 개시결정 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황으로는 인수할 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 대항력 있는 임차인이나 인수해야 할 보증금 부담은 없는 것으로 보입니다. 다만, 이해관계인 부재로 임대관계는 미상으로 파악되었습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 지역은 다세대주택과 아파트 단지가 밀집한 주거지역이며, 근린생활시설 및 일부 중소규모 제조업체가 혼재하는 복합적인 상권입니다. 이는 주거 수요와 함께 상업 및 일부 산업 활동이 공존함을 시사합니다. 토지는 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용되고 있습니다.

1.4. 생활정보

봉담고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다. 대중교통 이용을 위한 노선버스정류장도 가까운 거리에 소재합니다. 주변에 다양한 편의시설이 있을 것으로 예상되나, 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다. 현재까지 파악된 정보상으로는 특별한 혐오시설이 인접해 있지 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크

이해관계인 부재로 정확한 임대 관계 및 현황 파악이 어려운 점은 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다. 또한, 감정평가액(309,000,000원)과 최근 유사 물건의 실거래가 사이에 상당한 차이가 존재한다는 점은 매우 중요한 고려 사항입니다. 신축 건물임에도 불구하고 시세와의 괴리가 크다는 점은 경매 참여 시 신중한 판단을 요구합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2023년 5월에 사용승인된 신축 다세대주택으로, 건물 자체의 물리적 상태는 양호할 것으로 기대됩니다. 봉담고등학교 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있으며, 토지와 건물 일괄 매각으로 소유권 확보가 용이하다는 장점이 있습니다. 그러나 주변 환경이 주거, 근생, 제조업체가 혼재되어 있어 쾌적성에 대한 고려가 필요할 수 있습니다. 권리 분석상 특이사항은 발견되지 않았으나, 감정가와 실제 시세 간의 큰 격차는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인으로 작용할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 2023년 5월 사용승인된 신축 건물입니다.

* 봉담고등학교 인근으로 교육 인프라가 갖추어져 있습니다.

* 토지와 건물을 일괄매각하여 온전한 소유권 확보가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 309,000,000원입니다. 일반적으로 첫 경매에서는 감정가의 100%부터 시작하므로, 본건의 최저 입찰가는 309,000,000원입니다.

그러나 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 조건의 다세대주택(2016년식, 전용면적 53.61㎡, 4층)이 2026년 5월 29일에 128,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 평당 시세를 환산하면 약 790만원/㎡ (약 260만원/평) 수준입니다. 본건의 건물 면적(48.91㎡)에 이 시세를 적용하면 약 116,841,000원의 추정 시장 가치를 산출할 수 있습니다.

이와 같이 본건의 감정가(309,000,000원)와 분석된 시장가(약 1억 1천 7백만원 ~ 1억 6천만원 범위 추정) 사이에 현저한 괴리가 존재합니다.

따라서 1차 경매 시점에서 감정가인 309,000,000원으로 입찰하는 것은 현재 시장 상황에 비추어 볼 때 매우 비합리적일 수 있습니다. 만약 본 물건이 유찰될 경우, 2차 경매에서는 최저 입찰가가 감정가의 70~80% 수준으로 낮아지므로, 이때부터 시세에 근접한 합리적인 입찰가 산정이 가능할 것입니다.

본 물건의 현재 시세는 대략 1억 3천만원에서 1억 6천만원 사이로 추정되나, 1차 경매 참여 시에는 감정가인 309,000,000원 이상으로 입찰해야 합니다. 시세 대비 고평가된 상태이므로, 1차 경매에서 낙찰될 가능성은 낮으며, 2차 또는 3차 경매 시점을 고려하여 시세에 맞는 입찰가를 산정하는 전략이 필요합니다.

현 시점에서의 '예상 입찰가'는 첫 입찰가의 최소 금액인 309,000,000원입니다. 하지만 권장되는 합리적인 입찰가는 유찰 이후 시세가 반영된 금액으로, 2차 경매 시점을 기준으로 약 1억 5천만원 ~ 1억 8천만원 선을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.