나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56277 [1] 경기도 화성시 영천동 679-8 브리즈힐오피스텔 1동 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 화성시 영천동 소재 '다원중학교' 남동측 인근에 위치하며 인근은 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔, 공장 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 이용편의는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 중 제3층 제303호로서,
외 벽 : 석재붙임 등 마감.
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감.
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

일련번호 1) 업무시설(오피스텔)으로 이용중임.

설비내역

통상의 위생 및 급ㆍ배수설비, 개별 냉ㆍ난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차장설비 등이있음.

토지의 형상 및 이용상태

■ 토지의 형상
대체로 남측하향의 사다리형 토지를 평지조성하였음.

■ 이용상태
건부지[업무시설(오피스텔), 제1종근린생활시설(소매점)]으로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 서측으로 왕복 3차선의 포장도로 및 북측으로 왕복 2차선의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

영천동 679-8 :근린상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-10-01)(중(집)1-96)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-10-01)(중(국)3-150)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

1. 업무시설(오피스텔)로 이용중이며, 집합건축물대장의 건축물현황도상 전유부분 외에 다락이 소재함.
2. 을구4번 주택임차권자 김이슬의 보증금반환채권 양수인인 신청채권자의 2026.9.3.자 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의서가 제출되었음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56277 (1)

소재지: 경기도 화성시 영천동 679-8 브리즈힐오피스텔 1동 3층 303호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 140,000,000원

토지면적: 7.95㎡ (약 2.40평)

토지지분: 7.95㎡ (약 2.40평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 21.48㎡ (약 6.50평)

건물지분: 21.48㎡ (약 6.50평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 중 제3층 제303호

건축연도: 2018년 (최근 매매/전월세 정보 기반)

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

대상물건은 경기도 화성시 영천동 소재 '다원중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔, 공장 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

대상물건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

도로상태:

대상 토지는 서측으로 왕복 3차선, 북측으로 왕복 2차선 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

근린상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구에 해당합니다.

3. 권리분석

경매개시결정 등기:

수원지방법원 2025타경56277 (2025.06.02. 접수) 강제경매 (채권자: 주택도시보증공사)

말소기준권리:

화성시 압류 (2024.03.29. 접수)

임차인 현황:

* 김 (주택임차권)

- 보증금: 140,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021.03.22

- 확정일자: 2021.03.24

- 배당신고일자: 2024.08.12

- 대항력: 있음

- 비고: 집합건물 등기부 요약상 '을4' 순위 임차권으로, 매각으로 인해 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 보증금 전액이 배당되지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 송

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2025.04.04

- 대항력: 없음

인수 권리:

을4 순위 주택임차권 (김 ): 보증금 140,000,000원. 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액 인수.

4. 상권분석

주변 환경:

해당 물건은 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 상업 및 주거 기능을 갖추고 있습니다. 인근 공장지대는 상권에 영향을 줄 수 있으나, 오피스텔 자체의 이용 목적과는 직접적인 관계가 적을 수 있습니다.

토지 이용계획:

근린상업지역 및 택지개발지구에 속해 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

편의시설:

인근에 아파트 단지와 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설:

'다원중학교'가 인근에 위치하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수:

임차인 김 의 보증금 140,000,000원은 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다. 만약 배당으로 보증금 전액이 변제되지 못하면, 인수해야 하는 금액이 상당하므로 투자금 회수 계획 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

다락 공간 소재:

집합건축물대장 건축물현황도상 전유부분 외에 다락이 소재하는 것으로 기재되어 있습니다. 이는 실제 사용 면적과 공부상 면적 간의 차이가 발생할 수 있으며, 불법 건축물에 해당될 경우 추후 시정 명령이나 이행 강제금 부과의 대상이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 영천동에 위치한 브리즈힐오피스텔 내 물건으로, 비교적 최근에 건축된 신축급 오피스텔입니다. 입지조건 및 교통 여건은 보통 수준이며, 근린상업지역으로 개발 가능성이 있는 지역에 해당합니다. 그러나 현재 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금(140,000,000원)이 매각 후에도 인수될 가능성이 매우 높아, 투자금 산정 시 가장 큰 고려 사항이 됩니다. 또한, 공부상 면적 외 다락 공간의 존재는 추후 법적 이슈 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

8. 투자 포인트

신축급 오피스텔: 2018년에 건축된 건물로 비교적 최신 시설을 유지하고 있습니다.

지역 개발 잠재력: 동탄2지구 및 택지개발지구에 속해 있어 향후 지역 발전에 따른 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

임대 수익 가능성: 오피스텔로서 공실 위험이 상대적으로 낮은 지역이라면 꾸준한 임대 수익을 기대할 수 있습니다. (단, 현재 임차인은 차임이 없는 상태입니다.)

9. 예상 입찰가

본 물건의 최근 매매 사례(2026년 1월~6월)에서 동일 면적(21.48㎡) 기준으로 75,000,000원 수준의 거래가 확인되었습니다. 감정가 140,000,000원은 최근 시세보다 현저히 높은 수준입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 140,000,000원을 인수해야 하는 점을 고려할 때, 매수인이 부담하게 될 총 투자 비용은 입찰가와 인수 보증금을 합한 금액이 됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 이러한 시장 가격 및 인수 부담을 반영하여, 물건 자체의 실질적 가치와 시장 거래가격을 기준으로 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 72,000,000원

위 예상 입찰가는 최근 시세 및 물건의 제반 사항을 고려하여 산정되었으며, 실제 입찰 시에는 법원 진행 상황, 경쟁 입찰자 수, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 판단하여 최종 결정해야 합니다. 특히, 임차인 보증금 인수 여부 및 금액에 대한 최종 확인은 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.