나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1137 [1] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1036-9 아임홈 6층604호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다임 · 평가일 2025.05.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""수원시청"" 북동측 인근에 소재하며, 주위는 상업용시설, 숙박업소, 오피스텔, 위락시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 수인분당선(수원시청역)이 소재하는바 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

기호(1) : 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 건물내 제6층 제604호로서,

외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
내 벽 : 벽지 등 마감.
창 호 : 샷시창 구조임.

이용상태

도시형생활주택 원룸형으로 조사되었음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 공동주택(도시형생활주택 원룸형) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약10m내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임.

물건 비고

도시형생활주택 원룸형임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경1137 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1036-9 아임홈 6층 604호

* 용도: 도시형생활주택

* 건물명: 아임홈 (I'M HOME)

* 층수: 6층 604호

* 감정가: 100,000,000원

* 토지면적: 6.13㎡ (약 1.85평)

* 토지지분: 6.131㎡ (약 1.85평)

* 건물면적: 16.19㎡ (약 4.90평)

* 건물지분: 16.19㎡ (약 4.90평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 윤

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본 건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 수원시청 북동측 인근에 위치하며, 주변은 상업용시설, 숙박업소, 오피스텔, 위락시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장과 지하철 수인분당선 수원시청역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로상태: 본 건은 남측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m~12m)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 속합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2020년 9월 29일 접수된 주식회사 씨앤아이파이낸셜대부의 근저당권(을7)입니다.

* 임차인 현황:

* * 윤 : 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020년 4월 3일, 확정일자 2020년 4월 8일, 배당신고일자 2024년 4월 30일. 대항력이 있습니다.

* 인수되는 권리: 본 건에는 대항력 있는 임차인 윤 이 존재합니다. 임차인의 전입일자(2020-04-03)와 확정일자(2020-04-08)가 말소기준권리(2020-09-29)보다 앞서므로, 임차인의 보증금 90,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 다만, 물건명세서상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으며, 이는 배당에서 보증금이 전액 변제될 경우 매수인이 인수할 잔액이 없음을 의미할 수 있습니다. 그러나 '배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라는 문구도 있어, 배당 결과에 따라 인수 금액이 발생할 수 있는 점은 반드시 확인해야 할 중대한 리스크입니다.

* 등기부 요약: 소유권 이전, 다수의 근저당권 및 압류, 가압류가 등기되어 있었으며, 말소기준권리보다 선순위인 주택임차권(윤 )이 존재합니다. 본 경매는 임차인 윤 이 신청한 강제경매입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 아임홈 (I'M HOME, 소재지: 인계동 1036-9, 건물 사용승인: 2015년)의 유사 물건(전용면적 17.59㎡)이 2025년 12월 72,000,000원에 거래되었습니다.

* 휴림빌 (소재지: 인계동 970-12, 건물 사용승인: 2016년)의 물건(전용면적 44.37㎡)은 2025년 12월 155,000,000원에 거래되었습니다.

* 진영빌라 (소재지: 인계동 949-19, 건물 사용승인: 1991년)의 물건(전용면적 84.12㎡)은 2025년 12월 178,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건(16.19㎡) 대비 유사 물건 거래가액: 동일 건물인 아임홈(1036-9)의 전용면적 17.59㎡ 물건이 72,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본 건(16.19㎡)의 시장 가치는 약 66,000,000원 내외로 추정해볼 수 있습니다. 감정가(100,000,000원)는 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 상업시설 및 건물 특성: 수원시청 인근의 상업 중심지에 위치하여 유동인구가 풍부하며, 도시형생활주택 원룸형으로 1인 가구 임대 수요가 기대됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 수원시청, 각종 행정기관, 금융기관, 병원, 대형 쇼핑몰 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통 접근성: 지하철 수인분당선 수원시청역을 도보로 이용 가능하며, 광역버스 및 시내버스 노선이 다수 운행되어 출퇴근 및 이동이 매우 편리합니다.

* 기타: 주변에 문화시설 및 위락시설 등이 있어 생활 환경이 다소 복잡할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 가능성: 임차인 윤 의 보증금 90,000,000원을 인수할 경우, 이는 감정가의 90%에 달하는 큰 금액입니다. 배당에서 전액 변제되지 않을 시, 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있어 주의가 필요합니다. (단, '인수 보증금 합계: 0원' 표기가 배당을 통한 전액 변제를 의미한다면 리스크는 줄어듭니다. 명확한 확인이 필수입니다.)

* 소형 원룸형 주택: 16.19㎡의 소형 면적으로 인해 향후 매각 시 수요층이 제한될 수 있으며, 임대 수익률 및 환금성 측면에서 고려가 필요합니다.

* 복합 용도 지역: 주변에 상업시설, 숙박업소, 위락시설 등이 밀집되어 있어 소음이나 기타 생활 불편이 발생할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 수원시청역 역세권의 우수한 입지와 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖춘 도시형생활주택입니다. 1인 가구의 임대 수요를 기대할 수 있는 장점이 있습니다. 그러나 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 90,000,000원 인수 가능성입니다. 이 금액이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 추가로 부담해야 하는 금액이 발생하며, 이는 최근 실거래가와 비교했을 때 추가적인 재정 부담을 야기할 수 있습니다. 따라서 본 건의 실제 가치를 판단하기 위해서는 임차인의 보증금 회수 가능성에 대한 면밀한 분석이 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 수인분당선 수원시청역 도보 접근 가능

* 풍부한 생활 인프라: 수원시청 및 주변 상업 시설 이용 편리

* 1인 가구 임대 수요: 소형 원룸형 주택으로서의 잠재력

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 100,000,000원

* 유사 물건 시세 기반 가치 추정: 약 66,000,000원 (17.59㎡ 기준 72,000,000원 거래 사례 기반)

* 보증금 인수 관련 주의사항: 본 건은 대항력 있는 임차인(윤 )의 보증금 90,000,000원을 인수할 경우, 낙찰자가 부담해야 하는 총 실질 비용은 입찰가와 인수 보증금의 합계가 될 수 있습니다. 만약 배당을 통해 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자는 해당 잔액을 추가로 부담해야 합니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 기재는 배당을 통한 전액 변제를 가정할 때 적용될 수 있으나, 만약 배당이 부족할 경우 총 부담액은 90,000,000원에 가까워지거나 초과할 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 상기 고려사항 및 시장 가치 추정치를 바탕으로, 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제된다는 가정 하에, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 65,000,000원으로 제안합니다. (이 경우, 입찰가 65,000,000원 + 잠재적 인수 보증금 25,000,000원 = 총 90,000,000원의 실질 부담이 발생할 수 있습니다.)

* 총 예상 부담액 (입찰가 + 인수 보증금, 만약 배당에서 전액 변제되지 않을 경우): 최대 90,000,000원 이상

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.