나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1132 [1] 경기도 화성시 봉담읍 상리 11-47 지맨프라자 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 봉담읍 상리 소재 '봉담중학교' 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 다가구주택, 근린생활시설 및 교육시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브)지붕 지하1층 / 지상3층 건물 내 제1층 제103호로서
외벽 : 석재 및 타일 마감 등,
내벽 : 내부 인테리어 마감 등,
창호 : 알루미늄 새시 마감 등임.

이용상태

근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비 및 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 4필 일단지의 사다리형에 가까운 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 20미터, 남서측으로 노폭 약 8미터 및 북동측으로 노폭 약 11미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.
기호(2) : 제1종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.
기호(3) : 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.
기호(4) : 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임.
(2) 기타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1132 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 기본 현황

소재지: 경기도 화성시 봉담읍 상리 11-47, 지맨프라자 1층 103호

용도: 근린상가

감정가: 225,000,000원

토지면적: 56.86㎡ (약 17.20평)

건물면적: 81.81㎡ (약 24.76평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 현황

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브)지붕 지하 1층, 지상 3층 건물 내 제1층 제103호로, 외벽은 석재 및 타일, 내벽은 내부 인테리어 마감, 창호는 알루미늄 새시 마감입니다.

위생 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비 및 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

1.4. 토지 현황

인접지 대비 등고평탄한 4필 일단지의 사다리형에 가까운 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

남동측 약 20미터, 남서측 약 8미터, 북동측 약 11미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.5. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지는 제1종일반주거지역에 속하며, 소로2류, 중로1류, 소로1류 등의 도로에 접해 있습니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(기호3), 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

1.6. 특이사항

유동화물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 화성시 봉담읍 상리 소재 '봉담중학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 다가구 주택, 근린생활시설 및 교육시설 등이 혼재하는 지역입니다. [cite: 본문]

봉담중학교는 경기도 화성시 봉담읍 상리 11-40에 위치하며, 2000년에 개교한 공립 중학교입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부등본 요약

말소기준권리는 2015년 10월 14일 접수된 수산업협동조합중앙회의 근저당권(을4, 276,000,000원)입니다.

이후 설정된 근저당권(을5, 김옥선, 72,000,000원), 임의경매개시결정(갑12, 수원지방법원 2025타경1132, 238,426,170원) 등은 모두 말소될 예정입니다.

소유권이전신탁 (갑2, 대한토지신탁주식회사, 2008-11-28) 및 소유권이전 (갑4, 정정은, 2015-10-14) 등기 내역이 있습니다.

총 등기부채권액은 348,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 류정삼 씨가 있으며, 보증금 30,000,000원, 차임 1,000,000원에 2022년 12월 16일 전입(사업일자)하였습니다.

임차인의 대항력은 없습니다.

임대관계 및 확정일자, 배당신고일자 등은 미상입니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위 권리 없이, 임차인의 대항력도 없으므로 매각으로 인해 모든 권리(임차권 포함)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건은 경기도 화성시 봉담읍 상리 일대에 위치하며, 주변 지역은 아파트 단지, 다가구 주택 등 주거시설과 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 주민을 대상으로 한 상권 형성이 가능합니다.

4.2. 상권 특성

근린상가로서 지역 내 유동인구 및 배후수요를 기반으로 안정적인 영업이 가능할 것으로 보입니다.

화성시 봉담읍 지역의 상가 시세 동향을 추가적으로 파악할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

단지 인근에 봉담중학교 등 교육시설이 위치합니다.

주변 주거 밀집 지역을 기반으로 한 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됩니다.

5.2. 교통 접근성

차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특수물건 정보

유동화 물건으로, 자산유동화 과정에서 발생한 특이사항이 있을 수 있습니다.

6.2. 미상 정보

임차인의 임대관계, 확정일자, 배당신고일자 등이 미상으로, 명도 시 관련 절차 진행에 참고해야 합니다.

6.3. 혐오시설 확인

본건 소재지인 경기도 화성시 봉담읍 상리 11-47 주변에 대한 혐오시설 존재 여부는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 봉담읍의 근린상가로, 아파트 단지와 주택이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 배후수요가 확보된 입지입니다.

건물은 철근콘크리트 구조이며, 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

권리관계가 비교적 명확하며, 인수되는 권리가 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

다만, 유동화 물건이라는 점과 임차인 정보의 일부 미상인 점은 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 지역 상권: 주거 밀집 지역과 인접하여 고정적인 수요 확보 가능

* 권리관계 단순: 말소기준권리 파악 용이, 인수되는 권리 없음

* 접근성 양호: 차량 및 대중교통 이용이 편리한 입지

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 225,000,000원을 기준으로 시장 상황, 본건의 수익률, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

매각으로 소멸되지 않는 인수 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 산정합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가 및 임대 시세 조사, 그리고 현장 조사를 통한 상세 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.