나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1101 [1] 경기도 수원시 권선구 호매실동 1401 호매실중앙파크뷰주건축물제1동 5층504호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경한감정 · 평가일 2025.04.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 수원시 권선구 호매실동 소재‘능실초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 업무시설(오피스텔), 아파트, 주상용 부동산 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 보통임.

건물의 구조

2021년 05월 26일 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 평지붕 지하5층, 지상10층 건물 내 제5층 제504호외 2개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인트 및 인테리어 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

-기호(1)은 공부상 용도 교육연구시설(학원)이며, 현황 'ART BLANC 미술학원'으로 이용중임.
-기호(2)는 공부상 용도 교육연구시설(학원)이며, 현황 '믹스짐 필라테스'로 이용중임.
-기호(3)은 공부상 용도 교육연구시설(학원)이며, 현황 '버나폰 보청기'로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형의 토지로서, 근린생활시설 및 교육연구시설, 의료시설, 업무시설(오피스텔) 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 30m 내외, 서측으로 노폭 약 25m 내외, 동측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로 및 남측으로 노폭 약 6m 내외의 보행자도로와 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

-호매실동 1401번지: 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(호매실지구), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

-호매실동 1401-1번지: 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(호매실지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가) 임대관계 : 미상임.
나) 기타 : 없음.

물건 비고

공부상 용도 교육연구시설(학원)이며, 현황 'ART BLANC 미술학원'으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 수원지방법원 2025타경1101 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 호매실로104번길 24-43 (호매실동) 5층 504호 (호매실 중앙파크뷰 주건축물 제1동)

건물 사용승인일: 2021년 05월 26일

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 지하 5층, 지상 10층 건물

물건 종류: 구분건물 (토지/건물 일괄매각)

경매 구분: 부동산 임의경매

감정가: 479,000,000원

토지 면적: 16.61㎡ (약 5.02평)

토지 지분: 16.606㎡ (약 5.02평)

건물 면적: 68.25㎡ (약 20.65평)

건물 지분: 68.25㎡ (약 20.65평)

용도: 공부상 교육연구시설(학원)이며, 현황 'ART BLANC 미술학원'으로 이용 중입니다. (건축물대장상 해당 건물 주 용도는 업무시설로 기재되어 있으나, 본 물건은 교육연구시설로 등록 및 활용 중입니다.)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 경기도 수원시 권선구 호매실동에 소재한 ‘능실초등학교' 남동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 각종 근린생활시설, 업무시설(오피스텔), 아파트, 주상용 부동산 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하고 있어 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 도로 상태: 본건은 북측으로 노폭 약 30m, 서측으로 약 25m, 동측으로 약 15m의 포장도로와 접하고 있으며, 남측으로는 노폭 약 6m의 보행자 도로와도 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

* 토지 이용 계획: 해당 물건은 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(호매실지구) 등에 속해 있으며, 다양한 도로 조건(대로2류, 대로3류, 중로2류, 소로3류)을 갖추고 있습니다. 또한, 공공주택지구, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (세종중앙농업협동조합, 2022.04.21. 접수, 채권최고액 362,400,000원) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 갑4, 갑5, 을1(말소기준권리), 갑6, 갑7, 갑8, 갑9 등기(신탁말소, 소유권이전, 근저당권, 압류, 임의경매, 압류, 압류)는 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 명시된 권리분석상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 '지상권개요'로 기재되어 있으나, 등기사항에 지상권 등기는 확인되지 않습니다. 따라서 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 950,000원

* 전입일자(사업자등록일): 2023-03-30

* 확정일자: (미상)

* 배당신고일자: 2025-05-23

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금 10,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건이 위치한 호매실동 일대는 아파트 단지와 근린생활시설, 업무시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 특히, 능실초등학교 등 교육시설이 인접해 있어 안정적인 수요층을 확보하고 있습니다.

* 상업 활동: 본 물건은 ‘ART BLANC 미술학원’으로 현재 성업 중이며, 같은 건물 내에 ‘믹스짐 필라테스’, ‘버나폰 보청기’ 등 다양한 업종이 입점해 있어 지역 상권의 활력을 보여줍니다. 이는 교육 및 서비스 업종에 대한 꾸준한 수요가 있음을 시사합니다.

* 교통 접근성: 차량 및 대중교통 접근성이 양호하여 잠재 고객의 방문이 용이합니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 능실초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의 시설: 각종 근린생활시설이 주변에 밀집해 있어 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 의료 시설: 상가 지역 특성상 의료기관(의원, 약국 등)이 다수 분포할 가능성이 높습니다. (별도 확인 필요)

* 주거 환경: 주변에 다수의 아파트 단지가 있어 배후 주거 수요가 탄탄합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 용도 혼재: 건축물대장상 본 건물 전체의 주 용도는 업무시설이나, 본 물건은 교육연구시설로 등록 및 사용 중입니다. 추후 용도 변경 또는 건물 전체의 재건축/리모델링 시 발생할 수 있는 제반 사항을 고려해야 합니다.

* 비행안전제6구역: 본 물건이 포함된 지역은 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전제6구역(전술)에 해당됩니다. 이는 향후 건축물의 증축, 개축, 용도 변경 등에 일부 제한을 받을 수 있습니다.

* 공공주택지구 지정: 공공주택특별법에 따른 공공주택지구로 지정되어 있어, 지역 개발 계획에 따른 환경 변화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건 인근에 직접적으로 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(폐기물 처리장, 유해 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2021년 사용승인) 건물 내에 위치하며, 현황 ‘ART BLANC 미술학원’으로 운영 중인 교육연구시설입니다. 입지적으로 주거단지와 상업시설이 혼재된 지역으로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 권리 관계가 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 비행안전구역 지정 등 일부 행위 제한 사항이 존재하나, 현재 학원으로 정상 운영 중임을 감안할 때 당장의 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 사업체 운영: ‘ART BLANC 미술학원’이라는 현황으로 운영되고 있어, 인수 후 즉시 수익 창출이 가능합니다.

* 신축 건물: 2021년 사용승인을 받은 건물로, 건물 노후화에 따른 수리 비용 부담이 적습니다.

* 우수한 입지: 아파트 단지와 상업시설이 밀집한 지역에 위치하여 탄탄한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 명확한 권리 관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 낙찰 후 권리관계에 대한 추가적인 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 479,000,000원입니다.

현재 유사 물건의 시세 조사를 통해 면적, 층수, 입지 등을 고려했을 때, 입찰 경쟁은 감정가 수준 또는 그 이하에서 형성될 가능성이 있습니다.

명확한 시세 정보는 추가적인 시장 조사가 필요하나, 현재 정보와 일반적인 경매 시장 상황을 고려하여, 약 430,000,000원 ~ 470,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 조사 및 주변 시세, 경쟁 물건의 동향 등을 종합적으로 분석하여 결정하는 것이 바람직합니다. 인수 보증금이 0원이므로, 산정된 입찰가에서 별도의 보증금 인수 비용은 고려하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.