나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55823 [1] 경기도 용인시 기흥구 농서동 455 프리미엄원희캐슬기흥서천 1층엘151호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온빛감정 · 평가일 2025.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 농서동 '서천고등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 공장(지식산업센터) 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 노선버스정류장과 원거리 밖에 지하철 수인분당선 '망포역'이 소재하는 등 양호함.

건물의 구조

2019년 4월 2일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상10층 내 제1층 제엘151호로서,

- 외벽 : 강화유리 마감 등,
- 내벽 : 인테리어 및 페인팅 마감 등,
- 창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

후첨 '내부구조도'와 같이 인접 제엘149호 내지 제엘154호와 함께 경계벽의 구분없이 공히 근린생활시설(일반음식점, 춘향골 한식뷔페)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급.배수설비, 옥내소화전, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지인 3필지 일단의 토지로서 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측, 동측, 남측으로 각 노폭 약15미터 내외의 포장된 도로에 접하는 각지임.

토지이용계획 및 제한상태

455, 455-1, 455-2 3필지 공히 도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역 , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

구분경계벽 철거되어 위 이용상황과 같이 인접호와 함께 일체로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 2024년 12월경 임대차계약에 의거 박*선이 '춘향골 한식뷔페'로 이용 중인 것으로 탐문조사되었으나 정확한 임대차 관계는 재확인하시기 바랍니다.

- 관리실 문의 결과 미납관리비는 24년 7월부터 약260만원 있는 것으로 조사되었으나 구체적 내용은 재확인 하시기 바랍니다.

물건 비고

현황 인접 제엘149호 내지 제엘 154호와 함께 경계벽의 구분없이 근린생활시설(일반음식점, 춘향골한식뷔페)로 이용 중임, 미납관리비는 24.7.부터 약 260만원 있음(자세한 금액은 관리실 문의)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55823 (1)

소재지: 경기도 용인시 기흥구 농서동 455 프리미엄원희캐슬기흥서천 1층 엘151호 (신주소: 경기도 용인시 기흥구 서천로201번길 14, 1층 엘151호)

용도: 근린상가 (감정평가서 상) / 건물 자체 표제부상 주용도는 공장(지식산업센터)이나, 해당 호실은 근린생활시설로 이용 중.

감정가: 975,000,000원

토지면적: 26.19㎡ (약 7.92평)

토지지분: 26.19㎡ (약 7.92평)

건물면적: 53.30㎡ (약 16.12평)

건물지분: 53.3㎡ (약 16.12평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (추정)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 용인시 기흥구 농서동 '서천고등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 아파트 단지, 근린생활시설, 공장(지식산업센터) 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 지하철 수인분당선 '망포역'이 원거리에 위치해 있습니다. 북측, 동측, 남측으로 각 노폭 약 15미터 내외의 포장된 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 4월 18일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (채권최고액 876,000,000원)입니다.

* 권리관계: 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(압류, 가압류 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박호선

* 상호: 춘향골 한식뷔페 (본 호실은 현재 근린생활시설로 이용 중입니다.)

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 6,000,000원

* 전입/사업자등록일: 2024년 11월 28일

* 대항력: 없음. (따라서 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.)

* 미납 관리비: 2024년 7월부터 발생한 미납 관리비가 약 260만원 있습니다. (정확한 금액은 관리사무소에 문의하여 확인이 필요합니다.)

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건이 소재한 용인시 기흥구 농서동 일대는 삼성전자 기흥캠퍼스 인근에 위치하며, 대규모 지식산업센터와 아파트 단지가 밀집하여 유동인구가 많은 지역입니다.

* 상업시설 현황: '프리미엄원희캐슬 기흥서천'은 지식산업센터와 상가, 기숙사가 복합된 단지로, 주변의 공장(지식산업센터) 근로자, 기숙사 입주민, 그리고 인근 아파트 단지 배후 수요를 흡수할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

* 수요 분석: 특히, 단지 내 약 1만여 명의 상주 인구와 더불어 인근 아파트 약 3만여 세대의 소비 수요를 기대할 수 있습니다. 또한, 상권이 부재한 인근 지역의 수요까지 흡수할 가능성이 있습니다.

* 경쟁 환경: 주변에 아파트, 근린생활시설, 공장 등이 혼재되어 있어 경쟁 환경이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변 아파트 단지 및 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 서천고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 교통 및 접근성: 단지 북측, 동측, 남측으로 약 15미터 내외의 도로에 접하고 있어 차량을 통한 접근성이 우수합니다.

* 건축물 정보:

* 준공일: 2019년 4월 2일 사용승인된 건물입니다.

* 구조: 철근콘크리트 구조입니다.

* 규모: 지하 1층, 지상 10층 중 제1층에 해당합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 현황 이용 불일치: 본 물건은 인접한 엘149호부터 엘154호까지와 경계벽 구분 없이 하나의 근린생활시설(일반음식점, 춘향골 한식뷔페)로 이용되고 있습니다. 이는 공부상 구분 소유된 건물과 상이한 이용 상태로, 향후 원상복구 또는 별도 허가 등의 조치가 필요할 수 있습니다.

* 미납 관리비: 약 260만원의 미납 관리비가 발생하였으며, 이는 낙찰자가 인수하게 될 가능성이 높으므로 입찰 전 반드시 관리사무소에 문의하여 정확한 금액 및 인수 여부를 확인해야 합니다.

* 건물 주 용도와의 차이: 본 건물(프리미엄원희캐슬 기흥서천)의 전체 주용도는 공장(지식산업센터)이나, 해당 호실은 근린생활시설로 이용 중입니다. 이는 향후 건물 전체의 관리 규약이나 용도 제한 등에 영향을 줄 수 있습니다.

* 쓰레기 관련 이슈: 최근 농서동 455번지 일대에서 건설 폐기물 및 생활 쓰레기 무단 투기 문제로 인해 민관 합동 청소가 진행된 바 있습니다. 이는 지역 환경 개선 노력과 함께 해당 지역의 이미지를 관리하는 데 있어 고려해야 할 부분입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 기흥구의 주요 산업 및 주거 지역에 위치한 근린생활시설입니다. 2019년 준공된 신축급 건물로, 교통 및 주변 환경은 양호한 편입니다. 다만, 현재 인접 호실과 구분 없이 사용 중인 점, 미납 관리비 부담 가능성, 그리고 건물 전체의 주 용도와 상이한 이용 상태 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 임차인의 대항력이 없어 명도 절차는 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 용인시 기흥구라는 지리적 이점과 삼성전자 기흥캠퍼스 인근으로의 개발 잠재력을 가지고 있습니다.

* 건물 상태: 2019년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 건물 상태가 양호합니다.

* 배후 수요: 주변 아파트 단지, 기숙사, 지식산업센터(공장) 입주민 및 근로자를 대상으로 한 상권 활성화 가능성이 높습니다.

* 명도 용이성: 임차인의 대항력이 없어 인도 명령 등 절차 진행 시 명도가 상대적으로 용이할 것으로 예상됩니다.

* 업종 특성: 현재 일반음식점(한식뷔페)으로 이용 중이며, 이는 해당 지역의 수요와 부합하는 업종일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 975,000,000원입니다. 입찰가는 위에서 언급된 미납 관리비, 현황 이용 상태로 인한 추가 비용(원상복구, 별도 허가 등), 명도 관련 비용, 그리고 주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되므로, 감정가 이하로 보수적으로 접근하여 수익률을 확보하는 전략이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.