나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55364 [1] 경기도 용인시 기흥구 보정동 1277 지젤스포츠클럽 지하2층비201호 운동시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공정감정 · 평가일 2025.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 보정동 소재 '보정고등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 건물까지 제반 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 보정역(지하철 분당선)이 소재하는 등 제반 교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 7개호(지2층 비201호, 7층 701호, 7층 702호, 5층 501호, 6층 601호, 4층 401호, 3층 301호)로서,
사용승인일 : 2008.11.07.
외벽 : 석재붙임, 강화유리 등 마감,
내벽 : 내부인테리어 등 마감,
창호 : 페어그라스, 강화유리 등임.

이용상태

기호(1)는 수영장, 기호(2)~(5)는 운동시설(골프연습장 등), 기호(6)은 운동시설(체력단련장 및 수영장), 기호(7)은 목욕장,프런트,카페 등으로 각 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 지상 및 지하 주차장설비, 비상발전설비, 스프링클러설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 운동시설 및 근린생활시설 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 남측으로 노폭 약 20m의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소하천구역(2018-02-22)(보정천)<소하천정비법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각, 현황 운동시설(수영장, 골프연습장, 체력단련장), 목욕장, 프런트,카페 등으로 이용중, 주식회사 더링크가 2025. 10.28. 유치권신고(공사대금 2,242,000,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함(현재 대구지방법원 2026머2550 유치권부존재확인 조정사건 진행중임), 2025. 11.11.신청채권자 대구축산업협동조합으로 부터 유치권배제신청서가 접수됨, 본건 부동산에는 체육시설 회원권 보유자가 존재하며, 체육시설법상 회원권 승계 및 입회보증금 관련 법률문제가 발생할 가능성이 있으니 입찰 시 주의 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경55364 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대구축산업협동조합

1.2. 기본 물건 정보

소재지: 경기도 용인시 기흥구 보정동 1277 지젤스포츠클럽 지하2층비201호

용도: 운동시설

감정평가액: 41,048,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 4275.95㎡ (약 1293.76평)

토지 지분: 4275.95㎡ (약 1293.76평)

건물면적: 11696.59㎡ (약 3537.94평)

건물 지분: 11696.59㎡ (약 3537.94평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 건물 정보

건축물 용도: 운동시설 (수영장, 골프연습장, 체력단련장 등)

사용승인일: 2008년 11월 07일

구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 지하 3층, 지상 7층 (총 10개 층)

2. 입지 조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 보정동 소재 '보정고등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건 건물까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있습니다.

또한, 지하철 분당선 보정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 토지는 서측 및 남측으로 노폭 약 20m의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

중로1류(폭 20m~25m)에 접하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제3구역, 소하천구역, 성장관리권역, 택지개발지구 등 다양한 법적 제한이 적용됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

등기부등본상 확인되는 대부분의 권리(근저당, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

말소기준권리는 2020년 02월 28일 접수된 대구축산업협동조합의 근저당 (금3,600,000,000원)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음"으로 기재되어 있습니다.

다만, 유치권 등 미등기 권리나 법적 성립 여부가 불분명한 권리는 주의가 필요합니다.

3.3. 유치권 분석

주식회사 더링크가 2025년 10월 28일 공사대금 2,242,000,000원을 유치권으로 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

현재 대구지방법원에서 유치권부존재확인 조정사건이 진행 중이며, 신청채권자인 대구축산업협동조합은 유치권배제신청서를 접수한 상태입니다.

유치권의 성립 여부에 따라 낙찰 후 인수 또는 추가 비용 발생 가능성이 있으므로, 입찰 전 철저한 법적 검토가 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

대항력 있는 임차인:

* (주)필린스 (박 )

보증금: 100,000,000원

차임: 7,700,000원

사업일자: 2010-04-14

* 이종욱 (이 )

보증금: 15,000,000원

차임: 1,000,000원

사업일자: 2017-09-13

* 주식회사라피크 (이동열)

보증금: 3,000,000원

차임: 220,000원

사업일자: 2020-01-29

대항력 없는 임차인:

* 김찬호

* 엔시스펜싱 (손 )

* 조이무용앤발레 (손 )

* 조이풀키즈 (손 ) (2건)

3.5. 인수되는 보증금

인수되는 임차인 보증금 합계: 0원

4. 상권 분석

4.1. 현황 용도 및 이용 상태

현재 본건은 운동시설(수영장, 골프연습장, 체력단련장), 목욕장, 프런트, 카페 등으로 복합적으로 이용 중입니다.

4.2. 주변 상권 특성

본건이 위치한 지역은 주거단지와 근린생활시설이 혼재하는 상권으로, 운동 시설 운영에 필요한 배후 수요가 존재할 것으로 판단됩니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의시설 및 기반 시설

보정고등학교가 인접해 있으며, 보정역(분당선) 및 버스정류장 이용이 가능하여 생활 편의 및 교통 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

유치권: 주식회사 더링크의 유치권 성립 여부가 불분명하며, 소송이 진행 중인 점은 낙찰 후 법적 분쟁으로 이어질 수 있는 주요 리스크입니다.

체육시설 회원권: 본건 부동산에 체육시설 회원권 보유자가 존재하여, 회원권 승계 및 입회보증금 반환 관련 법률 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 입찰 시 이 부분에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

6.2. 기타 리스크

건물 노후화: 2008년 사용승인된 건물로, 약 18년 경과에 따른 유지보수 및 시설 개선 필요성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 기흥구 보정동에 위치한 대규모 복합 스포츠 시설로서, 감정가가 410억 원대에 이르는 고가 물건입니다.

양호한 교통 접근성과 주변 배후 수요를 바탕으로 운동 시설로서의 잠재력은 충분하나, 현재 진행 중인 유치권 관련 소송 및 체육시설 회원권 관련 법률적 쟁점은 투자를 결정하기 전 반드시 해결하거나 충분히 인지하고 접근해야 할 중요한 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 복합 스포츠 시설: 수영장, 골프연습장, 체력단련장 등 다양한 시설을 갖추고 있어 운영 시 높은 수익 창출이 기대됩니다.

* 우수한 입지: 보정역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하고, 아파트 단지 등 배후 수요가 풍부합니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 권리 관계가 명확하며, 부동산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 410억 원대의 높은 감정가와 더불어, 성립 여부가 불분명한 유치권, 체육시설 회원권 관련 잠재적 법률 문제 등 복합적인 리스크를 안고 있습니다.

총 채권액(등기부상 근저당 및 압류 등)은 약 295억 원 규모이며, 유치권 금액(22.4억 원)을 포함하면 채무 총액은 더 증가합니다.

따라서, 예상 입찰가 산정은 유치권의 최종 확정 여부, 회원권 관련 문제 해결 방안, 향후 시장 상황 및 경쟁 물건 분석 등 심도 있는 실사 및 법률 검토 후에 이루어져야 합니다.

현재로서는 보수적인 접근이 필수적이며, 잠재적 리스크 요인을 감안하여 신중하게 입찰가를 결정할 것을 권고합니다.

주변 시설 중 혐오 시설에 대한 정보는 제공된 자료에서 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.