나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56301 [1] 경기도 오산시 세교동 595-1 더퍼스트타워세교 2층239호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이스턴 · 평가일 2025.06.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 세교동 소재 전철'1호선 세마역' 북서측 인근에 위치하는 더퍼스트
타워 세교 2층 239호로서, 주위는 정비된 택지지구 내 근린상가 및 지식산업센터, 공원,
아파트 등으로 이루어져 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고, 인근에 노선버스정류장 및 전철 세마역이 소재하여 제반
교통여건은 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 2층 239호로서
(사용승인일자 : 2021.02.26)
외 벽 : 석재타일 및 강화유리 마감
내 벽 : 모르타르위 페인팅 마감
바 닥 : 하드너 마감 등.

이용상태

업무시설로서 현장조사일 현재 폐문부재로 장기간 방치된 상태임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비 등이 되어
있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본 건물은 인접도로와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 아파트형공장 및 업무시설, 근린
생활시설부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 왕복 8차선 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(세교지구), 광로3류(폭 40m~50m)(주간선도로)
(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2
구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구
(철도보호지구)<철도안전법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경56301 (1)

* 소재지: 경기도 오산시 세교동 595-1 더퍼스트타워세교 2층 239호 (신주소: 경기도 오산시 독산성로 425 (세교동))

* 건물명: 더퍼스트타워세교

* 용도: 업무시설

* 감정가: 576,000,000원

* 토지면적: 30.85㎡ (약 9.33평)

* 토지 지분: 30.85㎡ (약 9.33평)

* 건물면적: 96.41㎡ (약 29.16평)

* 건물 지분: 96.41㎡ (약 29.16평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사

* 사용승인일자: 2021년 02월 26일

* 총 호실수: 471호

2. 입지조건

* 위치 및 주변 환경: 본건은 경기도 오산시 세교동 소재 전철 1호선 세마역 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 정비된 택지지구 내 근린상가, 지식산업센터, 공원, 아파트 등으로 이루어져 있습니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철 세마역이 소재하여 제반 교통여건은 무난합니다.

* 인접 도로: 본건 남동측으로 왕복 8차선 도로에 접합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 사항: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(세교지구), 광로3류(폭 40m~50m)(주간선도로)(접합)이며, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 성장관리권역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 06월 25일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을1)입니다.

* 권리 분석 요약: 말소기준권리 이후의 모든 권리(압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부상 인수해야 할 부담은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 주의 사항: 임대 관계가 미상이므로, 점유자 또는 임차인 현황에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 보증금 또는 차임이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.

* 등기부채권 총액: 405,600,000원 (말소기준권리 채권액 기준)

4. 상권분석

* 지역적 특성: 본 물건은 정비된 택지지구 내에 위치하며, 주변으로 근린상가, 지식산업센터, 아파트 단지가 밀집해 있어 풍부한 배후수요를 기대할 수 있는 지역입니다.

* 현재 이용 상태: 본 물건은 업무시설로 등재되어 있으나, 현장 조사일 현재 폐문부재로 장기간 방치된 상태로 확인되었습니다. 이는 공실 또는 묵시적 점유 가능성을 시사합니다.

* 주변 상업 시설: 인근 근린상가 및 지식산업센터가 다수 소재하여 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

5. 생활정보

* 교통 접근성: 수도권 전철 1호선 세마역을 도보 또는 대중교통으로 이용 가능하며, 주요 도로망 접근성이 좋습니다.

* 주변 편의 시설: 택지지구 내 형성된 근린생활시설 및 상업 시설을 이용하기 편리합니다.

* 주거 및 업무 환경: 아파트 단지가 인접해 있어 주거 환경이 양호하며, 지식산업센터 등 업무 시설이 혼재되어 있어 관련 업종의 입주가 용이한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 관리 상태: 현장 조사 시 폐문부재 및 장기간 방치된 상태로 확인되어, 내부 시설물의 노후화 또는 관리 소홀로 인한 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 제한: 비행안전제2구역으로 지정되어 있어, 향후 건축물 증축이나 용도 변경 시 군사시설보호법에 따른 제한이 있을 수 있습니다. 다만, 본 물건은 기존 허가된 용도 및 규모 내에서 활용 가능할 것으로 보입니다.

* 임대차 관련: 임대 관계가 미상이므로, 명도 진행 시 예상치 못한 유치권 또는 임차권 주장 등 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 기타: 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 군사시설 인접으로 인한 간접적인 영향은 고려할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 오산시 세교동에 위치한 더퍼스트타워세교 내 업무시설로, 1호선 세마역 역세권에 자리하고 있어 입지적 장점이 우수합니다. 정비된 택지지구 내에 위치하여 주거 및 상업 시설과의 연계성이 좋으며, 교통 접근성 또한 뛰어나 향후 활용 가치가 높을 것으로 예상됩니다. 권리관계가 매우 깨끗하여 인수할 부담이 없다는 점도 매력적입니다. 다만, 현재 폐문부재 상태로 장기간 방치되어 있어 내부 상태 확인 및 명도 절차 진행 시 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 1호선 세마역 도보 또는 대중교통 이용 가능 거리.

* 신축 건물: 2021년 사용승인으로 비교적 최신 건물입니다.

* 깨끗한 권리 분석: 매각 후 모든 권리 소멸 예정으로 추가 부담이 없습니다.

* 배후수요: 인근 택지지구 및 아파트 단지의 풍부한 잠재 고객을 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 예상 입찰가는 현재 시세, 유사 물건 거래 사례, 내부 상태, 예상 명도 비용, 향후 임대수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 감정가 576,000,000원을 기준으로, 현 상태 및 시장 상황을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.