나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56099 [1] 경기도 화성시 남양읍 남양리 2005 푸르뫼금강에스쁘아 102동 11층1105호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선우 · 평가일 2025.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 남양읍 남양리에 소재하는 푸르뫼금강에스쁘아 102동 11층 1105호로서
주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하나 운행 여건으로 보아 제반
교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철골경사지붕 15층 건내 11층 1105호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감.
내벽: 벽지등 마감.
창호: 새시창 등임.

이용상태

아파트(후첨 '내부구조도' 참조)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터, 소방설비, 도시가스설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 인접 공도 및 단지내 도로를 통하여 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 보전관리지역, 제2종일반주거지역, 성장관리계획구역(중점관리/정온), 가축사
육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획
법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

지분매각, 공유자 우선매수신고 제한있음(우선매수신청을 한 공유자는 당해 매각기일 종결 전까지 보증금을 제공하여야 하며, 매수신청권리를 행사하지 않는 경우에는 차회 기일부터는 우선권이 없음)

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56099 (1)

소재지: 경기도 화성시 남양읍 남양리 2005 푸르뫼금강에스쁘아 102동 11층 1105호

용도: 아파트

감정가: 111,500,000원

토지면적: 105.20㎡ (약 31.82평)

토지지분: 52.6㎡ (약 15.91평)

건물면적: 82.69㎡ (약 25.01평) (전용면적 기준, 분양면적 정보 없음)

건물지분: 41.346㎡ (약 12.51평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

건축물 구조: 철근콘크리트구조 철골경사지붕 15층 건내 11층 1105호

준공연도: 2004년 7월

1.2. 입지조건

본건은 경기도 화성시 남양읍 남양리에 소재하며, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재한 지역임. 남양뉴타운 개발사업 구역 내에 포함되어 있어 계획적인 도시 개발이 진행 중인 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 제반 교통 여건은 보통 수준임. 인접 공도 및 단지 내 도로를 통해 진출입이 가능함. 토지이용계획으로는 계획관리지역, 보전관리지역, 제2종일반주거지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있음.

1.3. 권리분석

본건은 토지 및 건물 지분 매각이며, 부동산강제경매로 진행됩니다. 채권자는 박OO입니다. 등기부상 권리관계는 말소기준권리인 2025년 5월 26일자 강제경매개시결정(채권자: 박상호, 권리금액: 100,000,000원)에 의해 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 특이사항으로 공유자 우선매수 신고가 가능하나, 우선매수 신청을 한 공유자는 당해 매각기일 종결 전까지 보증금을 제공해야 하며, 이를 이행하지 않을 경우 차회 기일부터는 우선권이 없습니다. 임차인 현황은 없으며, 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대관계는 미상임.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 남양읍 남양리는 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택 등 주거시설과 함께 공장, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있는 복합적인 지역 특성을 보입니다. 이는 신규 개발 지역과 기존 지역이 혼합된 형태로, 향후 남양뉴타운 개발 계획에 따라 주거 및 생활 편의시설이 확충될 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 주변에 공장 등이 혼재함에 따라 주거 쾌적성 측면에서는 일부 영향이 있을 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본 아파트는 위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터, 소방설비, 도시가스설비 등 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다. 또한, 인근에 버스 정류장이 소재하며, 넓게는 남양읍 지역에 서부 복합문화센터, 남양 도서관 등이 위치하고 있습니다. 주변 1km 이내에 어린이집, 작은도서관, 카페 등 생활 편의 시설이 분포되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본건은 토지 및 건물 전체가 아닌 지분으로 매각되므로, 다른 공유자와의 관계 설정 및 향후 재산권 행사에 있어 제약이 따를 수 있습니다.

* 공유자 우선매수신고 제한: 공유자 우선매수 신고는 가능하지만, 신고자는 매각 기일 내 보증금 제공이라는 구체적인 요건을 충족해야 하며, 미이행 시 권리가 상실됩니다. 이는 입찰 시 변수로 작용할 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 현재 거주 중인 임차인이 있는지, 있다면 대항력 및 임대차 조건은 어떠한지 정확히 파악되지 않은 점은 잠재적 리스크입니다. 인수 보증금은 없으나, 명도 관련 이슈가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 주변 환경: 아파트 단지 내에서도 공장, 농경지 등이 혼재된 지역적 특성으로 인해 일부 소음이나 환경적 영향이 있을 수 있습니다. 다만, 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 감정가 대비 현재 시세가 상당히 높은 것으로 파악되어 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 남양뉴타운 개발 계획에 따른 지역 가치 상승 또한 기대해 볼 수 있습니다. 그러나 지분 매각이라는 특성상 일반 매각 물건보다 취득 및 관리, 향후 처분에 있어 복잡성이 존재하며, 공유자 우선매수권 행사 여부와 미상인 임대 관계 등 권리관계 및 명도 관련 사항을 철저히 확인하고 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 감정가가 111,500,000원인 반면, 유사 평형의 최근 실거래가가 1.9억~2억원 수준으로 형성되어 있어 시세차익 기대가 가능합니다.

* 개발 잠재력: 남양뉴타운 개발 및 도시 관리계획 변경 등 지속적인 개발 호재가 있는 지역에 위치하고 있어 향후 부동산 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 다양한 용도 지역: 계획관리지역, 제2종일반주거지역 등 다양한 토지이용계획이 혼재되어 있어 미래 개발 방향에 따른 잠재 가치가 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 현재 시세, 감정가, 물건의 특이사항(지분매각, 공유자 우선매수권 등) 및 경매 시장 상황을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 추가적인 시장 조사 및 전문가 컨설팅을 통해 보수적인 접근이 필요합니다. 다만, 감정가 111,500,000원을 기준으로, 잠재적 가치를 고려하여 경쟁 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

1.10. 주변시설 조사

주변 시설 조사 결과, 해당 아파트 단지가 위치한 화성시 남양읍 남양리 지역은 주거단지와 함께 공장, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로 확인되었습니다. 특정 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았으나, 산업 시설 및 개발 예정 지역이 인접해 있어 이에 대한 고려가 필요합니다. 남양뉴타운 개발 계획으로 인해 향후 편의시설 및 기반 시설은 지속적으로 확충될 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.