나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1263 [1] 경기도 수원시 팔달구 우만동 512 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 모드온 · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재 ""동성중학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 근린공원 등이 혼재하는 기존주택지대로서,
제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통을 비롯한
제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 4층 건(사용승인일: 1992.09.16)내
제3층 제301호로,

외벽: 적벽돌 치장쌓기 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등(현장조사시 폐문부재로 통상적인 다세대주택 내벽
을 기준으로 표기 합니다.)
창호: 섀시창호 마감 등 입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급,배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, ""다세대주택""건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(7층이하25m이하), 소로2류(폭8m~10m)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(데레사유치원)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경1263 (1)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 우만동 512 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 299,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수OOOOOO

1.2. 건물 및 토지 정보

토지 면적: 47.97㎡ (약 14.51평)

건물 면적: 68.22㎡ (약 20.64평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 4층 건물

사용승인일: 1992년 09월 16일

해당 층: 3층 301호

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재 "동성중학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 근린공원 등이 혼재하는 기존 주택지대로서, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

검색 결과, 수원월드컵경기장이 인근에 위치하고 있으며, 수원구치소가 우만2동의 경계 쪽에 있다는 정보가 있습니다.

2.2. 교통 여건

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로

인접 도로 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, "다세대주택" 건물 부지로 이용 중입니다.

본건 북서측 및 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(7층 이하 25m 이하), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(데레사유치원), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 2017년 05월 16일 접수된 주식회사시에스지대부의 근저당권 (30,000,000원)입니다.

본 건 매각으로 인해 위의 말소기준권리보다 선순위 권리는 모두 소멸됩니다.

(을4) 수원새마을금고 근저당권 78,000,000원 (2014.10.29)

(을6) 주식회사시에스지대부 근저당권 30,000,000원 (2017.05.16) (말소기준)

(갑10) 수원새마을금고 임의경매 65,443,720원 (2025.05.29)

등기부 채권 총액: 108,000,000원

3.2. 임차인 분석

임차인: 이*수

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2019년 04월 01일

대항력: 없음

합계 인수 보증금: 0원

* 관련하여, 감정평가서상 "임대관계는 미상입니다"라는 내용과 임차인 현황상의 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 부분에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

3.3. 말소기준권리

말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

본 건은 매각으로 소멸되지 않는 권리사항이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 근린공원 등이 혼재하는 성숙된 주거지역 내에 위치하고 있습니다.

"동성중학교" 북서측 인근에 자리하고 있어 교육 관련 시설 접근성이 양호합니다.

4.2. 주변 시세

입력된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 조건의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2025년 12월, 68.76㎡ (약 20.8평)의 다세대주택이 200,000,000원에 거래되었습니다. (건축년도 1990년)

* 2025년 12월, 84.05㎡ (약 25.4평)의 연립주택이 270,000,000원에 거래되었습니다. (건축년도 1996년)

* 2025년 12월, 49.67㎡ (약 15.0평)의 다세대주택이 375,000,000원에 거래되었습니다. (건축년도 2022년)

본건(68.22㎡, 1992년 건축)의 감정가 299,000,000원은 최근 거래 사례들과 비교했을 때 다소 높은 수준으로 판단됩니다. 특히 유사 면적 및 건축 연도의 다세대주택(68.76㎡, 1990년 건축) 거래가 200,000,000원임을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 각종 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다. 수원시 팔달구 우만동은 다양한 상업시설과 편의시설이 위치한 지역으로 파악됩니다.

5.2. 교육시설

"동성중학교"가 인근에 위치하며, "데레사유치원"도 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

1992년에 사용승인된 건물로, 연식에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 권리 및 임차인 이슈

말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이나, 법원 진행 과정에 따라 변동 가능성은 항상 존재합니다.

임차인 이*수 씨는 보증금 및 차임이 0원이며 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다. 다만, 임대 관계가 미상이라는 점과 보증금/차임이 0원이라는 특이한 상황에 대한 추가 확인이 권장됩니다.

6.3. 기타

토지이용계획 상 고도지구(7층 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 지정되어 있어 향후 건축 행위에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

수원구치소가 인근에 위치해 있으나, 빌딩 형태로 있어 외부에서 인식하기 어렵다는 정보가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 팔달구 우만동의 기존 주거지역에 위치한 다세대주택입니다.

입지 조건 및 교통 여건은 보통 수준이며, 주변에 주거 및 생활 편의 시설이 혼재해 있습니다.

권리 분석상 낙찰 후 인수할 권리 및 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 건물이 1992년식으로 노후화되었으며, 감정가(299,000,000원)가 최근 유사 거래 시세(200,000,000원~270,000,000원 범위) 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

임차인 정보의 특이사항과 공부와의 차이가 없는 점은 긍정적입니다.

8. 투자 포인트

* 안전한 권리 인수: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되어 낙찰 후 추가 인수 부담이 없습니다.

* 안정적인 주거지역 입지: 기존 주택지로 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 명도 용이성: 대항력 없는 임차인으로 명도에 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다.

* 가치 상승 잠재력: 재건축 또는 리모델링을 통한 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다 (건축연도 고려 시).

9. 예상 입찰가

감정가: 299,000,000원

최근 유사 면적 다세대주택 실거래가: 200,000,000원 (68.76㎡, 1990년식)

최근 유사 연령 연립주택 실거래가: 270,000,000원 (84.05㎡, 1996년식)

건축 연도를 고려할 때, 본건의 감정가 299,000,000원은 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

유사 면적 및 연령의 실거래가 200,000,000원을 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

다만, 270,000,000원대의 실거래가도 존재하며, 시장 상황 및 향후 수익률 등을 고려했을 때, 230,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이는 감정가의 약 77% ~ 84% 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.