나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1107 [1] 경기도 용인시 처인구 남사읍 방아리 산111-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신화 · 평가일 2025.04.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 남사면 방아리 방축골마을 북동측 인근에 위치하며 주위는
임야, 골프장, 묘지, 답, 전, 저수지, 농가주택등이 혼재하는 도시외곽 농촌지역임.

교통상황

본건까지 농사용 차량접근 가능하나 대중교통사정은 다소 불편함.

형태 및 이용상태

남동하향 완경사 지세의 부정형 토지로서 소나무, 참나무, 기타활잡목등 인접지와 어우
러진 자연림상태이고 본건과 주변에 상당수의 분묘가 소재하는 것으로 보이며 묘지위치,
기수, 면적등에 대해 상세한 확인이 필요한 경우 별도측량을 요함.

인접 도로상태

본건 남동측으로 폭 약3m내외의 비포장 임도가 형성되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2014-12-15), 자연녹지지역, 성장관리계획구역(복합형), 가축사육제한구역(일부
제한지역(자연마을에서1000M))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지(보전
산지)<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래
계약에관한허가구역

제시목록 외의 물건

본건 지상(북서측 상단부)에 육안으로 확인된 봉묘5기, 가족평장묘(집단묘 1기) 및
다수의 비석등 석물이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상
2) 기 타 : 의뢰외 인접지와 어우러져 지적선 구분이 어려운 토지로서 인접지와의
경계 및 이용구분을 명확히 하기위해 필요시 별도 측량을 요함.

물건 비고

1. 자연림 상태로 본건과 주변에 상당수의 분묘가 소재하는 것으로 보이며 묘지위치, 기수, 면적 등에 대해 상세한 확인이 필요한 경우 별도 측량을 요함
2. 본건 지상(북서측 상단부)에 육안으로 확인된 봉묘5기, 가족평장묘(집단묘 1기) 및 다수의 비석 등 석물이 소재함
3. 분묘기지권 성립 여부 불분명함.
4. 기재된 감정평가액은 분묘의 소재로 인하여 제한받는 감정평가액임(감정평가서 참조)
5. 지분매각, 공유자 우선매수신고 제한있음(우선매수신청을 한 공유자는 당해 매각기일 종결 전까지 보증금을 제공하여야 하며, 매수신청권리를 행사하지 않는 경우에는 차회 기일부터는 우선권이 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원에서 진행하는 부동산 강제경매 사건입니다.

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경1107 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이

* 소재지: 경기도 용인시 처인구 남사읍 방아리 산111-1

* 용도: 임야

* 감정평가액: 92,167,590원

* 토지면적: 13,488.00㎡ (약 4,080.72평)

* 토지 지분 면적: 749.93㎡ (약 226.87평)

* 건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

* 매각대상: 토지 지분 매각

2. 입지조건

* 주위환경: 본 건은 경기도 용인시 처인구 남사읍 방아리 방축골마을 북동측 인근에 위치하며, 주위는 임야, 골프장, 묘지, 답, 전, 저수지, 농가주택 등이 혼재하는 도시 외곽 농촌 지역입니다.

* 교통상황: 농사용 차량 접근은 가능하나 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.

* 도로상태: 본 건 남동측으로 폭 약 3m 내외의 비포장 임도가 형성되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(복합형), 가축사육제한구역, 임업용산지(보전산지), 준보전산지, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 04월 14일 접수된 12번 김윤수 지분 강제경매 (채권자 이은자, 20,000,000원) 건입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 별도의 임차인은 없는 것으로 확인됩니다.

* 등기부 요약:

* 2013년 10월 29일 접수된 10번 김종필 지분 전부 이전(김윤수, 협의분할에 의한 상속) 권리가 있습니다.

* 2025년 04월 14일 접수된 12번 김윤수 지분 강제경매(채권자 이은자, 20,000,000원)가 말소기준권리입니다.

* 본 건의 등기부채권 총액은 34,455,669원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 농촌 지역 내 임야로서, 일반적인 상권 형성은 미흡합니다. 주위 환경은 임야, 농지, 묘지, 골프장 등이 혼재되어 있어 상업적 또는 주거용 상권으로 보기 어렵습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 도시 외곽 농촌 지역에 위치하여 대중교통 이용이 불편하며, 편의시설 접근성은 다소 떨어질 것으로 예상됩니다.

* 기타: 본건까지 농사용 차량 접근은 가능하나, 종합적인 생활 편의시설 정보는 부족합니다.

6. 잠재적 리스크

* 분묘 관련: 본건 토지 지상에 다수의 분묘가 소재하며, 5기의 봉분, 1기의 가족평장묘 및 다수의 비석 등 석물이 육안으로 확인되었습니다. 분묘기지권 성립 여부가 불분명하여 이에 대한 상세 확인 및 별도 측량이 필요합니다. 또한, 분묘 소재로 인해 감정평가액이 제한된 상태입니다.

* 지분매각: 토지 전체가 아닌 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 관계 및 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수: 공유자가 우선매수 신고를 할 수 있으며, 입찰 시 해당 권리 행사 가능성을 고려해야 합니다. 우선매수 신청 시 매각기일 종결 전까지 보증금을 제공해야 하며, 이를 행사하지 않으면 차회 기일부터 우선권이 없습니다.

* 경계 및 이용 상태: 인접지와 어우러져 지적선 구분이 어려운 상태로, 정확한 경계 및 이용 구분을 위한 별도 측량이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 용인시 처인구 남사읍의 임야 지분 매각 건으로, 다수의 분묘 소재로 인한 분묘기지권 성립 가능성, 지분 매각으로 인한 토지 이용 제약, 공유자 우선매수 신고 가능성 등 명확한 리스크 요소를 안고 있습니다. 또한, 대중교통 접근성이 불편하며, 현황 파악을 위한 별도 측량이 요구됩니다. 감정평가액은 분묘 등의 제한 사항으로 인해 조정된 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 용인시 개발 잠재력: 용인시, 특히 처인구 지역은 지속적인 개발 계획 및 산업 단지 조성 등으로 인한 잠재적 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 낮은 감정가: 분묘 등 제약 사항으로 인해 감정가가 낮게 책정되었을 가능성이 있으며, 향후 관련 문제를 해결할 경우 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 최저 매각가: 92,167,590원

본 물건은 지분 매각이며, 분묘기지권 성립 여부 및 공유자 우선매수 신고 가능성 등 불확실성이 존재하므로 신중한 접근이 요구됩니다. 보수적인 관점에서 감정가의 70%~80% 수준을 고려해볼 수 있으나, 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

(예상 입찰가 범위: 약 64,500,000원 ~ 73,700,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.