나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55640 [1] 경기도 용인시 기흥구 공세동 714 탑실마을대주피오레2단지 208동 20층2003호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명성 · 평가일 2025.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 공세동 소재 ""공세초등학교"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층건내 20층 2003호로서

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 지하주차장, 소화전설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형인 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로개설되어 있으며, 외곽 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 복합단지<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경55640 (1)

* 소재지: 경기도 용인시 기흥구 공세동 714 탑실마을대주피오레2단지 208동 20층2003호

* 용도: 아파트

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물 내 20층 2003호

* 감정가: 578,000,000원

* 토지 면적: 132.40㎡ (약 40.05평)

* 토지 지분: 132.4㎡ (약 40.05평)

* 건물 면적: 150.28㎡ (약 45.44평) - 전용면적

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

1.1. 소재지 및 기본 사항

* 본건은 경기도 용인시 기흥구 공세동 소재 "공세초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다. 인근에 공세중학교가 소재하며, 동백호수공원 등 자연환경 접근성도 양호합니다. 제반 주위환경은 보통 이상으로 평가됩니다.

1.2. 물건 내역

* 건물 외벽은 몰탈위 페인팅 마감이며, 창호는 샷시 창호입니다.

* 건물 내부의 이용 상태는 아파트로 이용중입니다.

* 토지 형상은 대체로 부정형으로, 아파트 건부지로 이용중입니다.

1.3. 매각 정보

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 사항 없음)

* 공부와의 차이: 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 경기도 용인시 기흥구 공세동에 위치한 아파트로, "공세초등학교" 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 다수의 아파트 단지와 단독주택, 근린생활시설 등이 분포하여 주거 환경이 안정적입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량을 이용한 본건 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다. 단지 내 도로가 잘 정비되어 있으며, 외부 공도와도 원활하게 연결됩니다.

2.3. 토지 이용 현황

* 본건이 속한 토지는 대체로 부정형이며, 현재 아파트 단지 건부지로 이용되고 있습니다.

2.4. 도시계획 및 규제

* 본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로3류(폭 8m 미만) 및 중로1류(폭 20m~25m) 도로와 접하고 있습니다.

* 기타 제한사항으로는 가축사육제한구역, 성장관리권역, 복합단지 지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김수인 (김 )

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자: 2023년 10월 11일

* 대항력: 없음

* 배당신고일자: 2025년 07월 08일

* 인수 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부 현황

* 말소기준권리: 을7 (근저당권, 한국스탠다드차타드은행, 504,000,000원)

* 주요 등기사항 (말소 사항 포함):

* 갑11: 소유권 이전 (김영건)

* 을7: 근저당권 (한국스탠다드차타드은행) 504,000,000원 (말소)

* 갑12: 가압류 (김주영) 209,450,000원 (말소)

* 갑13: 가압류 (경기신용보증재단) 38,750,002원 (말소)

* 갑14: 임의경매 (한국주택금융공사) 440,508,192원 (말소) - 본건 경매의 기초

* 갑15: 가압류 (현대카드) 6,584,721원 (말소)

* 갑16: 가압류 (국민은행) 110,123,837원 (말소)

* 총 채무액: 868,908,560원

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

* 본건 경매는 한국주택금융공사의 임의경매 개시 결정(갑14)에 의해 진행되었습니다.

* 말소기준권리인 한국스탠다드차타드은행의 근저당권(을7)을 포함하여, 그보다 후순위인 모든 가압류, 근저당, 임의경매 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 임차인 김 은 대항력이 없으므로 보증금 10,000,000원을 인수하지 않습니다.

* 따라서, 본건 매수인은 별도의 권리 인수 부담이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 단지 내 상가 외에도 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 시장 동향

* 최근 매매 사례:

* 2026년 6월 16일, 180.9399㎡ (약 54.7평), 14층 거래: 587,000,000원

* 2026년 6월 13일, 180.9399㎡ (약 54.7평), 24층 거래: 625,000,000원

* 2026년 7월 1일, 120.82㎡ (약 36.5평), 7층 거래: 510,000,000원

* 최근 임대 사례:

* 2026년 6월 11일, 150.2849㎡ (약 45.4평), 22층 거래: 보증금 336,000,000원 (월세 0원)

* 2026년 6월 2일, 180.9399㎡ (약 54.7평), 15층 거래: 보증금 100,000,000원, 월세 2,100,000원

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

* 본 건물은 철근콘크리트 구조로, 2009년 7월 31일에 사용 승인되었습니다. 최고 25층 건물 중 본건은 20층에 위치합니다.

* 내외부 마감 상태는 통상적인 수준이며, 위생, 급배수, 난방, 승강기, 지하주차장, 소화전 설비 등이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 탑실마을 대주피오레2단지

* 총 세대수: 1290세대

* 총 동수: 15동

* 사용승인일: 2009년 07월 31일

* 최고/최저층: 25층 / 2층

* 주차대수: 총 2952대 (지상 4대, 지하 31대, 지하 자동 주차 2926대, 지하 기계식 26대)

* 지하 전기차 충전기: 109대

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등을 포함합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 외 특이사항

* "기타참고사항(임대관례 및 기타)"에 "임대관계는 미상임"으로 기재되어 있으나, 상세 임차인 정보가 확인되었고 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 사항은 명시되어 있지 않아 현황 조사를 통해 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 주변 환경

* 본건 주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 인근 공세초등학교, 공세중학교 등의 교육 시설과 동백호수공원 등 편의 및 휴식 시설이 위치하여 주거 환경이 양호한 편입니다.

7. 종합 의견

* 본건은 경기도 용인시 기흥구에 위치한 대단지 아파트(탑실마을 대주피오레2단지)로, 우수한 입지 조건과 잘 갖추어진 생활 편의 시설을 자랑합니다.

* 권리 분석상 인수해야 할 부담이 전혀 없으며, 대항력 없는 임차인으로 인해 명도 절차 또한 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 최근 실거래가 및 감정가를 비교할 때, 본건의 가치는 시장 가격 범위 내에 있으며, 향후 시세 상승 가능성도 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 용인시 기흥구의 대규모 아파트 단지로, 안정적인 수요와 미래 가치를 보유하고 있습니다.

* 주변에 초등학교, 중학교 등 교육 시설과 공원 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 권리 인수 부담이 없어 명도만 원활히 진행된다면 안전하게 투자할 수 있는 물건입니다.

* 2009년 준공으로 신축급에 속하여 비교적 양호한 상태를 유지하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금 합계: 0원

* 감정가: 578,000,000원

* 최근 매매가 분석: 120.82㎡ (약 36.5평) 7층 510,000,000원 (평당 약 1,397만원), 180.9399㎡ (약 54.7평) 14층 587,000,000원 (평당 약 1,073만원), 24층 625,000,000원 (평당 약 1,143만원)

* 본건(150.28㎡, 약 45.4평)의 감정가 578,000,000원은 평당 약 1,273만원 수준으로, 면적별 시세 편차를 고려했을 때 중간 정도의 가격으로 산정되었습니다.

* 권리 인수 부담이 없고 명도 리스크가 적은 점, 그리고 최근 거래가격을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 약간의 프리미엄을 고려한 입찰가 산정이 합리적입니다.

* 최종 예상 입찰가: 590,000,000원 ~ 610,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.