나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1140 [1] 경기도 수원시 장안구 파장동 560 노송아파트 1동 2층208호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메리트감정 · 평가일 2025.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 파장동 소재 '파장초등학교' 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 공원등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브위기와지붕 5층 건물중 2층 208호로서,
(사용승인일: 1986.07.14)

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감등.
내벽 : 벽지도배 및 일부타일 마감등.
창호 : 샷시창호등.

이용상태

아파트로 이용중임.(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단지로 대체로 사다리형 완경사의 토지로서 아파트의 건부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 주변으로 8미터 정도의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

파장동 560: 도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경기도문화재보호조례>, 상대보호구역(다솔초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(파장유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(파장초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

파장동 560-1 :도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(다솔초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(파장유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(파장초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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3. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1140 (1)

소재지: 경기도 수원시 장안구 파장동 560 노송아파트 1동 2층208호

용도: 아파트

감정가: 253,000,000원

토지면적: 35.61㎡ (약 10.77평)

건물면적(전용): 51.84㎡ (약 15.68평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1. 1.

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3. 입지조건

본건은 경기도 수원시 장안구 파장동에 위치하며, '파장초등학교' 서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 1986년 7월 14일 사용승인된 철근콘크리트조 슬라브 위 기와지붕 5층 건물 중 2층 208호입니다.

토지는 2필지가 일단지로, 대체로 사다리형 완경사의 토지로서 아파트의 건부지로 이용되고 있습니다. 단지 주변으로는 8미터 정도의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 여러 상대보호구역(다솔초등학교, 파장유치원, 파장초등학교), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

1.1. 1.

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3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2019년 9월 25일자 신한은행 근저당(채권액 60,000,000원)입니다. 이후 하나은행의 근저당(채권액 360,000,000원)과 하나은행의 임의경매(채권액 189,324,738원)가 설정되어 있으며, 이들 권리는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 420,000,000원입니다.

임차인 현황으로는 한국토지주택공사가 보증금 5,900,000원, 차임 0원으로 2020년 1월 16일 전입, 2020년 1월 20일 확정일자를 받아 점유 중입니다. 배당신고일자는 2025년 7월 9일이며, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

인수해야 할 보증금은 0원입니다.

1.1. 1.1.

2.

3. 상권분석

본건이 위치한 파장동 일대는 주거지역으로서 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지가 혼재되어 있으며, 일부 근린생활시설이 입지하여 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다. 인근에 파장초등학교가 있어 교육 관련 시설이 가까이 있습니다.

1.1. 1.1.1.

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3. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통해 시내외 이동이 가능합니다.

* 편의시설: 단지 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 교육: 파장초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 비교적 좋습니다.

* 환경: 공원이 인접하여 쾌적한 생활 환경을 기대할 수 있습니다.

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3. 잠재적 리스크

건물이 1986년 준공되어 40년차(2026년 기준)로 건축 연식이 오래된 편에 속합니다. 이는 향후 재건축 또는 리모델링 가능성을 고려해야 할 부분이며, 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지이용계획상 '역사문화환경보존지역' 및 '과밀억제권역' 등의 규제가 있어 향후 토지 활용이나 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

주변에서 특별히 혐오시설이 파악된 바는 없으나, 현장 방문 시 혐오시설의 존재 여부 및 주변 환경에 대한 상세한 확인이 필요합니다.

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3. 종합 의견

본건 수원지방법원 2025타경1140 (1) 물건은 경기도 수원시 장안구 파장동에 위치한 노송아파트 1동 2층 208호입니다. 1986년 준공된 아파트로, 건물의 노후도는 있으나 인근 파장초등학교 및 주거 편의시설, 공원 등이 가까워 기본적인 생활 여건은 양호한 편입니다. 교통 또한 차량 및 대중교통 이용이 편리합니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 등기부 상태를 취득할 수 있습니다. 임차인의 대항력이 없으므로 인수 보증금은 없습니다.

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3. 투자 포인트

* 우수한 입지: 파장초등학교 인근의 주거지역으로, 교육 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 교통 호재: 향후 인근 지역의 교통 개발 계획(예: 인덕원~동탄선 북수원역)으로 인한 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다. (다만, 본건과의 직접적인 연관성 및 시기는 추가 확인 필요)

* 권리관계 깨끗함: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전한 등기 상태를 확보할 수 있습니다.

1.1. 1.1.1.1.1.1.1.

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3. 예상 입찰가

본건의 감정가는 253,000,000원이며, 인수 보증금이 0원이므로 감정가를 기준으로 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 현재 시장 상황, 건물 상태, 주변 유사 물건의 시세 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

건축 연식이 40년차임을 감안할 때, 수리비 및 기타 부대 비용을 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

본건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 253,000,000원에서 270,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.