나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509676 [1] 인천광역시 서구 검암동 596-1 검암동살리텍빌딩 지층비01호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산감정 · 평가일 2025.06.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 ""검암사거리"" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 각급학교, 공원 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 인천2호선·공항철도 ""검암역""이 소재하고 있음.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하3층/지상4층 건 내 제지층 제비01호로서,
(사용승인일 : 2007.12.28.)

외벽 : 복합판넬 마감 등.
내벽 : 인테리어 마감 등,
창호 : 강화유리 마감 등.

이용상태

집합건축물대장상 용도는 '금융업소'이나 현황은 상가 사무소 등임.[상호 : 금야(레스토랑), 성원아이북랜드(사무소)]

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 서곶로, 서측으로 승학로495번길, 북측으로 보행자전용도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리), 도로(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건은 동측 서곶로 기준 지하1층이나, 서측 승학로495번길 기준 현황 1층임.

물건 비고

-집합건축물대장상 용도는 '금융업소'이나 현황은 상가 사무소 등임[상호:금야(레스토랑),성원아이북랜드(사무소)].
-본건은 동측 서곶로 기준 지하1층이나, 서측 승학로495번길 기준 현황 1층임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경509676 (1)

2. 입지조건

1.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동에 소재하는 "검암사거리" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 소재하는 지역입니다.

1.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 원활하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 인천2호선 및 공항철도인 "검암역"이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

1.3. 건물의 구조

본 건물은 철골철근콘크리트구조의 평슬라브지붕을 가진 지하3층/지상4층 건물 중 제지하1층 제비01호입니다. 건물 사용승인일은 2007년 12월 28일입니다.

외벽은 복합판넬 마감 등이며, 내벽은 인테리어 마감 등으로 되어 있습니다. 창호는 강화유리 마감 등입니다.

1.4. 이용상태

집합건축물대장상 본건의 용도는 '금융업소'로 등재되어 있으나, 현재는 상가 및 사무소 등으로 이용 중입니다. 현재 상호로는 금야(레스토랑)와 성원아이북랜드(사무소)가 확인됩니다.

본건은 동측 서곶로 기준으로는 지하1층이나, 서측 승학로495번길 기준으로는 현황 1층으로 이용되고 있습니다.

1.5. 설비내역

건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.6. 토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용되고 있습니다.

1.7. 인접 도로상태

본건 토지는 동측으로 서곶로, 서측으로 승학로495번길, 북측으로는 보행자전용도로와 각각 접하고 있습니다.

1.8. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리)에 속해 있으며, 도로, 특수도로(보행자전용도로)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

1.9. 공부와의 차이

공부와 현황 간의 차이는 없습니다.

1.10. 기타 참고사항

임대 관계는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

1.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본건 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권 없음)

1.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2015년 08월 24일 접수된 중소기업은행 근저당권 (채권금액: 596,400,000원)입니다.

1.3. 임차인 현황

* 임차인 : 신

* 보증금 : 30,000,000원

* 차임 : 1,500,000원

* 전입일자(사업일자) : 2021-07-06

* 확정일자 : 2025-08-26

* 배당신고일자 : 2025-08-26

* 대항력 : 없음

* 임차인 : 주식회사성원아이북랜드

* 보증금 : 20,000,000원

* 차임 : 1,000,000원

* 전입일자(사업일자) : 2000-03-21

* 확정일자 : (정보 없음)

* 배당신고일자 : 2025-08-28

* 대항력 : 있음

1.4. 인수 보증금 합계

0원

1.5. 특이사항

본 건은 유동화물건이며, 대항력 있는 임차인이 존재하고 공동담보로 진행되고 있습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 검암동 일대는 인천지하철 2호선 및 공항철도 검암역을 중심으로 역세권 상권이 형성되어 있습니다. 주변으로 대규모 아파트 단지와 주거 밀집 지역이 있어 배후 수요가 풍부합니다. 또한, 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 인접해 있어 상업 활동이 활발하게 이루어지는 지역입니다. 인천 서구의 발전과 함께 검암 지역 상권 역시 꾸준히 성장하고 있는 것으로 분석됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 인천2호선 및 공항철도 검암역을 도보로 이용 가능하며, 서울 및 수도권 각지로의 이동이 용이합니다.

* 주변시설: 아파트 단지, 다세대 주택, 근린생활시설, 다수의 초·중·고등학교, 공원 등이 풍부하여 생활 편의성이 높습니다.

* 상업시설: 검암역 인근 및 본건 소재지 주변으로 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 주식회사성원아이북랜드가 2000년 03월 21일 사업자 등록을 하였고, 현재 대항력을 보유하고 있습니다. 보증금 20,000,000원 및 차임 1,000,000원이 존재하므로, 매수인은 해당 임차인의 권리를 인수하거나 이에 대한 법적 검토가 필요합니다.

* 유동화물건 및 공동담보: 본 건은 유동화물건으로 진행되며 공동담보로 묶여 있어, 경매 절차 및 권리 관계가 복잡할 수 있습니다.

* 용도 불일치: 집합건축물대장상 용도는 '금융업소'이나, 현재는 '레스토랑' 및 '사무소' 등으로 이용 중입니다. 실제 이용 현황과 공부상 용도 불일치에 따른 법적 문제나 행정 제재 가능성을 검토해야 합니다.

* 지하 1층/현황 1층: 동측 도로 기준 지하1층, 서측 도로 기준 1층으로 이용되는 특이 사항은 접근성 및 활용도 측면에서 추가적인 고려가 필요합니다.

* 지역 환경 규제: 본건 소재지가 속한 인천 서구 일부 지역에서 폐기물 처리 시설(소각장, 열분해시설 등) 건립 관련 논의가 있으며, 일부 주민들의 반발이 있는 것으로 파악됩니다. 비록 본건 물건지 바로 인근에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았으나, 장기적인 관점에서 지역 개발 및 환경 변화에 영향을 줄 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 토지이용계획: 철도보호지구, 과밀억제권역 등은 향후 토지 이용 및 개발에 제약을 가할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 검암역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖춘 근린상가로, 풍부한 배후 수요와 편리한 교통망을 바탕으로 안정적인 상권 형성이 기대됩니다. 현재 다양한 업종으로 운영 중이며, 특히 검암역 주변 상권은 지속적으로 성장 가능성이 있는 지역으로 평가됩니다.

하지만, 대항력 있는 임차인의 존재, 유동화 및 공동담보로 인한 복잡한 권리 관계, 공부상 용도와 현황 용도의 차이, 그리고 1층과 지하 1층을 겸하는 특이한 층수 표기는 매수인이 반드시 확인하고 고려해야 할 잠재적 리스크 요소입니다. 이러한 부분들을 면밀히 분석하고 현장 조사를 통해 가치를 재평가한다면, 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 검암역 초역세권이라는 탁월한 입지적 장점.

* 주변 아파트 단지 및 주거 지역을 통한 안정적인 배후 수요 확보.

* 현재 운영 중인 상가로서 즉시 임대 수익 창출 가능성.

* 인천 서구 및 검암동 일대의 지속적인 발전 가능성에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 1층/지하1층의 복합적인 이용 편의성을 활용한 다양한 업종 전환 및 수익 증대 가능성.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수해야 할 임차인의 보증금이 0원으로 산정되었으므로, 감정가 1,505,000,000원을 기준으로 예상 입찰가를 산정할 수 있습니다. 다만, 실제 입찰가는 해당 물건의 현장 상태, 최근 실거래가, 유사 물건의 경매 낙찰가율, 경쟁률, 그리고 본건의 권리 관계 및 임차인 현황에 대한 면밀한 분석 결과를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 또한, 금리 변동, 지역 경기 상황, 향후 개발 계획 등 거시적인 경제 지표들도 입찰가 결정 시 중요하게 반영되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.