나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509778 [1] 인천광역시 남동구 고잔동 465-14 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인천 · 평가일 2025.06.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 '인천사리울중교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공장 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 가능하며. 인근에 버스정류장 등이 소재 하여 대중교통상황은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

본건은 부정형의 평지인 토지로서 공장부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 북서측으로 노폭 약 15미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 중로2류(접함), 가추사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 지적재조사사업지구임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2)는 일반철골구조 철골경사지붕 3층건(사용승인일 : 2003.07.30.,
증축일 : 2019.09.11)으로서
- 외벽 : 판넬마감 등임.
- 내벽 : 판넬마감, 벽지마감 등임.
- 창호 : 알루미늄새시창호 및 하이새시창호임.

이용상태

기호(2)는 공장, 사무실 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '건물개황도' 및 '사진용지' 참조.

공부와의 차이

기호(2) 2층중 통로부분(212.72㎡)이 멸실되어 공부면적(516.41㎡)과
실제면적(303.69㎡)은 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 본 건 건물 2층 중 통로부분(212.72㎡)이 멸실되어 공부면적(516.41㎡)과 실제면적(303.69㎡)이 상이하며, 멸실된 부분은 평가 및 매각에서 제외됨
- 본 건 건물은 2019년 9월 11일에 증축(1층 0.653㎡, 2층 215.85㎡, 3층 1.783㎡)되었으나 구조 면적 이용상황 등의 측면에서 별도로 구분하지 않고 최초 사용승인일(2003년 7월 30일)을 기준으로 평가함
- 본 건 건물은 공장, 사무실 등으로 이용중임
- 본 건 토지면적은 감정평가 당시 2234㎡였으나 2025년 12월 22일 지적재조사 완료를 원인으로 면적이 2212.4㎡로 등기됨
- 본 건 토지 면적이 축소됨에 따라 지적재조사 완료 시점인 2025년 12월 22일을 기준시점으로 하여 토지에 대한 재감정을 실시하였으며, 재감정 결과 변동된 토지감정평가액을 반영하여 매각함(2026.. 7. 6.자 재감정 회보서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경509778 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 고잔동 465-14

용도: 공장

감정가: 9,393,087,933원

토지면적: 2,212.40㎡ (약 669.3 평)

건물면적: 3,214.42㎡ (약 972.4 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중OOOOO (중소기업은행 추정)

특이사항: 유동화물건, 공동담보

건축물 정보:

주용도: 공장

최초 사용승인일: 2003년 07월 30일

증축일자: 2019년 09월 11일

2.2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 남동구 고잔동에 소재하며, 주위는 공장 등이 밀집된 지역입니다.

인근에 '인천사리울중학교'가 위치하고 있어 교육 시설 접근성이 있습니다.

차량 접근은 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통 수준입니다.

본 건 토지는 북서측으로 노폭 약 15미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지 형태는 부정형의 평지로서 공장 부지로 이용 중입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 준공업지역에 속하며, 중로2류 도로에 접하고 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 현재 지적재조사사업지구에 해당합니다.

2.4. 권리분석

말소기준권리는 2022년 09월 22일 접수된 중소기업은행 근저당권 (을20, 건물 을18) 입니다.

본 건의 등기부등본상 확인되는 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로, 경매 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 따라서 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 등기부채권 총액(토지): 10,117,494,706원

* 등기부채권 총액(건물): 10,059,170,053원

2.5. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사 온코스메틱, 한

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2024-08-13

* 대항력: 없음

* 임차인: 주식회사 제이에이치테크놀로지, 윤

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2025-04-08

* 대항력: 없음

* 상기 임차인들은 모두 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 다만, 임차인의 보증금 및 차임 정보에 대한 추가 확인이 필요하며, 금액이 미상이라도 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다. (본 건의 경우 차임은 0원으로 기재되어 있습니다.)

2.6. 상권분석

본 물건은 인천 남동구 고잔동의 공업 지역에 위치하여, 주변은 다수의 공장 및 산업 시설로 이루어져 있습니다.

이러한 입지는 제조업이나 물류 관련 사업을 영위하는 기업에게 적합한 환경을 제공합니다.

주변에 학교가 위치하고 있으나, 상업 시설이나 주거 편의 시설은 상대적으로 제한적일 수 있습니다.

2.7. 생활정보

본 물건은 공장 용도의 부동산으로, 일반적인 주거 지역과 비교했을 때 편의 시설 접근성은 낮을 수 있습니다.

하지만 공장 밀집 지역 특성상 산업 단지 내에서 필요한 지원 시설이나 교통망은 비교적 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

차량 이동이 주를 이루는 환경이며, 인근 버스 정류장 이용 시 대중교통 접근도 가능합니다.

2.8. 잠재적 리스크

* 건물 일부 멸실: 2층 통로 부분(212.72㎡)이 멸실되어 공부 면적과 실제 면적에 차이가 있습니다. 멸실된 부분은 평가 및 매각에서 제외되었으므로, 향후 건물 활용 및 보수 시 관련 사항을 반드시 확인해야 합니다.

* 토지 면적 축소: 지적재조사 사업 완료로 인해 토지 면적이 2234㎡에서 2212.4㎡로 축소되었고, 이에 따라 토지에 대한 재감정이 실시되었습니다. 이는 토지 활용 계획에 영향을 줄 수 있습니다.

* 유동화 물건 및 공동담보: 유동화 물건 및 공동담보로 묶여 있어, 일반 물건보다 권리 관계 및 처리 절차가 복잡할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 준공업지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등 토지 이용에 일부 제한이 따르므로, 향후 개발 계획 수립 시 이를 고려해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 임대 관계가 미상인 점은 예상치 못한 명도 이슈를 발생시킬 수 있습니다. (다만, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없습니다.)

2.9. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 고잔동에 위치한 대규모 공장으로, 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

등기부상 모든 권리는 말소될 예정이며, 인수할 임차 보증금도 없어 권리 관계는 매우 명확합니다.

건물 일부 멸실, 토지 면적 축소, 재감정 등의 특이사항은 있으나, 이는 감정가 산정에 반영되었을 것으로 보입니다.

공장 밀집 지역에 위치하여 관련 사업체 운영에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

2.10. 투자 포인트

* 인천 남동구의 우수한 산업 입지: 물류 및 생산 활동에 유리한 지역입니다.

* 권리관계 안전: 말소 예정 권리가 다수이며, 인수할 임차 보증금이 없습니다.

* 토지 건물 일괄 매각: 명도 및 소유권 이전 절차가 비교적 간편합니다.

* 재감정 반영: 토지 면적 변동 사항이 반영된 감정가로 매각이 진행됩니다.

2.11. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제공된 감정가 9,393,087,933원을 기준으로 하되, 추가적인 현장 조사, 주변 시세 분석, 향후 예상 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

모든 권리가 소멸되고 인수할 보증금이 없다는 점은 긍정적 요인이지만, 건물 일부 멸실 및 토지 면적 축소 등 특이사항을 감안하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

대규모 공장임을 감안할 때, 지역 내 유사 물건의 최근 거래 사례 및 향후 시장 전망을 면밀히 분석하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

정확한 예상 입찰가 산정은 심층적인 시장 조사와 전문가의 컨설팅을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.