나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509658 [1] 인천광역시 강화군 강화읍 월곳리 753-4 강화인더스타운2 1층 109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤재감정 · 평가일 2025.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 강화읍 월곳리 소재 ""대월초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주
위는 공장, 업무시설, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통
입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 제1층 제109호로서,
외벽 : 몰탈위 페인트, 석재붙임 마감 등,
내부 : 페인트마감 등,
창호 : 샷시창호입니다.

이용상태

제2종근린생활시설 용도로서, 현황 공실상태 입니다.

설비내역

승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 공동 위생 및 급배수설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복4차선의 도로에 접하였습니다.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역(2015-11-16), 지구단위계획구역(강화일반산업단지), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-
12-08)(접합), 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁(15m이하))<군사기지 및 군사시설 보호법>,
역사문화환경보존지역(기념물_황형 묘)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 일반산업단
지(2015-11-16)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

감정평가서 상 공실상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경509658 (1)

소재지: 인천광역시 강화군 강화읍 월곳리 753-4 강화인더스타운2 1층 109호

건물명: 강화인더스타운2

구분: 집합건물 (근린상가)

용도: 제2종근린생활시설

건축년도: 2019년 11월 05일 (사용승인일 기준)

1.2. 면적

토지 면적: 26.83㎡ (약 8.12평)

건물 면적: 56.24㎡ (약 17.01평)

1.3. 가격

감정가: 590,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 강화읍 월곳리 소재 대월초등학교 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 공장, 업무시설, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

본건 북측으로 왕복 4차선 도로에 접해 있어 차량 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매개요

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 강OOOOOOOOO

3.2. 임차인 현황

임차인: 주식회사강화물류, 신

보증금: 10,000,000원

차임: 500,000원

전입일자(사업일자): 2024년 06월 20일

대항력: 없음

인수 보증금: 0원

본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 임대차 관계가 명확하지 않으므로 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 등기부 현황

말소기준권리: 2023년 09월 07일 접수된 강진한들농업협동조합의 근저당권 (을3) 입니다.

총 채권액: 619,251,979원

권리관계 요약: 말소기준권리보다 늦은 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 본 건은 임의경매로 진행되며, 현재 등기부상 모든 권리는 말소될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 강화일반산업단지 내에 위치하며, 주변으로 공장 및 업무시설이 밀집해 있습니다. 근린생활시설 및 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 복합적인 지역 특성을 보입니다.

4.2. 잠재적 혐오시설 여부

주변 환경 조사 결과, 특정 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 소각장 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 일반산업단지 및 농경지가 인접해 있어 해당 지역의 일반적인 환경 특성을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

교육시설: 대월초등학교가 인근에 위치합니다.

교통시설: 인근 노선버스 정류장을 이용할 수 있습니다.

기타: 상세 편의시설 정보는 제한적이나, 산업단지 내 상업시설 및 인근 지역의 생활 인프라를 활용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 현황

감정평가서 상 현재 공실 상태로, 즉시 임대 수익 발생이 어렵습니다.

6.2. 임대차 관계 불확실성

현 임차인의 경우 대항력이 없으나, 임대 관계 전반에 대한 추가적인 현장 확인 및 소유자/관리인 면담 등을 통해 정확한 임대차 현황을 파악하는 것이 중요합니다.

6.3. 토지 이용 제한 사항

준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 역사문화환경보존지역, 일반산업단지, 성장관리권역 등 다양한 토지이용계획 및 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 재건축이나 증축 등 개발 시 고려해야 할 사항입니다.

6.4. 기타 특이사항

본 물건은 강화일반산업단지 내에 위치하여 산업 활동 및 관련 시설에 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 강화군 강화읍 월곳리 강화인더스타운2 내 근린상가로, 감정가는 590,000,000원입니다. 현재 공실 상태이며, 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정으로 인수 부담은 없습니다. 입지는 산업단지와 주거/농경지가 혼재된 지역이며, 교통 접근성은 보통 수준입니다. 다양한 토지 이용 제한 사항이 존재하므로 투자 전 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 인한 인수 부담 없음.

* 강화인더스타운2 내 상가로, 단지 내 고정 수요 및 주변 산업단지 배후 수요 기대.

* 현재 공실 상태이나, 향후 적정 임차 구성 시 임대 수익 창출 가능성.

* 대월초등학교 인근 및 차량 접근성 양호.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금(0원)을 제외한 금액을 기준으로 산정해야 합니다. 본 물건의 현재 감정가는 590,000,000원이며, 시장 상황 및 주변 시세, 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가 조사가 필수적입니다.

* 인근 유사 상가 부동산의 최근 실거래가 및 임대료 시세 조사.

* 해당 건물의 실제 공실률 및 잠재 임차 수요 분석.

* 강화산업단지 및 주변 지역의 개발 계획 및 미래 가치 평가.

위 조사 결과를 바탕으로, 감정가 대비 적정 낙찰률(예: 70~90% 범위) 또는 예상 연간 임대 수익률(예: 5~7% 목표)을 기반으로 보수적인 접근이 권장됩니다. 초기 조사 결과만으로는 구체적인 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.