나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509604 [1] 인천광역시 서구 마전동 1132-3 예솔프라임 101동 2층203호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 마전동 소재, '검단초등학교' 서측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 주로 소재하는 주택지대로서, 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 내 제2층 제203호로서,
외 벽 : 석재붙임 등 마감,
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감,
창 호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

현재 '연립주택'으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비 되어 있고, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 바닥난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현재 '예솔프라임' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 20미터, 북동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(1-424)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20), 교육환경보호구역(상대보호구역), 성장관리권역, 토지구획정리사업지구(지구단위계획구역)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재 등으로 인하여, 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경509604 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 부동산 정보

* 소재지: 인천광역시 서구 마전동 1132-3 예솔프라임 101동 2층203호

* 용도: 연립주택 (도시형생활주택)

1.3. 건물 정보

* 건물명: 예솔프라임 101동 203호

* 건축년도: 2012년 3월 20일 사용승인

* 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 내 2층

* 건물면적: 58.31㎡ (약 17.64평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 토지 정보

* 토지면적: 44.70㎡ (약 13.52평) (건물 토지 지분)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 토지 이용 현황: '예솔프라임' 건부지로 이용 중

1.5. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 163,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 매각기일: (별도 명시 필요)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 대상 물건은 인천광역시 서구 마전동 소재, '검단초등학교' 서측 인근에 위치합니다.

* 부근은 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 주로 소재하는 주택지대로서, 제반 주위 환경은 대체로 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

* 대상 물건까지 차량 출입이 가능합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이하며, 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(1-424)(접합)에 해당합니다.

* 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대보호구역), 성장관리권역, 토지구획정리사업지구(지구단위계획구역)에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 등기부상 말소기준권리는 2025년 4월 24일자 압류(남동구(인천광역시)) 및 2025년 5월 30일자 강제경매(주택도시보증공사)로 보입니다.

* 다수의 소유권 이전 및 압류, 강제경매 등기 내역이 존재합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 임*재 (주택도시보증공사 보증)

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 9월 24일

* 확정일자: 2021년 8월 30일

* 배당신고일자: 2023년 11월 10일

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

* 을구 순위 9번 주택임차권(2023년 11월 10일 접수, 권리금액 200,000,000원)이 등기부 요약 상 '말소'로 기재되어 있으나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로도 언급되었습니다.

* 다만, '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'이라는 비고 사항이 있습니다.

* '인수 보증금 합계: 0원'으로 산정되어 있어, 법적으로 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 보입니다.

* 그러나 '대항력있는임차인'이라는 특이사항이 명시되어 있어, 실제 명도 진행 시 추가적인 확인 및 협상이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 시세 분석

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 마전동 일대의 연립주택 시세는 다음과 같습니다.

* 승보주택(1994년 건축, 42.96㎡): 2025년 3월 7,400만원 (약 172만원/㎡)

* 타워팰리스4차(2016년 건축, 59.8㎡): 2026년 7월 15,400만원 (약 258만원/㎡)

* 클라우스2동(2015년 건축, 49.96㎡): 2026년 7월 13,000만원 (약 260만원/㎡)

* 본건(예솔프라임, 2012년 건축, 58.31㎡)의 감정가는 163,000,000원으로, 이는 약 279만원/㎡ 수준입니다. 최신 건축물의 실거래가와 유사하거나 약간 상회하는 수준으로, 시장 가치가 적절하게 반영된 것으로 판단됩니다.

4.2. 임대/매매 시세 동향

* 인근 신축 또는 준신축 연립주택의 매매가는 3.3㎡당 약 260만원 내외로 형성되어 있습니다.

* 본건의 전용면적(58.31㎡)을 고려할 때, 유사한 조건의 물건은 1억 5천만원 이상의 시세를 형성할 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 인근에 검단초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 주변에 다수의 초, 중, 고등학교가 분포하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 편의 시설

* 단지 주변으로 소규모 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 대형마트, 병원, 상업시설 등은 차량 이동이 필요한 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

5.3. 기타 시설

* 본건 주변에 직접적인 혐오시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리 시설, 유흥업소 밀집 지역 등)이 보고서 상 특이사항으로 언급되지 않았습니다.

* 단, 인접 도로 상황으로 보아 개발 계획 또는 도시 계획에 따른 도로 확장 등이 진행될 가능성은 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

* '대항력있는임차인'이라는 특이사항이 기재되어 있어, 실제 임차인의 권리 관계를 면밀히 파악해야 합니다.

* 비록 '대항력 없음'으로 명시되고 '인수 보증금 0원'으로 산정되었으며, HUG의 말소 동의 확약서가 있더라도, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

* 'HUG 인수조건 변경'이라는 정보는 HUG(주택도시보증공사)와 관련된 채권 또는 보증 조건에 변동이 있음을 시사합니다. 이는 경매 절차 진행 및 낙찰 후 잔금 납부, 소유권 이전 과정에 영향을 줄 수 있으므로, HUG에 직접 확인이 필요합니다.

6.3. 기타

* 공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 경매 결과나 매각 진행 상황이 본건에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 현장 조사가 '폐문부재'로 이루어져 임대 관계가 미상으로 처리되었으므로, 내부 상태나 정확한 점유 관계 확인에 한계가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 마전동에 위치한 연립주택으로, 비교적 양호한 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 감정가는 최신 실거래가와 유사한 수준으로 책정되었으며, 토지 및 건물 면적 또한 일반적인 수요에 부합합니다. 그러나 '대항력있는임차인' 표기와 HUG 관련 특이사항, 공동담보 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 인수되는 보증금이 없는 것으로 산정되었으나, 명도 관련 절차에 대한 철저한 사전 조사 및 법률 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 검단신도시 개발과 인접한 지역으로 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 연립주택의 경우 아파트에 비해 상대적으로 낮은 경쟁률로 낙찰 가능성이 있으며, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* '예솔프라임' 단지 내에서도 상대적으로 최신 준공 연식에 속하여 상품성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 163,000,000원입니다.

* 인수되는 보증금은 0원으로 산정되어 있습니다.

* 주변 유사 물건의 시세 분석 결과, 실제 거래가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 형성될 가능성이 있습니다.

* 임차인 관련 리스크를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 이에, 본건의 적정 입찰가는 130,000,000원 ~ 150,000,000원 사이로 예상됩니다.

* 최적 입찰가는 140,000,000원 내외로 판단됩니다. (실제 입찰 시 시장 상황 및 경쟁 물건을 고려하여 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.