나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509480 [1] 인천광역시 부평구 부평동 375-131 씨티원2 13층1301호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509480 [1] 인천광역시 부평구 부평동 375-131 씨티원2 13층1301호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경509480
• 주소: 인천광역시 부평구 장제로 177 씨티원2, 13층1301호
• 용도: 오피스텔

인천지방법원 경매20계 2025타경509480 | 소재지: 인천광역시 부평구 장제로 177 씨티원2, 13층1301호 | 감정가: 176,000,000원 | 최저가: 123,200,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509480 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 375-131 씨티원2 13층1301호

용도: 오피스텔

감정가: 176,000,000원

토지면적: 5.90㎡ (약 1.78평)

토지지분: 5.9㎡ (약 1.78평)

건물면적: 45.46㎡ (약 13.75평) - 전용면적 기준

건물지분: 45.46㎡ (약 13.75평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 대항력있는임차인, 선순위임차권 존재

주의사항: 임차보증금 195,000,000원, 점유개시일 2021.11.30

1.2. 감정평가서 요약

* 위치 및 주위환경: 본 건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평중학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통입니다.

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 제13층 제1301호로, 사용승인일은 2017년 3월 29일입니다. 외벽은 페인팅 및 석재붙임 마감, 창호는 샤시창호입니다.

* 이용상태: 집합건축물대장상 오피스텔이며, 폐문부재로 내부 확인은 불가했습니다.

* 설비내역: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등이 구비되어 있습니다.

* 토지형상 및 이용상태: 인접 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지 동측으로 광대로폭의 포장도로(장제로)에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 공부와의 차이: 없음.

* 기타 참고사항: 등기사항전부증명서 을구 순위번호 3에 '주택임차권' 등기 설정됨 (임차보증금 195,000,000원, 점유개시일 2021.11.30).

1.3. 입지 조건

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치하여 부평중학교 인근의 도심지역에 속합니다. 주변은 주거, 상업, 업무시설이 복합적으로 분포하고 있어 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 판단됩니다. 장제로와 같은 넓은 도로에 접해 있어 차량 접근성이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 가능합니다.

1.4. 권리 분석

본 물건의 가장 큰 특징은 '대항력있는임차인' 및 '선순위임차권'이 등기되어 있다는 점입니다. 해당 임차인은 195,000,000원의 보증금으로 2021년 11월 30일부터 점유를 개시했습니다. 이는 감정평가액 176,000,000원을 초과하는 금액으로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수해야 할 가능성이 높습니다. 임차인의 대항력 및 우선변제권 확보 여부에 대한 면밀한 법적 검토가 필수적이며, 인수 부담으로 인해 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

1.5. 상권 분석

물건이 소재한 부평동 일대는 부평역 상권을 중심으로 형성된 도심 지역으로, 다양한 상업시설, 업무시설, 금융기관, 병원 등이 밀집해 있습니다. 특히, 장제로변에 위치하여 가시성과 접근성이 뛰어나며, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

1.6. 생활 정보

인천 부평구 부평동 지역은 부평중학교와 같은 교육시설과 인접해 있으며, 주변에 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 차량 접근성이 좋고 대중교통망도 비교적 잘 갖춰져 있어 출퇴근 및 이동이 편리합니다. 다만, 도심 지역의 특성상 주거 환경의 쾌적성은 주변 시세 및 건물 관리 상태에 따라 달라질 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 선순위 임차인의 존재와 보증금(195,000,000원)이 감정가(176,000,000원)보다 높다는 점입니다. 이로 인해 낙찰 시 보증금 인수 부담이 발생할 수 있으며, 명도 과정에서의 어려움도 예상됩니다. 또한, 토지이용계획상 상대보호구역, 절대보호구역에 포함되어 있어 교육환경 보호를 위한 건축 규제가 있을 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구 중심 상권에 위치한 오피스텔로서, 입지적 장점과 편의시설 접근성이 우수합니다. 그러나 선순위 임차인의 보증금 인수 부담이 매우 크므로, 법률 전문가와 상의하여 권리 분석 및 명도 전략을 철저히 수립해야 합니다. 임차 보증금 인수 금액을 고려한 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 성공 투자의 핵심입니다.

1.9. 투자 포인트

* 부평역 인근의 우수한 입지와 풍부한 생활 인프라.

* 활발한 상권과 업무시설 밀집 지역으로 인한 임대 수요 기대.

* 상대적으로 낮은 토지 면적 대비 오피스텔 규모의 효율성.

* 핵심 리스크: 선순위 임차인의 보증금 195,000,000원 인수 가능성.

* 권리 분석 및 명도 전략 수립이 필수적.

* 임차권 인수 및 제반 비용을 고려한 신중한 입찰가 책정 필요.

법원 정보

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