나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509427 [1] 인천광역시 서구 청라동 96-16 센트럴시티 지층비112호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 웨이브감정 · 평가일 2025.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 청라동 소재 ""서인천세무서"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 상업시설 및 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하는 중심상업 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제지층 제비112호로서,
- 외벽 : 몰탈 위 페인팅, 석재붙임 마감 등.
- 창호 : 새시 창호임.

이용상태

본건의 공부상 이용상황은 ""제2종근린생활시설(일반음식점)""임.

설비내역

승강기 설비, 난방설비, 소화설비, 공동 급배수 및 위생설비, 주차장설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서, '업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 중로의 도로에, 북측으로 보행자도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역 , 지구단위계획구역 , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 공부상 지층이나, 북측 보행자 도로를 통해 출입이 가능함.

물건 비고

현황조사서 상 111호와 함께 식당으로 운영 중이었으나 현재는 영업이 중단된 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경509427 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 청라동 96-16 센트럴시티 지층비112호

* 용도: 제2종근린생활시설 (일반음식점)

* 감정가: 1,267,000,000원

* 토지 면적: 13.39㎡ (약 4.05평)

* 토지 지분: 13.39㎡ (약 4.05평)

* 건물 면적: 60.40㎡ (약 18.27평)

* 건물 지분: 60.4㎡ (약 18.27평)

* 총 면적: 73.79㎡ (약 22.32평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사 (추정)

1.2. 특이사항

* 현황조사서 상 111호와 함께 식당으로 운영 중이었으나 현재 영업이 중단된 상태입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 대상 물건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "서인천세무서" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 각종 상업시설, 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하는 중심상업지역입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

* 토지는 가장형 토지로서, '업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설'의 건부지로 이용 중입니다.

* 본건 남측으로 중로(폭 15m~20m)가, 북측으로 보행자도로가 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

2.5. 건물 정보

* 건물명: 센트럴시티

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 지층 비112호

* 외벽: 몰탈 위 페인팅, 석재 붙임 마감 등.

* 창호: 새시 창호임.

* 층수: 지하 6층, 지상 14층 규모입니다.

* 총 세대수: 410호입니다.

* 사용승인일: 2022년 3월 18일입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 2022년 5월 31일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(채권금액 1,176,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 권리 분석 결과

* 본 경매는 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸됩니다.

* 등기부상 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 특이사항: 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

* 청라지구 중심상업지역에 위치하여 다양한 상업 및 업무시설이 밀집해 있습니다.

* 서인천세무서가 인접해 있어 관련 업무 종사자들의 방문 가능성이 있습니다.

4.2. 건물 및 호별 특성

* 센트럴시티는 복합 용도의 건물로 업무시설, 상가 등이 혼재되어 있습니다.

* 해당 호실은 공부상 지층이나, 북측 보행자 도로를 통해 접근이 가능합니다.

* 과거 111호와 함께 일반음식점으로 운영되었던 이력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 본 건은 인천광역시 서구 청라한내로72번길 7-15 (구 주소: 인천광역시 서구 청라동 96-16번지)에 위치하며, 주변에 홈플러스 청라점, 롯데시네마 청라점, 다수의 상업시설 및 병원, 은행 등이 밀집해 있어 이용이 편리합니다.

* 서인천세무서가 인근에 있습니다.

5.2. 주변 교육/의료 시설

* 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교가 분포하고 있습니다.

* 대형 병원 정보는 구체적으로 검색되지 않았으나, 의료시설 이용이 가능한 지역입니다.

5.3. 혐오시설

* 주변 지역을 조사한 결과, 현재까지 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 임대 위험

* 현재 영업이 중단된 상태로, 향후 공실 발생 가능성에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

* 임대 관계가 미상으로, 기존 임차인의 유무 및 권리 관계 파악이 중요합니다. (단, 인수 보증금은 없는 것으로 파악됨)

6.2. 지층 접근성

* 지층이라는 물리적 특성과 북측 보행자 도로를 통한 접근 방식이 실제 운영 시 장단점으로 작용할 수 있습니다.

6.3. 상권 변화 가능성

* 청라지구 개발 계획 및 주변 상권 변화에 따라 향후 상권의 활성화 또는 침체 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 인천광역시 서구 청라동의 중심상업지역에 위치한 근린생활시설(구 일반음식점)로, 편리한 교통 및 다양한 생활 편의시설이 갖추어진 지역에 소재합니다.

* 철근콘크리트구조의 14층 건물 내 지층 비112호이며, 과거에는 인근 호실과 함께 식당으로 운영되었으나 현재는 영업이 중단된 상태입니다.

* 말소기준권리인 근저당권 이하 모든 등기 권리는 매각으로 소멸되므로 권리 인수 사항은 없습니다.

* 임대 관계가 미상이라는 점과 현재 영업이 중단된 상태라는 점은 향후 투자 시 고려해야 할 주요 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 중심상업지역 내 입지: 청라국제도시의 핵심 상권에 위치하여 안정적인 유동인구 및 잠재 고객 확보에 유리합니다.

* 교통 및 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 편리하여 방문객 접근성이 좋습니다.

* 넓은 면적 대비 합리적 감정가: 총 22.32평의 면적을 가진 상가로서, 감정가가 시장 대비 합리적으로 책정될 경우 향후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 활용 가능성: 과거 식당 운영 경험이 있어 관련 업종으로의 재창업 또는 업종 변경을 통한 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가 산정 시, 감정가 1,267,000,000원을 기준으로 하되, 본 물건의 현재 영업 중단 상태, 향후 예상 임대 수익률, 공실 위험, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

* 보증금 인수액이 없는 점은 긍정적입니다.

* 일반적으로 경매 시세는 감정가의 80% ~ 90% 범위에서 형성되는 점을 참고하여, 본건의 잠재적 가치와 시장 상황에 대한 심층적인 분석 후 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.