나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1128 [1] 인천광역시 미추홀구 학익동 264-4 4층 408호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대청 · 평가일 2025.06.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 ""인천지방법원"" 북서측 인근에 위치하고 있으며,
부근은 광대로변을 따라 각종 근린생활시설 및 업무시설이 주를 이루는 노선상가지대로서,
제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 건물까지 제반 차량 진출입이 가능하고, 인근 ""한나루로"" 로변에 버스정류장이 소재
하는 등 제반 대중교통사정은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 철골철근콘크리트 경사지붕 12층 건물 내 4층 408호 및 409호로서,
외벽 : 외장석재붙임 마감,
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감,
창호 : 샷시 창호 등임.
[집합건축물대장상 사용승인일 : 미사용승인 건물임]

이용상태

본건 공히 근린생활시설로서, 기준시점 현재 공사중단으로 공실 상태임.

설비내역

공동 위생 및 급·배수설비, 승강기설비 등을 갖추었으나, 기준시점 현재 공사가 중단된
상태임.

토지의 형상 및 이용상태

11필지 일단의 가각정리된 가장형 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 광대로, 남서측으로 소로, 북동측 및 남동측으로 세로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[대표지번 : 학익동 264-4]
일반상업지역, 지구단위계획구역(학익시장지구[도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)]),
가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

본건은 사용승인을 받지 않은 미준공 건물로서, 건축물대장이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 본건 각 호에 대한 임대차관계는 미상임.

나. 본건은 기준시점 현재 유치권이 행사 중인 건물이므로 업무에 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 건물만 매각(대지권 미등기이며, 최저매각가격은 건물만 평가한 금액임)
2. 감정평가 시점 사용승인을 받지 못한 구분건물(건축물대장 부존재)이며 공사가 중단된 상태임.
3. 현황조사서에 의하면 본건 건물에 ‘유치권 행사 중’ 이라는 안내물이 여러 건 부착되어 있으나, 현재 유치권행사로 점유 중인 경매신청인인 농업회사법인 다인 주식회사 이외의 점유자는 현황조사서 상 확인되지 않아 점유가 불분명하며 경매신청인의 이외의 점유자의 유치권 성립여부 또한 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1128 (1)

경매구분: 유치권에의한경매(부동산)

1.2. 물건개요

소재지: 인천광역시 미추홀구 학익동 264-4, 4층 408호

용도: 근린상가

건물구조: 철골철근콘크리트조, 경사지붕 12층 건물 내 4층

1.3. 면적정보

건물면적: 73.00㎡ (약 22.09평)

토지면적: 0.00㎡ (토지 지분 및 제시외 면적 없음. 대지권 미등기)

1.4. 감정가

감정가: 306,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 인천지방법원 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

부근은 광대로변을 따라 각종 근린생활시설 및 업무시설이 주를 이루는 노선상가지대로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통상황

본건 건물까지 제반 차량 진출입이 가능하며, 인근 '한나루로' 로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 대체로 무난한 편입니다.

2.3. 토지이용및도로상태

본건 토지는 11필지 일단의 가각정리된 가장형 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

북서측으로 광대로, 남서측으로 소로, 북동측 및 남동측으로 세로와 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획및제한상태

대표지번: 학익동 264-4

용도지역: 일반상업지역, 지구단위계획구역(학익시장지구)

기타 제한사항: 가축사육제한구역, 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 5월 30일 접수된 농업회사법인의 강제경매 개시 결정입니다.

3.2. 인수및소멸권리

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기사항 확인 결과, 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있습니다.

3.3. 유치권분석

본건은 '유치권에 의한 경매'로 진행되며, 현황조사서 상 건물에 '유치권 행사 중'이라는 안내물이 부착되어 있습니다.

현재 경매신청인인 농업회사법인 다인 주식회사가 점유 중인 것으로 확인되나, 이 외의 점유자는 확인되지 않아 점유가 불분명합니다.

경매신청인의 유치권 성립 여부 및 기타 점유자의 유치권 성립 여부 또한 불분명한 상태입니다.

입찰 전 유치권의 성립 여부 및 인수 여부에 대한 면밀한 조사가 반드시 필요합니다.

3.4. 임차인현황

임차인 현황 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있습니다.

'기타참고사항'에 '본건 각 호에 대한 임대차 관계는 미상임'이라고 기재되어 있어, 현재 임차인이 있는지 여부 및 관련 보증금, 차임 등은 미상으로 판단됩니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동의 대로변에 위치한 근린상가로, 주변에 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있습니다.

노선상가지대의 특성상 유동인구 및 배후수요가 존재할 수 있으나, 현재 공사 중단 및 미준공 상태로 인해 정상적인 상권 형성은 기대하기 어렵습니다.

5. 생활정보

인천지방법원 북서측 인근에 위치하며, 주변 상업시설을 통한 기본적인 편의시설 접근성은 양호한 편입니다.

다만, 본건 건물은 현재 공사 중단 상태이므로 어떠한 생활 편의 기능도 제공하지 못하고 있습니다.

검색 결과, 본건 소재지 주변에서 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 확인되지 않았습니다. 다만, 인근 학익유수지의 악취 문제 및 이에 대한 공원화 또는 매립 논의가 존재하나, 이는 본 물건의 직접적인 혐오시설에 해당하지는 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미준공및건축물대장부재

본건은 사용승인을 받지 못한 미준공 건물로 건축물대장이 존재하지 않아, 건축 관련 법규 준수 여부 및 향후 사용승인 가능성에 대한 불확실성이 존재합니다.

6.2. 공사중단및유치권

건물이 공사 중단 상태이며 유치권이 행사 중이라는 점은 큰 리스크 요인입니다. 유치권 관련 법적 분쟁 발생 시 시간과 비용이 추가로 소요될 수 있습니다.

6.3. 대지권미등기

대지권이 미등기 상태이므로, 매수자는 건물만 취득하게 되며 대지에 대한 권리 확보를 위한 별도의 절차가 필요할 수 있습니다.

6.4. 미확인이임차인

임대차 관계가 미상인 점은 예상치 못한 명도 또는 임차권 관련 분쟁으로 이어질 수 있는 잠재적 리스크입니다.

7. 종합의견

본건은 인천지방법원 인근 상업지역에 위치한 근린상가로서 잠재적 가치가 있으나, 현재 공사 중단, 미준공, 대지권 미등기, 그리고 가장 큰 리스크인 유치권 행사 중이라는 복합적인 문제점을 안고 있습니다.

매수자는 이러한 중대한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 법적, 기술적, 경제적 측면에서의 면밀한 검토 후 신중하게 접근해야 합니다.

향후 공사 재개 및 완료, 유치권 문제 해결, 대지권 확보 등의 과제가 남아 있어, 단기간 내 수익 창출보다는 장기적인 안목과 추가 투자 여력이 필요한 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우량입지잠재력

대로변에 위치하여 향후 개발 완료 시 상업시설로서의 가치 상승이 기대됩니다.

8.2. 저가매수기회

중대한 리스크 요인들로 인해 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (단, 리스크 해소 비용 고려 필요)

9. 예상입찰가

본건의 감정가는 306,000,000원입니다.

미준공, 공사 중단, 대지권 미등기, 유치권 등 중대한 하자를 고려할 때, 직접적인 입찰가 산정은 매우 어렵습니다.

예상 입찰가는 이러한 리스크 요인을 해소하기 위한 추가 비용(공사비, 유치권 해결 비용, 대지권 확보 비용 등)을 충분히 반영하고, 보수적인 관점에서 접근해야 합니다.

인수 보증금 합계가 0원이므로, 이를 제외한 계산은 필요하지 않습니다.

정확한 입찰가는 유치권의 구체적인 내용, 향후 공사 진행 가능성 및 비용, 법률 전문가와의 상담 등을 통해 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.