나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1128 [1] 인천광역시 미추홀구 학익동 264-4 4층 408호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1128 [1] 인천광역시 미추홀구 학익동 264-4 4층 408호 근린상가 경매

• 사건번호: 2025타경1128
• 주소: 인천광역시 미추홀구 한나루로412번길 4, 4층 408호
• 용도: 근린상가

인천지방법원 경매22계 2025타경1128 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 한나루로412번길 4, 4층 408호 | 감정가: 306,000,000원 | 최저가: 149,940,000원 | 용도: 근린상가

1. 인천지방법원 2025타경1128 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1128 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 학익동 264-4 4층 408호

용도: 근린생활시설

건물면적: 73.00㎡ (약 22.09평)

토지면적: 0.00㎡ (토지 소유권 없음)

감정가: 306,000,000원

매각대상: 건물만 매각 (대지권 미등기)

경매구분: 유치권에 의한 경매 (부동산)

채권자: 농OOOOOOOOOOOOO

건축물 상태: 감정평가 시점 기준 사용승인을 받지 못한 구분건물이며 건축물대장이 존재하지 않고, 공사가 중단된 상태임.

1.2. 입지조건

위치: 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 인천지방법원 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경: 본건은 광대로변을 따라 형성된 각종 근린생활시설 및 업무시설이 주를 이루는 노선상가지대로에 해당하며, 전반적인 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

교통: 차량의 진출입이 용이하며, 인근 "한나루로" 로변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지: 11필지가 일단으로 정리된 가장형 토지 위에 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용되고 있습니다.

도로: 북서측으로는 넓은 대로, 남서측으로는 소로, 북동측 및 남동측으로는 일반도로와 접해 있습니다.

토지이용계획: 본 건은 일반상업지역, 지구단위계획구역(학익시장지구) 내에 속하며, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

본 건 경매는 유치권에 의한 경매로 진행되었습니다.

채권자는 농OOOOOOOOOOOOO 입니다.

현황조사서에 따르면 본건 건물에 '유치권 행사 중'이라는 안내물이 부착되어 있으나, 현재 유치권 행사로 점유 중인 경매 신청인(농업회사법인 다인 주식회사) 외 타 점유자에 의한 유치권 성립 여부는 불분명합니다.

가장 중요한 권리상의 쟁점은 대지권 미등기 상태라는 것입니다. 따라서 매각 대상은 건물만 해당하며, 최저매각가격 또한 건물 자체의 가치만을 평가한 금액입니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 학익동 264-4 일대는 인천지방법원 인근의 상업 및 업무시설 밀집 지역입니다.

광대로변에 위치하여 가시성이 좋으며, 다양한 근린생활시설 및 업무시설의 배후 수요가 기대되는 지역입니다.

다만, 현재 건물은 공사 중단 및 공실 상태로, 즉각적인 상권 활성화보다는 향후 개발 가능성에 초점을 맞추어야 합니다.

주변에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 현재 제공되지 않았습니다. 일반적으로 상업지역 중심부에서는 대규모 혐오시설의 존재 가능성이 낮지만, 정밀한 현장 조사와 지도 검색을 통해 인근의 잠재적 혐오시설(예: 유흥업소 밀집 지역, 특정 유해 시설 등) 유무를 추가적으로 확인하는 것이 필수적입니다.

1.5. 생활정보

교통: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량을 이용한 접근성이 양호합니다.

기반시설: 건물 내 공동 위생 및 급·배수 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있는 것으로 파악되나, 공사 중단으로 인해 현재 정상적인 이용은 불가능한 상태입니다.

1.6. 잠재적 리스크

대지권 미등기: 매수인은 건물에 대한 소유권만 취득하며, 토지에 대한 어떠한 권리도 갖지 못합니다. 이는 향후 건물 이용 및 처분에 중대한 제약을 초래할 수 있으며, 토지 소유주와의 관계 설정이 필수적입니다.

미준공 및 사용승인 미필: 건물은 아직 사용승인을 받지 못했으며 건축물대장도 존재하지 않습니다. 법적으로 건물을 사용하기 위해서는 완공 후 사용승인 절차를 거쳐야 하며, 이 과정에서 상당한 추가 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

공사 중단 상태: 건축물의 완성도, 안전성, 하자 여부 및 이를 보수하기 위한 추가 공사 비용 등에 대한 불확실성이 매우 큽니다.

유치권 존재: 경매의 주된 원인인 유치권의 성립 여부, 범위, 금액 등과 관련하여 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 특히 경매 신청인 외 다른 유치권자의 존재 가능성은 문제를 더욱 복잡하게 만들 수 있습니다.

점유 불분명: 유치권 행사와 관련하여 건물 점유 현황 및 점유자의 권리 관계가 명확하지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 인천지방법원 인근이라는 우수한 입지 조건에도 불구하고, 대지권 미등기, 미준공 및 공사 중단, 유치권이라는 복합적인 법적, 물리적 하자를 안고 있는 물건입니다.

현재 상태로는 법적인 용도(근린생활시설)로 사용이 불가능하며, 이를 해결하기 위해서는 상당한 추가 투자, 시간, 그리고 면밀한 법적 검토가 요구됩니다.

따라서 본 건은 단순한 시세 차익을 기대하는 투자보다는, 상기 언급된 리스크를 충분히 인지하고 이를 적극적으로 해결할 의지와 능력을 갖춘 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

입지: 인천지방법원 인근의 상업지역이라는 점은 향후 지역 개발 또는 상권 활성화 시 가치 상승을 기대할 수 있는 잠재력을 제공합니다.

저가 매수 가능성: 복잡한 권리 관계와 미준공 상태로 인해 시장 가치 대비 낮은 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 다만, 이는 추가적인 제반 비용을 고려해야 합니다.

완공 후 활용: 모든 문제를 해결하고 건물을 적법하게 사용할 수 있는 상태로 만들 경우, 근린생활시설로서의 운영 또는 재매각을 통한 수익 창출이 가능합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매22계