나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509680 [1] 인천광역시 부평구 삼산동 388-7 삼산주공미래타운아파트 204동 14층1404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도시감정 · 평가일 2025.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 삼산동 소재 '부일중학교' 동측 인근에 소재하며, 주위는 다세대
주택, 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은
보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 경스라브지붕 20층 건물 내 14층 1404호로서,
(사용승인일 : 2000.08.12)

외 벽 : 페인팅 마감 등,
창 호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

'아파트'로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, E/V, 소화전설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 '공동주택(아파트)' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

포장상태 양호한 단지내 도로를 이용하여 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼산2 택지개발사업지구), 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천지방법원에서 진행 중인 2025타경509680 (1) 사건의 부동산 임의 경매 물건입니다.

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경509680 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 삼산동 388-7 삼산주공미래타운아파트 204동 14층 1404호

* 용도: 아파트

* 감정가: 234,000,000원

* 토지 면적: 31.22㎡ (약 9.44평)

* 건물 면적: 49.40㎡ (약 14.94평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 한OOOOOOOOOOOO

* 건물 구조: 철근콘크리트 벽식조 경스라브지붕 20층 건물 내 14층 1404호

* 사용승인일: 2000년 8월 12일

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 인천광역시 부평구 삼산동에 위치하며, 인근에 부일중학교가 소재하고 다세대 주택, 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통으로 판단됩니다.

* 도로 상태: 단지 내 포장 상태가 양호한 도로를 통해 외곽 공공도로와 연결되어 있어 차량 이용이 편리합니다.

* 토지 이용 계획: 본 건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼산2 택지개발사업지구), 상대보호구역, 과밀억제권역에 속해 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 통상적인 주거 지역으로 판단되며 특이한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 6월 3일 접수된 한빛인베스트대부주식회사의 근저당권(을16)입니다.

* 주요 권리 내역:

* 을17 주택임차권: 임차인 김 (보증금 210,000,000원, 전입일자 2021-08-20, 확정일자 2021-07-13). 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수해야 합니다.

* 을16 근저당: 한빛인베스트대부주식회사, 52,500,000원. 말소기준권리이므로 매각으로 소멸됩니다.

* 갑8 가압류: 롯데캐피탈주식회사, 44,101,934원. 매각으로 소멸됩니다.

* 갑9 임의경매: 한빛인베스트대부, 38,998,630원. 매각으로 소멸됩니다.

* 총 채무액: 306,601,934원

* 인수되는 권리: 임차인 김 (보증금 210,000,000원)의 주택임차권은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 부담해야 합니다.

* 권리 분석 요약: 본 물건의 가장 중요한 권리 분석 사항은 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 인수 여부입니다. 배당액에 따라 매수인이 추가적인 금전적 부담을 질 수 있으므로, 이에 대한 철저한 검토가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 건과 동일 면적(49.4㎡)의 아파트가 2026년 6월, 222,000,000원에서 223,000,000원 사이에서 거래되었습니다.

* 감정가 대비 시세: 본 건물의 감정가는 234,000,000원으로, 최근 실거래가보다 다소 높게 책정된 것으로 파악됩니다.

* 아파트 정보:

* 아파트명: 삼산주공미래타운2단지 아파트

* 준공년도: 2000년

* 세대수: 684세대

* 최고 층수: 20층 (본건은 14층)

* 전용 면적: 49.40㎡ (약 14.94평)

* 주차 대수: 총 148대 (세대당 약 0.22대)

1.4. 생활정보

* 단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 다양한 부대 복리시설을 갖추고 있습니다.

* 편의 시설: 아파트 단지 내 및 주변 상가를 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육 시설: 본건 인근에 부일중학교가 소재하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 교통 편의: 인근 버스정류장을 이용한 대중교통 접근성이 양호하며, 차량을 이용한 시내외 이동도 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수:

* 가장 큰 리스크는 임차인 김 (보증금 210,000,000원)의 보증금 인수 가능성입니다.

* 총 채무액(306,601,934원)이 감정가(234,000,000원) 및 최근 시세(약 222,000,000원)를 상회하므로, 경매 배당을 통해 임차인 보증금이 전액 변제되지 못할 가능성이 높습니다.

* 이 경우, 매수인이 임차인의 잔여 보증금을 인수하게 되어 총 매수 비용이 예상보다 크게 증가할 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세: 최근 실거래가 대비 감정가가 높아, 유찰 가능성 및 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

* 건물 노후화: 2000년 준공된 아파트로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구 삼산동의 정주 여건이 양호한 아파트 단지 내 위치하고 있습니다. 단지 규모, 편의시설, 교통, 교육 환경 등 기본적인 입지 조건은 우수하나, 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 210,000,000원을 인수할 가능성이 있어 이로 인한 추가적인 금전적 부담 발생이 가장 큰 위험 요소입니다. 또한, 최근 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정되어 있어, 입찰 시에는 임차인 인수 부담을 충분히 고려한 보수적인 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 입지: 삼산동은 계획적인 주거 단지 조성으로 인해 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 시세 차익 기대: 임차인 인수 리스크를 감안한 적정 가격에 낙찰받을 경우, 시장 가격과의 차이를 통한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 장기적으로 지역 개발 및 인프라 확충에 따라 아파트 가치가 상승할 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

분석 근거:

* 최근 유사 면적(49.4㎡) 실거래가: 약 222,000,000원 ~ 223,000,000원.

* 본 건 감정가: 234,000,000원.

* 주요 리스크: 대항력 있는 임차인(김 )의 보증금 210,000,000원 전액 또는 일부 인수 가능성.

* 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산하되, 총 매수 비용(입찰가 + 인수되는 보증금)이 시세(약 222,000,000원)를 초과하지 않도록 보수적으로 산정합니다.

산정:

* 대항력 있는 임차인 김 (보증금 210,000,000원)의 보증금이 배당으로 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 이를 인수해야 합니다.

* 이러한 인수 부담을 고려하여, 총 매수 비용이 시장가(약 222,000,000원)를 넘지 않도록 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

* 만약 입찰가가 200,000,000원이고, 임차인 보증금 중 100,000,000원만 배당으로 변제된다면, 매수인의 총 지출은 200,000,000원(입찰가) + 110,000,000원(인수 보증금) = 310,000,000원이 되어 시장가를 크게 초과하게 됩니다.

* 따라서, 이러한 위험을 감안하여 입찰가는 시장가보다 상당히 낮게 설정하는 것이 합리적입니다.

* 보수적인 관점에서 185,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

* 이 가격으로 낙찰받을 경우, 임차인 보증금 인수 금액에 따라 총 매수 비용이 달라지므로, 최종 낙찰가는 임차인과의 협상 결과, 잔금 납부 시점의 배당표 확인 등 추가적인 정보를 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.