나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509767 [1] 인천광역시 서구 당하동 1083-1 예다움 1동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 ""인천백석초등학교"" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며 인근으로 버스정류장 및 전철역 등이 소재하여 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(경사지붕)지붕 5층 건 내 4층 402호로서,
(사용승인일자 : 2014.07.18)
외 벽 : 드라이비트 및 인조석 붙임 마감 등.
창 호 : 새시창호 마감 등.

이용상태

본건은 '다세대주택'으로 이용중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터설비, 도시가스설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 중로 및 소로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2012-05-31), 지구단위계획구역(당하구획정리), 소로2류(폭 8m~10m)(2012-06-08)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-31)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-03-10)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(기타 자세한 사항은 서부교육지원청 학생건강안전과에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2025-03-10)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 ""인천백석초등학교"" 북동측 인근에 위치하는 다세대주택입니다.

1.2. 면적 정보

* 토지 면적: 21.32㎡ (약 6.45평)

* 건물 면적: 34.68㎡ (약 10.50평)

1.3. 감정가 및 경매 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경509767 (1)

* 감정가: 123,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 사용승인일자: 2014년 7월 18일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 "인천백석초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 연립주택, 단독주택 등이 혼재된 주거 지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 진입이 가능하며, 인근으로 버스정류장과 전철역(인천2호선 마전역 및 완정역 등)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건 북측 및 서측으로는 중로 및 소로에 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 현황

본건 토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다. 본건은 제2종일반주거지역이며, 지구단위계획구역에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 성장관리권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 인천지방법원의 강제경매개시결정(2025타경509767)입니다. 본 매각으로 인해 을구 순위 7번 주택임차권 등기를 포함한 대부분의 권리는 말소될 예정입니다. 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 임차인의 권리는 소멸되는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (윤 )

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 06월 13일

* 확정일자: 2022년 05월 18일

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

본건이 위치한 당하동 일대는 지속적인 도시 개발과 함께 주거 단지들이 조성되어 왔으며, 인천2호선 개통 등 교통망 개선으로 인해 주거 환경의 편의성이 증대되고 있습니다.

4.2. 잠재적 상업 시설 접근성

단지 인근으로 소규모 상가들이 분포하고 있으며, 대형마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설은 차량 또는 대중교통 이용 시 접근 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건은 "인천백석초등학교"와 매우 인접해 있으며, 주변에 마전중학교, 당하중학교, 검단고등학교 등 다수의 초, 중, 고등학교가 소재하여 우수한 학군을 형성하고 있습니다.

5.2. 편의시설 및 기타

주변으로 공원, 녹지 공간 등이 조성되어 있으며, 인천백석초등학교를 비롯한 교육 시설과 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 주거 생활에 편리함을 더합니다. 현재까지 조사된 바에 따르면 본건 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 관련 사항

HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로, HUG(주택도시보증공사)와 관련된 특이사항이 존재합니다. 다만, 임차인 현황에서 대항력이 없으며, 말소 동의 확약서가 제출됨에 따라 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없을 것으로 보입니다.

6.2. 기타 제한사항

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 성장관리권역 등 다양한 토지 이용 계획 및 제한 사항이 존재하므로, 건축 및 개발 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 서구 당하동의 편리한 교통 및 교육 환경을 갖춘 다세대주택입니다. 감정가는 1억 2,300만원이나, 주변 유사 물건의 최근 실거래가가 1억 3,300만원에서 1억 7,900만원 수준으로 형성되어 있어 시세 대비 저평가된 가능성이 있습니다. HUG 관련 권리 관계가 명확히 정리될 예정이므로, 명확한 권리 분석 하에 접근한다면 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 학군: 인천백석초등학교 및 다수의 학교가 인접하여 교육 환경이 뛰어납니다.

* 편리한 교통: 인천2호선 역세권(마전역, 완정역) 및 주요 도로 접근성이 양호합니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 주변 실거래가 평균이 높아 시세 차익 기대가 가능합니다.

* 명확한 권리 관계: HUG 임차권이 말소될 예정으로 인수 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 123,000,000원이나, 유사 면적의 최근 실거래 사례를 볼 때, 현 시세는 약 1억 4,500만원에서 1억 6,000만원 수준으로 예상됩니다. HUG 관련 사항이 명확히 정리된다는 전제 하에, 경쟁 입찰 상황을 고려하여 145,000,000원 ~ 155,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 입찰 참여 전 현장 방문을 통해 건물의 상태 및 주변 시세를 재확인하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.