나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509727 [1] 인천광역시 미추홀구 문학동 383-2 3층301호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509727 [1] 인천광역시 미추홀구 문학동 383-2 3층301호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매13계 2025타경509727 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 문학동 383-2 3층301호 | 감정가: 120,000,000원 | 최저가: 84,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509727 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자/채권자: 강OO / 강OO / 이OO

1.2. 물건 기본 정보

소재지: 인천광역시 미추홀구 문학동 383-2 3층301호 (건물 외벽에 '대영가든빌라 A'동이라고 표기)

용도: 다세대주택

감정가: 120,000,000원

사용승인일: 1996-02-26

1.3. 면적 정보

토지면적: 33.44㎡ (약 10.12평)

건물면적 (전용면적): 50.19㎡ (약 15.18평)

제시외면적: 없음 (토지/건물 모두 0.00㎡)

2. 입지 조건 및 주변 환경 분석

2.1. 최고의 입지: 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 문학초등학교 남동측 도로 건너편에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 문학경기장 및 대로변 근린상가 등이 혼재하는 주택지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 근거리에 인천 지하철 문학경기장역이 위치하여 대중교통 사정은 보통 정도입니다. 지하철역과 버스 정류장이 도보 3분 거리에 있다는 거주자 후기가 있어, 교통 편리성은 양호한 것으로 판단됩니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

토지는 세장형(길쭉한 형태)이며 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다. 북측으로 약 8m 폭의 도로에 접하고 있어 접근성은 무난합니다.

2.4. 토지이용계획

제2종일반주거지역에 속하며, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 현상변경허가 대상구역(문화유산 보존 관련)으로도 지정되어 있어 일부 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 사건 개요

소유자(강OO)와 채무자(강OO)가 동일한 강제경매 사건입니다. 채권자(이OO)의 신청에 의해 경매가 진행되는 것으로, 권리관계는 비교적 단순해 보입니다.

3.2. 매각 조건

토지와 건물을 일괄 매각하는 조건으로 진행되므로, 낙찰 후 토지와 건물의 소유권 취득에 문제가 없습니다.

3.3. 임대차 관계 및 특이사항

본건의 임대차관계는 현재 '미상'입니다. 이는 낙찰자가 입찰 전 반드시 명도(인도) 대상자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지 등을 철저히 조사해야 함을 의미하며, 명도 난이도가 상승할 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 주요 편의시설

도보 5분 거리에 마트, 병원, 카페, 약국 등 편의시설이 모여 있어 생활 편의성이 높습니다. 주변에 편의점 등이 가깝게 위치하고 있어 생활에 불편함이 적습니다.

4.2. 주요 시설 및 학군

본건 인근에 문학초등학교가 소재하며, 대규모 시설인 문학경기장 및 소규모 근린생활시설, 교회가 혼재되어 있어 기본적인 인프라는 구축되어 있습니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의사항

5.1. 건물의 구조 및 연식

본건은 1996년 2월에 사용승인된 철근콘크리트조 건물로, 약 29년 정도 경과한 다소 연식이 있는 건물입니다. 이에 따라 방음이나 단열 면에서 전반적으로 부족할 수 있다는 거주자 리뷰가 있으며, 건물 노후도에 따른 수리비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

5.2. 주차 문제 및 엘리베이터 유무

8세대의 소규모 빌라이며, 거주 후기에 따르면 건물 내 주차공간이 협소하여 불편함이 있었다는 점과, 엘리베이터가 없어 3층까지의 이동에 불편함이 있을 수 있다는 점이 확인되었습니다.

5.3. 혐오시설 유무

인천광역시 미추홀구 문학동 383-2 인근을 검색한 결과, 현재까지 직접적으로 알려진 대형 혐오시설(쓰레기 처리장, 화장장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 미추홀구 자체는 주거 환경 개선이 필요한 구역이 많으므로, 현장 방문을 통해 주변 환경을 면밀히 재확인하는 것이 중요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 비교적 저렴한 감정가를 가진 다세대주택으로, 문학경기장역과 버스정류장이 가깝고 문학초등학교가 인접한 주택지대에 위치하여 기본적인 입지 조건은 양호합니다. 1996년식으로 건물의 노후도는 있으나, 전용면적 50.19㎡(약 15평)로 실거주 면적도 적정합니다. 다만, 임대차관계 미상에 따른 명도 리스크와 건물 노후로 인한 주차 및 방음/단열 문제(잠재적 수리 비용)는 투자 시 고려해야 할 주요 사항입니다.

6.2. 투자 포인트

1. 양호한 교통 접근성: 지하철 문학경기장역 및 버스정류장 근접으로 대중교통 이용이 편리합니다.

2. 실거주 면적 확보: 전용면적 약 15평으로 1인 가구 또는 신혼부부에게 적합한 크기입니다.

3. 학군 인접: 문학초등학교 남동측에 위치하여 초등학교 자녀를 둔 가구에게 유리합니다.

4. 생활 편의성: 도보 5분 거리에 주요 편의시설이 모여 있어 생활 환경이 편리합니다.

(보고서 끝)

법원 정보

인천지방법원 경매13계