나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509695 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1162-43 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국씨티감정 · 평가일 2025.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 ""구월여자중학교""남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 아파트, 학교, 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건물로서,

외벽 : 벽돌쌓기 등 마감
창호 : 샤시창호 등입니다.

이용상태

주택입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 다세대주택건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509695 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1162-43 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 122,000,000원

토지 면적: 19.43㎡ (약 5.88평)

건물 면적: 35.88㎡ (약 10.85평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지 조건

주위 환경: 본건은 인천광역시 남동구 구월동에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 인근에 구월여자중학교가 소재합니다.

교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로 상태: 본건 동측으로 도로가 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 건물 정보

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물입니다.

외벽: 벽돌쌓기 등으로 마감되었습니다.

창호: 샤시 창호 등을 사용하였습니다.

이용 상태: 주택으로 이용 중입니다.

설비 내역: 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건축물 표제부 요약:

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로, 1993년 3월 12일 건축 허가를 받아 1994년 6월 3일 사용 승인되었습니다. 연면적은 643.42㎡이며, 토지 면적은 295㎡입니다. 공동주택으로 분류되어 있습니다.

전유부 요약:

해당 물건은 3층 302호이며, 집합건물 등기부상 해당 호수에 대한 특별한 사항은 기재되어 있지 않습니다.

1.3. 권리 분석

말소 기준 권리: 2018년 1월 25일 접수된 한국스탠다드차타드은행 근저당권 (권리금액 50,400,000원)입니다.

등기부 요약:

등기부상 소유권 이전 내역 및 근저당, 가압류, 임의경매 개시 결정 등 다수의 권리 변동이 있었으나, 본 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 말소 예정인 권리로는 한국스탠다드차타드은행의 근저당권, 국민은행의 가압류, 한국주택금융공사의 임의경매 등이 있습니다.

임차인 현황:

임차인 관련 사항으로 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 이는 임차인이 존재할 경우 보증금 등 임차인의 권리사항을 낙찰자가 인수하지 않으며, 임대차 계약 관계가 불분명하여 주의가 필요함을 의미합니다.

1.4. 상권 분석

주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 분석:

최근 2026년 3월 거래된 인근 다세대 주택 매매 사례를 분석한 결과, 면적 38.25㎡~49.82㎡의 물건이 4,500만원에서 8,500만원 사이에 거래되었습니다. 이는 제곱미터당 약 112만원에서 170만원 수준입니다.

시세 분석:

본건의 감정가는 122,000,000원이며, 이는 면적 35.88㎡ 기준으로 제곱미터당 약 340만원입니다. 최근 거래된 유사 물건들의 시세 (제곱미터당 약 112만원~170만원)와 비교했을 때, 감정가가 시장 시세 대비 다소 높게 형성된 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활 정보

주변 편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 교육시설: 구월여자중학교가 인근에 위치하며, '상대보호구역'으로 지정된 점을 고려할 때 교육 환경은 양호한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

권리 관계: 매각으로 소멸되지 않는 권리 사항은 명확히 기재되어 있지 않으나, 등기부상 말소 예정인 권리가 다수이므로 일반적인 경매 물건과 같이 권리 인수 문제는 적을 것으로 보입니다.

임차인 관련: 임대 관계가 미상이고 인수 보증금이 0원이므로, 만약 임차인이 존재한다면 명도 절차 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 이에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

지역/혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 유흥업소 등이 일부 언급되나, 주거 지역 및 학교 인근으로, 부동산 물건 보고서상 명확하게 '혐오시설'로 분류될 만한 시설의 직접적인 언급은 검색되지 않았습니다. 다만, 이는 지역 특성 및 개별적인 판단에 따라 달라질 수 있습니다. (참고)

1.7. 투자 포인트

최근 시세 대비 낮은 감정가 형성 가능성: 현재 제공된 시세 정보에 따르면, 감정가 대비 실거래가가 현저히 낮은 수준을 보이고 있어, 시세 반영 시 추가적인 가치 상승 가능성이 있습니다.

깔끔한 권리 관계: 말소되는 권리가 많아 낙찰 후 권리 인수 및 명도 관련 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

주거 편의성: 학교 및 근린생활시설이 인접하여 생활하기 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 입지 및 건물 상태에 비해 감정가가 시장 시세보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 그러나 말소될 권리 관계가 명확하여 권리 분석상의 큰 위험은 없어 보입니다. 임대 관계 미상인 부분은 명도 시 주의가 필요하며, 향후 시세 조사를 통해 보다 정확한 가치 평가 후 신중한 입찰 결정이 요구됩니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 바탕으로 분석 시, 본건과 유사한 면적(약 10.85평)의 다세대주택이 4,500만원에서 8,500만원 사이에 거래된 것을 확인할 수 있습니다. 이를 제곱미터당 약 112만원 ~ 170만원으로 환산할 수 있습니다.

본건의 면적(35.88㎡)과 위 시세를 적용하면, 시장 가치는 약 4,000만원 ~ 6,100만원 범위로 추정됩니다.

따라서, 잠재적 가치와 경매 특성을 고려하여, 예상 입찰가는 50,000,000원에서 60,000,000원 사이로 제안합니다. (참고: 이 가격은 시장 상황 및 경쟁 입찰자에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.