나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509597 [1] 인천광역시 연수구 송도동 149 롯데캐슬캠퍼스타운 102동 33층3302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청목 · 평가일 2025.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 '캠퍼스타운역' 북동측 인근에 위치하며, 인근은 아파트, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 49층 건물 중 33층 3302호로서,
외벽: 석재 및 몰탈위 페인트 등 마감
창호: 샷시 마감.
(건축물대장상 사용승인일:2016.03.10)

이용상태

본건은 아파트임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서, 공동주택(아파트) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로는 외곽 공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(2010-11-22)(송도국제화복합단지), 대로3류(폭 25m~
30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 경제자유구역<경제자
유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경509597 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 149 롯데캐슬캠퍼스타운 102동 33층 3302호

용도: 아파트

감정가: 907,000,000원 (90700만원)

사용승인일: 2016년 3월 10일

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 30.11㎡ (약 9.11평)

건물면적 (전용면적): 101.31㎡ (약 30.65평)

층수: 49층 건물 중 33층

1.3. 매각 대상

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.4. 채권자 및 특이사항

채권자: 페퍼저축은행

특이사항: 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동에 소재하는 '캠퍼스타운역' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

단지 내 도로망이 잘 갖추어져 있으며, 외곽 공도에 접하여 차량 출입이 용이합니다. 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(송도국제화복합단지), 대로3류, 중로2류, 중로3류에 접하고 있으며, 경제자유구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리는 2020년 3월 25일 접수된 한국양계축산업협동조합의 근저당권(을4)입니다. 본건 매각으로 인해 해당 권리보다 후순위인 모든 권리(을5, 을9, 을12, 을13, 갑4, 갑5)는 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 963,960,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

* 임차인 중 보증금 및 차임이 미상인 경우, 대항력 유무와 관계없이 인수 여부를 반드시 확인해야 하므로 주의가 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 송도동 149번지는 롯데캐슬캠퍼스타운 아파트로, 주변에 다양한 상업시설 및 편의시설이 밀집해 있어 기본적인 상권은 잘 형성되어 있습니다. 캠퍼스타운역을 중심으로 역세권의 이점을 누릴 수 있으며, 주거단지로서의 안정적인 수요를 기반으로 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

단지 인근에 공원과 녹지 공간이 풍부하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 또한, 편의시설 및 교통 시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리할 것으로 예상됩니다.

5.2. 아파트 단지 정보

본건이 속한 롯데캐슬캠퍼스타운은 총 6개 동, 1230세대로 구성된 대단지 아파트입니다. 최고 55층 높이의 마천루 단지이며, 2016년 3월에 사용 승인되었습니다. 단지 내에는 다양한 복리시설(관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등)이 갖추어져 있으며, 넉넉한 주차 공간(지하 21대, 지상 4대)을 확보하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 모든 권리가 말소될 예정이므로 권리 관계 자체는 비교적 명확합니다. 그러나 임대차 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 변수가 될 수 있습니다.

6.2. 물건 관련 리스크

임대차 관계 미상으로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 확인 결과

주변 지역 조사 결과, 해당 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

인천광역시 연수구 송도동 롯데캐슬캠퍼스타운 102동 3302호는 역세권 입지에 대단지 아파트로서 생활 편의성이 우수하며, 비교적 최근에 사용 승인된 아파트입니다. 권리 관계는 명확하나 임대차 관계 미상에 대한 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 단지로 교통 편리성 우수

* 송도 지역의 발전 가능성 및 주거 선호도

* 대단지 아파트의 높은 인프라 활용도

* 최근 실거래가 및 감정가 대비 시세 비교 용이

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 실거래가 정보에 따르면, 본건과 동일한 면적(약 30.65평)의 23층 매물이 2026년 7월 16일에 91,000만원에 거래되었습니다. 감정가는 90,700만원입니다. 본건은 33층으로, 유사 면적의 23층 실거래가보다 높은 가치를 가질 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

제시된 면적(101.31㎡)의 최근 거래가(91,000만원, 23층)와 본건의 층수(33층)를 고려할 때, 시세보다 경쟁력 있는 가격으로 입찰하기 위해서는 95,000만원에서 100,000만원 범위 내외에서 고려해 볼 수 있습니다. 낙찰가는 경매 당시 입찰 참여자들의 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.