나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509577 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 630-75 오피스텔 4층407호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온누리감정 · 평가일 2025.06.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재하는 ""신흥여자중학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 업무시설, 상가, 학교, 근린생활시설,등으로 이루어졌으며, 주거지역으로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여, 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건내 중 제4층 제407호로서,
외벽은 석재붙임 마감 등.
창호는 하이샷시 창호임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018.7.1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장 조사시 거주인 및 이해관계인이 부재 등으로 인하여 외형조사 및 귀 제시목록 및 건축물현황도와 평가전례에 따라 유사 물건의 통상적인 내부상태를 기준하였으니 경매 참여시 유의바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경509577 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 조OO

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 630-75 오피스텔 4층 407호

* 용도: 오피스텔 (건축물 현황상 업무시설)

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 내 4층 407호

* 이용 상태: 오피스텔로 이용 중

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 45,000,000 원

* 토지 면적: 8.27㎡ (약 2.50평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 19.76㎡ (약 5.98평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 토지 지분: 8.273㎡

* 건물 지분: 19.76㎡

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

* 물건은 인천광역시 미추홀구 용현동에 위치하며, 주변에 아파트, 다세대주택, 단독주택, 업무시설, 상가, 학교 등이 혼재된 지역입니다. 주거 지역으로서 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 인근에 신흥여자중학교가 소재하고 있습니다.

* 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 지역 지구 및 용도

* 지정 지역: 일반상업지역 (2022-06-13 기준), 방화지구

* 제한 구역: 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례), 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 집합건물 등기부상 소유권 이전 내역이 복군자, 오원갑, 성연주식회사 등으로 확인됩니다.

* 을구 15번 권리: 조민지 (주택임차권, 2024-04-23 접수, 55,000,000원). 전입일자 2022-03-15, 확정일자 2022-03-02.

3.2. 말소기준 권리

* 본 경매 사건의 말소기준권리는 조민지 명의의 강제경매개시결정등기 (2025타경509577)입니다. (갑19, 2025-06-05 접수)

3.3. 임차인 분석

* 임차인: 조민지

* 보증금: 55,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-15

* 확정일자: 2022-03-02

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2024-04-23

3.4. 인수되는 권리

* 을구 15번 조민지 임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 권리로서, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 등기부상 임차인의 보증금 55,000,000원은 현 감정가 45,000,000원 및 최근 매매 사례가 30,000,000원보다 높은 금액입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

* 물건이 위치한 용현동 일대는 주거지역과 상업시설이 혼재된 지역으로, 일반적인 상업지역의 기능을 하고 있습니다.

* 인근에 학교가 있어 학생 관련 상권 형성 가능성이 있습니다.

4.2. 유사 물건 거래 사례

* 최근 매매 정보에 따르면, 동일 지번(630-75)의 2층 오피스텔(전용면적 19.46㎡)이 2025년 4월 7일 40,000,000원에, 2026년 6월 11일 30,000,000원에 직거래된 사례가 있습니다.

* 이는 본건(4층)보다 낮은 층수의 거래 사례이며, 최근 거래 가격이 하락하는 추세를 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

* 주변에 아파트, 다세대주택, 상가 등 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (구체적인 편의시설 정보는 제공된 자료에 없음)

5.2. 교육 시설

* 인근에 신흥여자중학교가 소재하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 조민지의 존재입니다. 보증금 55,000,000원은 감정가 및 최근 시세보다 높으며, 배당 후 미변제 금액 발생 시 매수인이 인수해야 할 상당한 금액이 발생할 수 있습니다.

* 임차인 조민지(보증금 55,000,000원)의 경우, 보증금액 전액을 배당받지 못하면 잔여 금액을 매수인이 인수해야 하므로, 입찰 전 배당표를 반드시 확인하고 인수될 금액을 산정해야 합니다.

6.2. 시장 가치 하락 리스크

* 최근 유사 면적, 유사 건물의 거래 사례에서 가격이 40,000,000원에서 30,000,000원으로 하락한 점은 시장의 약세 또는 해당 물건의 가치 하락 가능성을 시사합니다.

6.3. 기타 리스크

* 현장 조사가 불충분하여 내부 상태를 정확히 파악하기 어려우며, 실제 이용 상태나 수리 필요 여부 등은 별도 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등의 제한 사항이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 용현동에 위치한 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 하지만, 현재 가장 큰 우려 사항은 대항력 있는 임차인 조민지의 존재입니다. 해당 임차인의 보증금 55,000,000원은 현재 부동산 시장 가치보다 높아, 배당 후 미변제 금액 발생 시 매수인이 인수해야 할 상당한 금액이 발생할 가능성이 매우 높습니다. 또한, 최근 유사 물건의 거래 가격 하락 추세는 투자 시 신중함을 요구합니다. 따라서 본 물건은 꼼꼼한 권리 분석 및 인수 금액 산정, 그리고 시장 상황에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인의 인수 보증금 규모를 고려하여, 시세 대비 저가 매수 기회를 포착할 수 있습니다. (단, 인수 보증금 규모에 따라 오히려 고가 매수가 될 수 있습니다.)

* 인천 미추홀구 지역의 향후 개발 가능성 및 도시 재생 사업 등과 연계하여 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 주변에 학교 및 근린생활시설이 있어 임대 수요가 꾸준할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 55,000,000원이 인수될 가능성이 높아, 이를 제외한 순수 부동산 가치만을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 최근 유사 물건의 최저 거래가 30,000,000원과 감정가 45,000,000원을 고려할 때, 보증금 인수 부담을 제외한 자체 가치는 30,000,000원 ~ 40,000,000원 사이로 추정됩니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 30,000,000원 ~ 35,000,000원 범위를 제안합니다.

매수인은 본인이 제안한 입찰가에 더하여, 임차인 조민지에게 배당되지 못한 보증금 잔액을 추가로 부담하게 됨을 반드시 인지해야 합니다. 따라서 실제 총 매입 비용은 입찰가 + (55,000,000원 - 임차인 배당금)이 될 것입니다.

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나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.