나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509714 [1] 인천광역시 남동구 간석동 OOOO OOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류호광감정 · 평가일 2025.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 ""상인천중학고"" 남측 인근에 위치하며,
주위일대는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주위환경은
보통인 편임.

교통상황

본건까지 각종 차량의 출입이 가능하고 버스정류소 등이 근거리에 소재하여,
대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

1990. 12월경에 사용승인을 득한 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상3층건
다세대주택 건물 내의 지층1호로서,
외벽:콘크리트 위 페인팅 등 마감.
내벽:시멘트몰탈 위 벽지등 마감.
창호:샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 대체로 평탄하며, 현황 다세대주택 건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측 및 북측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08), 상대보호구역(2015-02-17),
상대보호구역, 과밀억제권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 사항은 미상임.
(2)본건 다세대주택은 통칭 ""삼성빌라 다동"" 지층1호로 호칭함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509714 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 10-6 지층1호

용도: 다세대주택

감정가: 71,000,000원

토지면적: 23.43㎡ (약 7.09평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 38.61㎡ (약 11.68평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 간석동에 위치하며, "상인천중학교" 남측 인근 지역입니다.

주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 버스 정류장이 근거리에 있어 편리한 편입니다.

토지는 장방형으로 평탄하며, 현재 다세대주택 건물의 부지로 이용 중입니다.

본건 토지는 남측 및 북측으로 공도와 접하고 있습니다.

토지이용계획으로는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.채권자 및 채무 내역

주요 채권자는 주택도시보증공사이며, 본건은 부동산강제경매로 진행 중입니다.

등기부채권 총액은 약 3,153,000,000원입니다.

압류 및 가압류 등의 권리들이 다수 존재하나, 말소 기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.2. 2.임차인 현황

임차인: 김 (성함: 김은정)

보증금: 62,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-06-10

확정일자: 2021-05-21

대항력: 없음

특이사항: 을구 순위 7번 주택임차권 등기(김은정)가 등기되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 임차보증금 62,000,000원이 낙찰자에게 인수되지 않습니다.

1.2. 3.말소기준권리 및 소멸주의

말소기준권리: 갑8 (부평세무서장 압류, 2023-05-18 접수)

매각으로 인하여 위 말소기준권리보다 선순위인 권리(예: 선순위 전세권 등)를 제외한 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

을구 순위 7번 주택임차권은 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건은 일반 주거지역 내에 위치하며, 주변에 상인천중학교가 있습니다.

일부 근린생활시설이 혼재하고 있어 지역 주민을 위한 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

대규모 상업시설이나 유흥업소 밀집 지역과는 다소 거리가 있어, 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.건물 현황

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상3층 다세대주택

사용승인일: 1990년 12월

해당 물건: 지층 1호

마감: 외벽 콘크리트 위 페인팅, 내벽 시멘트몰탈 위 벽지, 창호 샷시.

이용 상태: 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비 내역: 급배수 및 위생설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

1.4. 2.토지 현황

이용 상태: 현황 다세대주택 건물의 부지로 이용 중이며, 대체로 평탄한 토지입니다.

1.4. 3.주변 시설

* 교육시설: 상인천중학교가 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 다수의 시내버스 노선이 운행되는 버스정류장이 근거리에 있습니다.

* 편의시설: 주거 지역 특성상 주변에 소규모 상점 및 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 주변 지도 확인 결과, 본건과 직접적으로 연관된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축 연도: 1990년 12월 사용승인되어 건축 후 약 35년이 경과한 건물로, 노후화에 따른 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 지하층 위치: 지층 1호로서, 채광, 통풍, 습기 문제 등 지상층 대비 상대적으로 선호도가 낮을 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: "HUG 인수조건 변경" 문구가 반복적으로 기재되어 있어, HUG(주택도시보증공사)와 관련된 특정 조건이나 절차가 있을 수 있으므로, 입찰 전 관련 사항을 면밀히 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 남동구 간석동의 주거 지역에 위치한 다세대주택 경매 물건입니다.

건축된 지 오래되었고 지층에 위치한다는 점은 가치 하락 요인이 될 수 있으나, 대중교통 접근성은 양호한 편입니다.

권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 소멸될 예정이며, 임차인 김 (성함: 김은정)의 경우 대항력이 없고 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 임차보증금 62,000,000원은 낙찰자에게 인수되지 않아 권리상 특별한 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

감정가는 71,000,000원이며, HUG 인수조건 변경 사항에 대한 정확한 이해가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 명도 및 권리 행사 부담이 적습니다.

* 주택도시보증공사가 채권자인 점은 채무 해결 및 경매 절차 진행에 있어 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

* 지역 내 다세대주택으로서 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

제시된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 건축 연도 및 면적대의 다세대주택 거래 사례를 참고할 수 있습니다.

2026년 3월 거래된 1991년식, 34.65㎡(약 10.5평) 다세대주택이 5,500만원에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 71,000,000원이며, 건물 면적(38.61㎡)은 해당 사례와 유사하나, 지층이라는 점과 건축 연도(1990년)를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적인 접근이 필요합니다.

주택도시보증공사와의 인수 조건 확인 및 건물 노후도, 지층의 단점 등을 감안하여, 60,000,000원 ~ 65,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다.

이는 인수 보증금(0원)을 제외한 금액이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 최신 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.