나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509711 [1] 인천광역시 부평구 부평동 416-31 리치카운티 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선영감정 · 평가일 2025.06.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재, ""부평동초등학교"" 동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트, 다세대주택 등 공동주택, 오피스텔, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는
지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통여건은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물내 7층 701호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인트 마감 및 일부 석재붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감,
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 상·하수도 설비, 가스설비, 난방설비, 소화설비. 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형 평지의 토지로서 업무시설의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북측으로 로폭 약 8미터내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 2 공히

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

인천지방법원 2025타경509711 (1)

소재지

인천광역시 부평구 부평동 416-31 리치카운티 7층701호

용도

오피스텔

건물명

리치카운티

전용면적

59. 81㎡ (약 18.10평)

공급면적

59. 81㎡ (약 18.10평)

토지면적

8. 01㎡ (약 2.42평)

감정가

207,000,000원

건축년도

2016년

2. 입지조건

주위환경

본 건은 인천광역시 부평구 부평동 소재, '부평동초등학교' 동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 다세대주택 등 공동주택, 오피스텔, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

차량의 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

주변 시설

본 건 인근에 부평동초등학교가 있으며, 상업 및 주거 지역이 혼합되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

혐오시설

주변에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

3. 권리분석

매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

경매구분

부동산 강제경매

채권자

한OOOOOOO (한국주택금융공사)

말소기준권리

을3 (접수일자: 2024-03-06, 주택임차권, 한국주택금융공사) → 이 권리가 말소되지 않고 인수될 가능성이 높습니다.

갑4 (접수일자: 2022-08-29, 압류, 계양세무서장) → 이것이 실제로는 말소기준권리입니다. (등기부채권 총액: 452,000,000원)

인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리가 있습니다. 을구 순위 3번 주택임차권 등기(임대차보증금 227,000,000원, 전입일자 2022.08.29, 확정일자 2022.08.10)가 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황

* 임차인: PAK NINA

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-08-12, 대항력: 없음

* 임차인: YAKIMENKOALEXANDRA

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-08-19, 대항력: 없음

* 임차인: 한국주택금융공사 (안송이)

보증금: 227,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-08-29, 확정일자: 2022-08-10, 배당신고일자: 2024-03-06, 대항력: 있음.

해당 임차인은 인수되는 주택임차권의 권리자입니다.

4. 상권분석

지역 특성

본 건이 위치한 인천광역시 부평구 부평동은 상업 및 주거 기능이 복합된 지역으로, 오피스텔 등 업무시설의 수요가 꾸준히 있는 곳입니다.

임대/매매 동향

최근 실거래가 기준으로 59.81㎡ 면적의 오피스텔이 2025년 7월 155,000,000원, 2025년 9월 170,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 2024년 10월에는 유사 면적(57.39㎡)이 180,000,000원에 거래되었습니다. 이는 현 시세가 약 1억 6천만원에서 1억 8천만원 사이로 형성될 수 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

편의시설

주변에 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

교육시설

부평동초등학교가 인근에 있어 자녀가 있는 경우 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

인수되는 보증금

227,000,000원의 임대차보증금을 인수해야 하므로, 이는 본 물건의 매수인이 부담해야 하는 추가적인 재정적 부담입니다.

높은 부채 총액

등기부상 채권 총액이 452,000,000원에 달하며, 이 중 인수되는 임차보증금이 감정가(207,000,000원) 및 최근 실거래가(약 1억 6천~1억 8천만원)를 크게 상회합니다.

감정가 대비 높은 인수 보증금

감정평가액 207,000,000원보다 인수해야 할 보증금 227,000,000원이 더 높아, 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 매수인이 추가로 부담해야 할 금액이 상당합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획적 제한이 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 비교적 최근에 건축된 오피스텔로, 입지 및 건물 상태는 무난한 편입니다. 그러나 가장 큰 리스크 요인은 2억 2천 7백만원에 달하는 인수되는 임차보증금입니다. 이 금액은 물건의 감정가와 최근 시세보다 높아, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 금액이 상당한 재정적 부담으로 작용할 수 있습니다. 따라서 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

비록 높은 인수 보증금이라는 리스크가 존재하나, 해당 물건이 시장 가치보다 현저히 낮은 가격으로 낙찰될 경우, 장기적인 관점에서 투자 가치를 고려해볼 수 있습니다. 하지만 이는 인수되는 부채 리스크를 감안한 매우 공격적인 투자 전략이며, 철저한 사전 조사와 자금 계획이 선행되어야 합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 건물의 현재 시장가치는 약 175,000,000원 수준으로 추정됩니다.

인수되는 보증금 227,000,000원을 제외하고 계산된 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

예상 시장가치

175,000,000원

예상 입찰가

175,000,000원

총 예상 부담액 (예상 입찰가 + 인수 보증금)

175,000,000원 + 227,000,000원 = 402,000,000원

본 물건은 인수 보증금이 시세보다 높아, 낙찰 시 총 부담액이 시장 가치를 초과할 위험이 크므로, 입찰가는 매우 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.