나이스옥션 법원경매 인천 2025타경957 [1] 인천광역시 남동구 간석동 37-42 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이원감정 · 평가일 2025.06.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 ""간석3동행정복지센터"" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선 버스정류장이 소재하며, 대중교통여건은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물내 1층 102호로서
외벽 : 적타일벽돌 붙임 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공부상 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 5미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역
가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천광역시 남동구 간석동 37-42에 위치한 다세대주택 1층 102호입니다.

사건번호는 인천지방법원 2025타경957 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 90,000,000원 (9,000만원)입니다.

토지 면적은 15.27㎡ (약 4.62평)이며, 토지 지분 면적 또한 15.272727272727273㎡입니다.

건물 면적은 51.83㎡ (약 15.68평)이며, 건물 지분 면적도 51.83㎡입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

채권자는 주OOOOOOOO입니다.

건축물 현황 요약에 따르면, 본 건물은 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물로, 해당 물건은 1층 102호입니다.

외벽은 적타일벽돌로 마감되었으며, 창호는 샷시 창호입니다.

공부상 용도는 다세대주택으로 이용 중이며, 급배수 및 위생설비, 도시가스 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지 형상은 사다리형으로 다세대주택의 건부지로 이용 중이며, 북서측으로 약 5미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.

공부와의 차이는 없습니다.

임대 관계는 미상입니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 간석동에 소재하며, "간석3동행정복지센터" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

북서측으로는 약 5미터 폭의 도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호한 편입니다.

본 물건이 위치한 남동구 지역에는 남동공단 등 산업단지가 분포하고 있어, 일부 지역에서는 산업시설과의 근접성이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2018년 8월 8일 국민은행이 설정한 근저당권(채권금액 29,700,000원)입니다.

매각으로 인해 위 근저당권을 포함하여 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

최근 등기부상 소유권 이전은 2008년 9월 5일 정진수, 2018년 8월 28일 정진권, 2025년 5월 20일 정혜연 순으로 이루어졌습니다.

현재 진행 중인 임의경매 개시 결정은 2025년 6월 4일 국민은행에 의해 이루어졌습니다.

기타 가압류(서울보증보험주식회사, 에스비아이저축은행)도 등기부상 말소 처리되어 매각으로 소멸됩니다.

등기부채권 총액은 66,244,615원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 등기부 요약상 명시된 바 없으며, 지상권 등에 대한 별도 기재는 없습니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

주의사항:

임차인 현황 상 임대 관계가 미상으로, 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 있을 경우 추가적인 확인과 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거지역 내 위치하며, 주변에 다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 주거 상권이 형성되어 있습니다.

최근 3개월간(2026년 3월) 주변 다세대주택 거래 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 보입니다.

- 2014년식, 전용면적 64.73㎡, 3층 다세대주택(풍경채)이 2026년 3월 4일 1억 7,300만원에 거래되었습니다 (㎡당 약 267.3만원).

- 1987년식, 전용면적 47.56㎡, 1층 다세대주택(동아주택)이 2026년 3월 3일 1억 2,000만원에 거래되었습니다 (㎡당 약 252.3만원).

- 1991년식, 전용면적 34.65㎡, 2층 다세대주택(목화빌라)이 2026년 3월 3일 5,500만원에 거래되었습니다 (㎡당 약 158.7만원).

본건 물건은 1995-1996년 준공된 건물로, 전용면적 51.83㎡, 1층입니다.

면적과 층수를 고려할 때, 1987년식 47.56㎡, 1층 물건(1억 2,000만원)과 유사하거나 신축 연도에서 오는 가치를 고려하면 그 이상으로 평가될 수 있습니다.

최근 거래된 47.56㎡, 1층 물건의 ㎡당 가격(약 252.3만원)을 본건 물건의 전용면적(51.83㎡)에 적용 시, 약 1억 3,070만원의 시세로 추정됩니다.

감정가(9,000만원) 대비 시세는 상승 여력이 있는 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

인천광역시 남동구 간석동은 행정복지센터, 다양한 근린생활시설이 인접하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

또한, 인근 버스정류장 이용을 통한 대중교통 접근성도 갖추고 있어 기본적인 생활 환경은 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미확인: 임대 관계가 미상으로, 실제 점유자 및 인수 조건의 임차인이 있는지 철저한 조사가 필요합니다.

* 건물 노후화: 1995-1996년 준공된 건물로, 건축된 지 약 30년이 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 1층 물건의 단점: 채광, 소음, 보안 등 1층 물건이 가질 수 있는 일반적인 단점이 있을 수 있습니다.

* 지역 제한 사항: 본 물건은 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 속해 있어 향후 개발 및 재산권 행사 시 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 산업시설: 남동구 지역의 산업단지 분포 가능성으로 인해, 생활 환경에 영향을 미치는 혐오시설이나 공해 시설과의 근접성 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 간석동의 주거 지역 내에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 생활 인프라 및 교통 접근성이 양호합니다.

등기부상 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되므로 비교적 깨끗하다고 볼 수 있습니다.

다만, 임대 관계가 미상이라는 점은 잠재적 리스크로 반드시 확인해야 할 부분입니다.

감정가가 주변 시세 대비 낮게 책정된 것으로 보여, 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

건물 노후화, 1층이라는 점, 지역 제한 사항 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 감정가가 9,000만원으로 최근 주변 시세(1억 2,000만원 이상)보다 현저히 낮아, 낙찰 후 시세 차익을 실현할 수 있는 기회가 있습니다.

* 양호한 입지: 주거 밀집 지역에 위치하며, 행정복지센터 및 근린생활시설이 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

* 교통 편리성: 대중교통 접근성이 양호하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 자료와 물건의 특성(신축 연도, 층수, 면적)을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 시세는 약 1억 2,000만원에서 1억 4,000만원 사이로 추정됩니다.

감정가 9,000만원은 시세보다 낮은 편입니다.

임차인 관계 미확인 등의 리스크를 감안하고, 시세 대비 합리적인 투자를 위해 예상 입찰가를 115,000,000원 (1억 1,500만원)으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.