나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71785 [1] 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 626 마석역신도브래뉴3차아파트 303동 3층304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경서 · 평가일 2025.06.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 화도초등학교"" 북서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지, 다세대주택, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 중 3층 304호로서
(사용승인일 : 2010.11.29)
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감.
내벽 : 벽지 도배, 일부 타일 붙임.
창호 : 샤시 창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실2, 드레스룸, 발코니, 현관 등)으로 이용중임.
(내부구조는 건물이용상태 참조)

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 화재경보기, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장 등을
갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 서하향 완경사의 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 성장관리계획구역(주거형), 지구
단위계획구역(묵현5지구), 지구단위계획구역(묵현지구), 경관녹지(저촉), 소로3류(폭 8m
미만)(국지도로)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(국지도로)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)
(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역(2012-11-29)(첫단추유치원), 배출시설설치제한
지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호), 수질보전특별대책
지역(1권역), 영농여건불리농지.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상.
2)기 타 : -

물건 비고

주택도시보증공사는 2026. 7. 14.자 대항력포기확약서 제출함(주택도시보증공사는 배당 받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의하는 조건으로 매각)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경71785 (1)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 626 마석역신도브래뉴3차아파트 303동 3층 304호

용도: 아파트

감정가: 335,000,000원

토지면적: 56.35㎡ (약 17.05평)

토지지분: 56.3516㎡ (약 17.05평)

건물면적: 84.97㎡ (약 25.71평)

건물지분: 84.974㎡ (약 25.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2010년 11월 29일

아파트명: 마석역신도브래뉴3차

전용면적: 84.974㎡ (약 25.71평)

분양면적: (제공된 정보 내에서 전용면적과 동일하게 표기)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 화도초등학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트단지, 다세대주택, 임야 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 바, 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

아파트 단지 동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 계획관리지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 성장관리계획구역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 경관녹지, 소로/중로 등의 도시계획시설과 저촉되는 부분이 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 수질보전특별대책지역 등 다수의 제한 사항이 존재합니다.

2.5. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 관련 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

의정부지방법원 남양주지원의 강제경매개시결정(2025타경71785)으로, 등기부상 2025년 5월 30일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기가 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 320,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 3월 23일

* 확정일자: 2022년 2월 21일

* 배당신고일자: 2024년 3월 26일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기 (2024년 3월 26일 접수, 을9)

3.3. 등기부 요약

소유권은 주식회사드림시티에서 김성규를 거쳐 강태구에게 이전되었습니다. 본 경매는 주택도시보증공사의 강제경매 신청으로 진행되며, 임차인 김민석은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 주택임차권 등기(을9)가 있으나, 대항력의 부재로 인해 말소될 권리에 해당합니다.

3.4. 주의사항

주택도시보증공사는 2026년 7월 14일부로 대항력포기확약서를 제출하였습니다. 이는 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하는 조건으로 매각이 진행됨을 의미합니다.

3.5. 인수되는 권리/금액

임차인 김민석은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없습니다. HUG의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 임차인 보증금 관련으로 부담할 금액은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본건 주변은 아파트 단지 및 주거지역이 주를 이루고 있어, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설(마트, 병원, 학원 등)은 인근 지역에서 이용 가능할 것으로 예상됩니다. 구체적인 대규모 상업시설과의 접근성은 일반적인 신도시 아파트 단지의 통상적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 형태 및 내부 구조

본건은 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실 2개, 드레스룸, 발코니, 현관 등으로 구성된 아파트입니다.

5.2. 건물 상세

철근콘크리트구조이며, 2010년 11월 29일 사용 승인되었습니다. 총 15층 건물 중 3층에 위치하고 있습니다. 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샤시 창호로 시공되었습니다.

5.3. 단지 내/주변 편의시설

마석역신도브래뉴3차 아파트는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등을 갖추고 있습니다. 또한 총 600대(지하 535대, 지상 65대)의 넉넉한 주차 공간과 15대의 전기차 충전시설이 마련되어 있습니다.

5.4. 난방 및 설비

급배수, 위생, 난방 설비가 갖추어져 있으며, 화재 경보기, 소화전, 승강기, 지하 주차장 등의 부대 설비를 보유하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 및 임차인 보증금

주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 임차인 김민석의 보증금 3억 2천만원에 대한 낙찰자의 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 그러나 HUG의 최종 보증금 처리 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 항상 존재하므로, 관련 절차에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 토지이용계획 관련 규제

본건이 속한 토지는 계획관리지역, 제1종/제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 등 복합적인 용도지역으로 지정되어 있으며, 일부 경관녹지 및 도로에 저촉되는 부분이 있어 향후 건축 행위나 개발 시 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

6.3. 명도 관련 변수

본건은 현재 임차인이 거주 중이며, 대항력이 없는 임차인의 경우 명도 과정이 비교적 원활할 것으로 예상되나, 명도 대상자와의 협의 과정에서 예상치 못한 지연 또는 갈등이 발생할 가능성은 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 화도읍에 위치한 마석역신도브래뉴3차 아파트 303동 304호로, 2010년에 준공된 아파트입니다. 강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사입니다. 가장 큰 특징은 임차인 김민석이 대항력이 없으며, HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 낙찰자가 보증금을 인수할 위험이 없다는 점입니다. 주변 환경은 주거지역으로서 보통 수준이며, 교통 및 생활 인프라 이용 또한 무난한 편입니다. 다만, 복합적인 토지 이용 계획 및 각종 제한 사항이 존재하여 투자 결정 시 해당 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 임차인 보증금 인수 부담 없음: HUG의 확약서 제출로 인해 임차인 보증금 3.2억원에 대한 낙찰자의 부담이 없습니다.

* 마석역 역세권 잠재력: 아파트명에서 알 수 있듯 마석역과의 인접성을 바탕으로 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

* 실거주 및 투자 목적: 84.97㎡의 일반적인 주거 면적으로, 실수요자의 관심이 높을 수 있으며, 시세 대비 합리적 가격으로 취득 시 투자 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 실거래가 분석 결과, 동일 면적(84.97㎡)의 경우 2026년 7월 22일 300,000,000원, 2026년 7월 6일 313,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 감정가는 335,000,000원으로, 최근 거래가 대비 높은 편입니다.

임차인 김민석의 보증금 320,000,000원이 있으나 대항력이 없고 HUG의 확약서로 인해 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 입찰가는 최근 거래가 수준에서 결정될 가능성이 높습니다.

시세 및 권리관계 분석을 종합적으로 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 300,000,000원에서 320,000,000원 사이로 판단됩니다. 보수적인 접근 시에는 300,000,000원 초반, 적극적인 접근 시에는 310,000,000원 이상을 고려해 볼 수 있습니다.

최적 입찰가: 310,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.