나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71793 [1] 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 158-42 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이영감정 · 평가일 2025.06.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 소재 ""가곡초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는
자연취락, 소규모 공동주택, 공장, 물류창고 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및
주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은
무난한 편임.

형태 및 이용상태

기호 1,2는 2필 일단지의 부정형 토지로서 인접도로와 평탄하며 근린생활시설 건부지(제조
업 등)등으로 이용 중이며, 기호 3~5는 부정형의 토지로서 인접지와 평탄하며 현황 도로로
이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측의 기존도로와 연계하여 본건 기호 3~5 내로 폭 약 4 미터 내외의 포장도로가
개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1~5 : 계획관리리지역, 성장관리계획구역(주거형), 배출시설설치제한지역,
자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역).

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : -

건물감정평가요항표

건물의 구조

구조 : 일반철골구조 패널지붕 2층 으로(기호 6,7)
(사용승인일, 기호 6 : 2021.07.29, 기호 7 : 2021.08.05).
외벽 : 외장판넬 마감 등
내벽 : 판넬 마감 등
창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

제2종 및 제1종 근린생활시설(기호 6 : 제2종 근린생활시설(제조업소 등), 기호 7 : 제1종
근린생활시설(사무실 등)로 이용중이며, 내부 구조는 지적 및 건물개황도 참조.

설비내역

급배수, 위생설비 등 기본적인 설비를 갖추었음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도 참조(㉠,㉡).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상. 기 타 : -.

물건 비고

일괄매각
제시외 건물 포함(목록6.)
지분매각(목록3.4.5.)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 158-42번지에 위치한 근린생활시설 물건에 대한 경매 정보를 담고 있습니다.

1.1. 물건개요

* 사건번호: 남양주지원 2025타경71793 (1)

* 소재지: 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 158-42

* 용도: 근린생활시설 (제1종 및 제2종)

* 감정가: 3,034,156,230원

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 토지정보

* 총 토지 면적: 2,552.00㎡ (약 772.28평)

* 매각 토지 지분: 1,735.31㎡ (약 525.07평) (일부 지분 매각 명시)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물정보

* 총 건물 면적: 1,219.22㎡ (약 368.82평)

* 건물 지분: 1,219.22㎡ (건물 전체)

* 건물 제시외 면적: 95.60㎡ (목록 6. 포함)

* 건물 구조: 일반철골구조, 패널지붕, 2층 (사용승인 2021년 7월 29일 및 2021년 8월 5일)

1.1. 입지조건

2. 주위환경 및 교통상황

* 본건은 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 소재 가곡초등학교 남측 인근에 위치합니다.

* 주변은 자연취락, 소규모 공동주택, 공장, 물류창고 등이 혼재하는 지역으로, 제반 입지 조건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 차량의 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

2.1. 토지이용 및 도로상태

* 본건 토지는 부정형의 토지 2필지(기호 1,2)와 부정형의 토지 3필지(기호 3~5)로 구성되어 있습니다.

* 기호 1,2 토지는 인접 도로와 평탄하며 근린생활시설 건부지(제조업 등)로 이용 중입니다.

* 기호 3~5 토지는 인접지와 평탄하며 현황 도로로 이용되고 있습니다.

* 본건 북동측 기존 도로와 연계하여 기호 3~5 토지 내로 폭 약 4미터 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

2.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형)에 해당합니다.

* 또한, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역)에 포함되어 환경 관련 규제가 적용됩니다.

1.2. 권리분석

3. 권리관계 요약

* 말소기준권리: 2020년 10월 27일자 중소기업은행 근저당권 (접수번호 을1) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 본 경매 개시 결정 이전에 등기된 근저당권, 압류 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 개요가 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 파악되지 않아 확인이 필요합니다.

* 인수되는 권리: 현재까지 파악된 내용으로는 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 채권 총액: 등기부상 채권 총액은 2,640,000,000원 입니다.

3.1. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황은 별도로 명시된 내용이 없으며, 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

4. 입지 및 상권 특성

* 본건은 제1종 및 제2종 근린생활시설로 이용 중이며, 제조업소, 사무실 등으로 활용되고 있습니다.

* 주변 지역은 자연취락, 소규모 공동주택과 함께 공장, 물류창고가 혼재되어 있어 복합적인 상업 및 산업 환경을 형성하고 있습니다.

* 계획관리지역 및 성장관리계획구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 및 토지 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

5. 주변 시설 및 생활 편의

* 본건 인근에 가곡초등학교가 소재하여 교육 시설 접근성이 있습니다.

* 주변 지역은 산업 시설과 주거 시설이 혼재되어 있어, 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

* 다만, 자연보전권역 및 수질보전특별대책지역(2권역)에 해당하여 환경 관련 규제에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 파악되지 않았으나, 향후 개발 시 환경 규제를 충분히 고려해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

6. 주요 위험 요소

* 토지 지분 매각 (목록 3,4,5): 현황 도로로 이용되는 일부 토지가 지분 매각으로 명시되어 있어, 해당 토지의 이용 및 관리와 관련하여 이해관계 조정이나 추가적인 협상이 필요할 수 있습니다. 일괄 매각 대상이지만, 해당 부분의 권리 관계를 면밀히 검토해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 현재 건물의 실제 임대 현황 및 보증금, 차임 등이 파악되지 않아, 임대 수익률 산정 및 명도 시 발생할 수 있는 불확실성에 대한 주의가 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권의 존재 가능성이 언급되었으나, 구체적인 내용이 없어 확인이 필요합니다. 만약 존재한다면 낙찰자가 인수해야 할 부담이 될 수 있습니다.

* 환경 규제 지역: 자연보전권역 및 수질보전특별대책지역에 해당하므로, 건축, 개발, 사업 운영 등에 있어 환경 관련 법규 준수가 필수적이며, 이는 재산권 행사나 사업 확장에 제약을 줄 수 있습니다.

* 공동담보 및 유동화 물건: 복수의 담보물이 묶여 있거나 자산유동화 과정에서 발생한 물건으로, 일반적인 물건보다 권리 관계가 복잡하거나 특수성이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

7. 총괄적 평가

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍 가곡리에 위치한 일반철골구조의 근린생활시설로, 2021년에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 토지와 건물을 일괄 매각하며, 감정가는 약 30.34억원입니다.

주변 환경은 공장, 물류창고, 주택 등이 혼재된 복합 지역이며, 학교가 인근에 위치합니다. 교통은 차량 진입 및 대중교통 이용이 무난한 편입니다.

권리 분석상 말소기준권리 하에 대부분의 권리가 소멸되어 인수 부담이 적을 것으로 보입니다.

그러나 현황 도로로 이용되는 일부 토지의 지분 매각 명시, 임대 관계 미상, 그리고 강화된 환경 규제 지역(자연보전권역, 수질보전특별대책지역)에 속해 있다는 점은 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 특히 도로로 이용되는 토지의 지분 매각은 향후 이용에 관한 분쟁 소지를 안고 있을 수 있습니다.

종합적으로 볼 때, 신축 건물이라는 장점과 지역 개발 가능성이 있으나, 토지 이용의 복잡성 및 환경 규제라는 부담이 공존하는 물건으로, 철저한 현장 조사와 법률 검토를 통해 리스크를 명확히 파악한 후 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

8. 핵심 투자 가치

* 최신 건축물: 2021년 사용승인된 건물로, 하자 보수 등 초기 투자 비용을 절감할 수 있습니다.

* 다용도 활용: 제1종 및 제2종 근린생활시설로 제조업, 사무실 등 다양한 용도로 활용 가능성이 높습니다.

* 성장 잠재력: 계획관리지역 및 성장관리계획구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 한 번에 취득하여 관리 및 운용이 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

9. 입찰가 산정 시 고려 사항

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가(3,034,156,230원)를 기준으로 하되, 다음 사항들을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 현장 방문을 통한 건물 상태, 입지 조건, 주변 시세 등을 면밀히 파악해야 합니다.

* 토지 지분 매각(현황 도로) 및 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권) 등 잠재적 리스크를 고려하여 적정 가격을 책정해야 합니다.

* 지역의 개발 계획 및 향후 성장 가능성을 반영하여 투자 가치를 평가해야 합니다.

* 낙찰 후 발생할 수 있는 명도 비용, 수리 비용, 임대 관련 비용 등을 포함한 실질적인 투자 수익률을 계산해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가는 이러한 시장 분석 및 리스크 평가를 바탕으로 전문가와 상의하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.