나이스옥션 법원경매 고양 2025타경2756 [1] 경기도 파주시 금촌동 786-6 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토 · 평가일 2025.06.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 금촌동 소재 '경기도파주교육지원청' 남서측 인근에 위치하는 부동산
으로서 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반
주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 대
체로 보통임.

형태 및 이용상태

인접필지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 제2종근린생활시설, 노유자
시설, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 북동측으로 도로폭 약 8M 내외의 포장도로 및 남측으로 도로폭 약 4M 내외의 포장도
로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 도시지역, 제2종일반주거지역(2005.6.4 지정), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가
축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구<토
지구획정리사업법>.

제시목록 외의 물건

본건 지상에는 제시외 건물 ㉠(후첨 '지적도 및 사진용지')이 소재하나 사용,수익,처분에 미
치는 영향은 미미할 것으로 판단되어 감정평가 외 하였는 바, 경매 진행시 참고바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2)는 철근콘크리트구조 콘크리트평스라브지붕 지하1층 / 지상3층 건물로서,
(사용승인일: 2007.12.24)
외벽: 치장벽돌 붙임 마감 등
창호: 샤시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 공부상 제2종근린생활시설, 노유자시설, 단독주택으로 등재되어 있음.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

기호(2) 2층은 일반건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나, 현장조사시
벽체를 구분하여 각호수별로 이용중인것으로 조사되었으니 경매 진행시 참고 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 삼송동 소재 지하철 '삼송역(3호선)' 동측 인근에 위치하며,
주위는 업무시설, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위
환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 '삼송역(3호선)'이 소재
하는 등 제반 교통여건은 대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 / 지상25층 건물 내 제4층 제202동402호로서,
(사용승인일:2021.11.30)
외벽: 타일붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등
창호: 샤시 창호 등임.

이용상태

본건은 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있음.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔), 근린생
활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로를 통해 북측으로 도로폭 약 42M 내외 포장도로, 동측으로 도로폭 약 18M
내외의 포장도로 및 남측으로 도로폭 약 15M 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 준주거지역, 지구단위계획구역(삼송택지개발), 대로3류(폭 25m~30m)(접합),
소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전
부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도30m 위임지역)<군사기지 및 군
사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, (한강)폐
기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

물건 비고

일괄매각
제시외 건물(파이프조 천막집붕) 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경2756 (1)

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 정OO (정광필)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 파주시 금촌동 786-6

용도: 근린주택 (제2종근린생활시설, 노유자시설, 단독주택)

감정가: 1,294,452,500원

토지 면적: 267.10㎡ (약 80.8평)

건물 면적: 613.05㎡ (약 185.4평)

1.3. 매각 대상 및 특이사항

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

제시외 건물(파이프조 천막집붕)은 매각 제외

특이사항: 중복사건, 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인 존재

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 파주시 금촌동 소재 '경기도파주교육지원청' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상태

본 건은 북동측으로 도로폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하며, 남측으로는 도로폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 일련번호(1): 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만) 접합, 가축사육제한구역, 토지구획정리사업지구.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부: 소유권 이전(정성춘, 권수임, 정경숙), 근저당권(주식회사제이에스대부디자인벨류, 말소), 압류(파주시, 말소), 강제경매(정광필, 말소), 압류(파주세무서장, 말소) 순으로 등기되어 있습니다. 등기부채권 총액은 39,000,000원입니다.

* 건물 등기부: 소유권 보존/이전(정성춘, 권수임, 정경숙), 주택임차권(한국토지주택공사, 인수), 압류(파주시, 말소), 근저당권(주식회사제이에스대부디자인벨류, 말소), 전세권설정(주식회사제이에스대부디자인벨류, 말소), 주택임차권(한국토지주택공사, 인수), 강제경매(정광필, 말소), 압류(파주세무서장, 말소) 순으로 등기되어 있습니다. 등기부채권 총액은 219,000,000원입니다.

3.2. 임차인 분석

* 대항력 있는 임차인:

* 김선호: 보증금 15,000,000원, 차임 800,000원 (2020-11-10 전입)

* 공사(노성옥): 보증금 80,000,000원, 차임 0원 (2022-01-17 전입, 2021-12-17 확정)

* 박상민: 보증금 30,000,000원, 차임 0원 (2022-07-19 전입, 2022-07-25 확정)

* 한국토지주택공사(이춘옥): 보증금 80,000,000원, 차임 0원 (2021-01-29 전입, 2020-12-04 확정)

* 대항력 없는 임차인:

* 공병민: 보증금 0원, 차임 0원 (2021-01-29 전입)

* 정수윤: 보증금 0원, 차임 0원 (2024-11-14 전입)

* 주식회사제이에스대부디자인벨류: 보증금 20,000,000원, 차임 0원 (전입일자 미상)

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2024년 5월 16일 접수된 (주)제이에스대부디자인벨류의 근저당권으로, 이보다 선순위인 근저당권, 압류, 강제경매 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

건물 등기부상 말소기준권리는 2024년 5월 1일 접수된 파주시의 압류로 보이나, 그 이전 등기된 (주)제이에스대부디자인벨류의 근저당권이 말소기준권리로 작용하며, 이에 따라 해당 권리들과 그 후 순위 권리들은 소멸됩니다.

주요 인수되는 권리는 건물 등기부 을구 3번 및 4번의 주택임차권으로, 한국토지주택공사(이춘옥)와 관련 있으며 총 80,000,000원의 보증금이 인수될 수 있습니다. 따라서 해당 보증금은 매수인이 부담해야 할 금액입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본 물건은 제2종근린생활시설, 노유자시설, 단독주택 등으로 복합 이용 중이며, 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 지역 내 기본적인 상업 및 주거 기능을 갖추고 있습니다.

4.2. 지역 내 입지

'경기도파주교육지원청' 인근에 위치하여 공공기관 접근성이 있으며, 지역 내 다양한 주거 형태가 혼재된 곳입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 경기도파주교육지원청 인근에 위치합니다. (구체적인 학교 정보는 검색 결과에 포함되지 않았습니다.)

* 교통시설: 인근 버스정류장 및 지하철 '삼송역(3호선)' (이는 별도의 '구분건물감정평가요항표' 내용이며, 해당 물건의 정확한 위치와는 다를 수 있습니다. 금촌동 물건 자체에 대한 구체적 교통정보는 '보통' 수준으로 평가되었습니다.)

* 문화/여가시설: 파주중앙도서관이 금촌역 근처에 위치하며, 이는 차량으로 접근 가능한 거리에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건

본 건은 중복사건으로, 경매 진행 과정에서 이해관계 변동이 있을 수 있습니다.

6.2. 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인

한국토지주택공사(이춘옥) 등 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이들의 보증금 80,000,000원이 매각 후 인수될 가능성이 높습니다. 이는 낙찰가가 아닌 추가적인 부담이 될 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물

건물 감정평가 시 제시외 건물(파이프조 천막집붕)은 매각 제외되었습니다. 지상에 소재하는 미등기 제시외 건물 ㉠은 사용, 수익, 처분에 미치는 영향이 미미할 것으로 판단되어 감정평가 외로 처리되었으나, 경매 진행 시 참고가 필요합니다.

6.4. 공부와의 차이

토지와 건물 공부상 차이는 없는 것으로 확인되었습니다. 다만, 건물 2층이 일반건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나, 현장 조사 시 벽체를 구분하여 각 호수별로 이용 중인 것으로 조사되어 공부와의 차이가 존재합니다.

6.5. 혐오시설 존재 여부

해당 소재지(경기도 파주시 금촌동 786-6) 인근에 대한 혐오시설(폐기물 처리장, 납골당 등)의 존재 여부는 본 제공 정보만으로는 확인되지 않았습니다. 추가적인 현장 조사 및 주변 탐문이 필요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 가치 평가

본 물건은 토지 267.1㎡, 건물 613.05㎡ 규모의 근린주택으로, 감정가는 1,294,452,500원입니다. 제2종근린생활시설, 노유자시설, 단독주택으로 복합 이용 가능한 건물로서, 파주시 금촌동 지역 내에서의 활용도가 기대됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 80,000,000원이 인수될 가능성이 높아, 실제 매수인의 총 부담액은 입찰가에 이 금액을 더해야 합니다.

7.2. 투자 매력도

입지 조건상 차량 접근 및 대중교통 이용이 양호하며, 생활 편의시설도 인근에 존재합니다. 그러나 중복사건, 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인 존재 등 잠재적 리스크 요인이 명확하여 신중한 접근이 요구됩니다. 특히 인수되는 보증금 8,000만원을 고려한 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 장점

* 넓은 토지 및 건물 면적을 갖춘 근린주택으로 다양한 용도 활용 가능.

* 차량 접근 및 대중교통 이용이 용이한 입지.

* 경기도 파주시 교육지원청 인근으로 공공기관 접근성 양호.

8.2. 고려사항

* 총 80,000,000원의 보증금이 인수될 수 있어 추가 자금 부담 발생.

* 대항력 있는 임차인과의 명도 문제 발생 가능성.

* 중복사건으로 인한 복잡성.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 JSON 정보는 주로 다세대 주택으로, 본건과 같은 근린주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다.

* 금촌동 288-38 (2017년 준공, 71.84㎡): 2026년 7월 25일 18,000만원 (약 250.5만원/㎡)

* 금촌동 934-15 (2009년 준공, 66.705㎡): 2026년 7월 7일 13,500만원 (약 202.3만원/㎡)

* 금촌동 789-3 (2018년 준공, 51.38㎡): 2026년 7월 1일 14,000만원 (약 272.4만원/㎡)

상기 정보는 소형 주거용 건물의 거래 사례로, 본 근린주택의 감정가 12.9억원과는 큰 차이를 보입니다. 본건의 감정가는 건물의 규모, 용도, 입지 등을 종합적으로 고려한 것으로 판단됩니다. 주변 근린주택의 시세 정보는 제한적이므로, 감정가를 기준으로 낙찰가를 추정하는 것이 합리적입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 건의 감정가는 1,294,452,500원입니다.

대항력 있는 임차인의 인수 보증금은 80,000,000원입니다.

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액으로 산정해야 하며, 일반적인 경매 낙찰률(감정가의 70~90%)과 본건의 특이사항(임차권 인수, 중복사건 등)을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

대항력 있는 임차인으로 인한 80,000,000원의 추가 인수 부담이 있으므로, 실제 취득 비용은 입찰가 + 80,000,000원이 됩니다.

따라서, 입찰가 상한선은 감정가 1,294,452,500원을 기준으로, 시장 상황과 본 물건의 잠재적 리스크를 고려하여 10억 5천만원 ~ 11억 5천만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. (실제 총 부담액은 입찰가 + 8,000만원이므로, 해당 금액 범위 내 입찰 시 총 부담액은 11억 3천만원 ~ 12억 3천만원이 될 수 있습니다.)

주의: 본 예상 입찰가는 현재 시점의 정보를 기반으로 한 추정치이며, 실제 경매 시 시장 상황, 입찰 참여자 수, 현장 분위기 등에 따라 달라질 수 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 재확인 및 추가적인 권리 분석을 수행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.