나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63319 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 174-10 한울하임 103동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한비 · 평가일 2025.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 '양일초등학교' 북서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 중소규모의 공장, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 중 제402호로서

외벽: 드라이비트, 돌붙임마감 등
창호: 새시창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 '다세대주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone) 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 임차보증금 ‘금290,000,000원’, 임차권자 ‘이윤아’로 주택임차권 설정되어 있으며, 구체적인 임대내역은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기(임대차보증금 290,000,000원, 전입일자 2021.5.26. 확정일자 2021.5.7.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경63319 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 물건 소재지 및 현황

소재지: 경기도 고양시 일산동구 성석동 174-10 한울하임 103동 4층402호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 247,000,000원

토지면적: 70.50㎡ (약 21.33평)

건물면적: 63.80㎡ (약 19.30평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 '양일초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 중소규모의 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로 본건까지 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

2.3. 건물의 구조

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로, 지상 4층 중 4층 402호에 해당합니다.

외벽은 드라이비트, 돌붙임 마감 등으로 이루어져 있으며, 창호는 새시창입니다.

2.4. 이용상태

현재 다세대주택으로 이용 중에 있습니다.

2.5. 설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

2.6. 토지의 형상 및 이용상태

토지는 부정형의 형태이며, '다세대주택' 건부지로 이용 중에 있습니다.

2.7. 인접 도로상태

동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.8. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 계획관리지역

* 기타 제한사항: 성장관리구역(주거zone), 가축사육제한구역(일부 제한), 과밀억제권역

2.9. 공부와의 차이

건축물대장 등 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

2.10. 주변 시설

* 본건 소재지인 성석동 일대는 주거지, 소규모 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역적 특성을 가지고 있습니다.

* 양일초등학교가 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변에 중소규모 공장이 소재하고 있어, 일부 지역에서는 산업 시설의 영향이 있을 수 있습니다.

* 관련 법률에 따른 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 특정 가축 사육에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

* 갑구(소유권) 사항:

* 소유권이전(신탁등기 말소) - 모종선 (등기구분: 갑3)

* 소유권이전 - 김진선외 1명 (등기구분: 갑4)

* 가압류 (남서울농업협동조합) - 김진선 지분 (등기구분: 갑5)

* 가압류 (남서울농업협동조합) - 최영철 지분 (등기구분: 갑6)

* 강제경매개시결정 - 이윤아 (등기구분: 갑7)

* 압류 (국민건강보험공단) - 김진선 지분 (등기구분: 갑8)

* 압류 (국민건강보험공단) - 최영철 지분 (등기구분: 갑9)

* 압류 (고양세무서장) - 최영철 지분 (등기구분: 갑10)

* 압류 (고양세무서장) - 김진선 지분 (등기구분: 갑11)

* 을구(소유권 외 권리) 사항:

* 주택임차권 - 이윤아 (등기구분: 을1)

* 설정일자: 2024-11-01 (접수일자 기준, 실제 임대차 계약일은 전입/확정일자 기준)

* 권리금액: 290,000,000원

* 말소: 인수 (본 건 경매 절차에서 말소되지 않고 매수인에게 인수될 권리임)

* 전입일자: 2021.05.26

* 확정일자: 2021.05.07

3.2. 주요 권리분석 내용

* 본 건은 강제경매로 진행 중이며, 말소기준권리(갑5, 남서울농업협동조합 가압류)보다 선순위인 을구 1번 임차권등기가 존재합니다.

* 을구 1번 임차권 등기자 이윤아는 대항력(전입신고일 2021.05.26) 및 우선변제권(확정일자 2021.05.07)을 갖춘 선순위 임차인입니다.

* 임차권의 임대차보증금은 290,000,000원이며, 해당 임차권은 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.

* 주의사항 및 물건명세서에 따르면, 배당에서 임차보증금 전액을 변제받지 못할 경우 그 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 이는 매수인이 해당 보증금 잔액을 추가로 부담해야 함을 의미합니다.

* 집합건물 등기부 요약에서도 을구 1번 임차권이 '말소: 인수'로 명시되어 있습니다.

* 이외의 가압류, 압류 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수 보증금 합계

* 290,000,000원 (을구 1번 임차권 보증금, 배당에서 전액 변제되지 않는 경우 매수인 인수)

4. 상권분석

현재 제공된 정보만으로는 상세한 상권 분석이 어렵습니다. 다만, 주변이 다세대주택, 중소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 성숙된 상업지구보다는 주거 및 소규모 사업 위주의 지역으로 판단됩니다. 임차인 이윤아의 경우, 보증금 290,000,000원에 차임이 0원인 점으로 보아, 본건의 전 소유주와 특수한 관계가 있거나, 월세 부담 없이 거주할 수 있는 특수한 임대차 관계일 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

주변에 양일초등학교가 있어 학군 관련 수요가 있을 수 있습니다. 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 가능합니다. 다만, 주변에 중소규모 공장들이 혼재하여 쾌적한 주거 환경 측면에서는 다소 아쉬움이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 선순위 임차인의 보증금 290,000,000원 인수 가능성입니다. 본 건의 감정가가 247,000,000원임을 감안할 때, 임차보증금 전액을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 금액이 감정가를 초과할 수 있습니다. 이는 실질적인 매수 부담을 매우 크게 증가시키는 요인입니다.

* 감정가와 최근 실거래가(JSON 정보 기준 약 110,000,000원 ~ 127,000,000원) 간의 상당한 괴리가 존재합니다. 이는 감정가 산정 시점이나 시장 상황, 또는 본건의 특수한 권리관계 때문일 수 있습니다.

* 주변에 중소규모 공장이 혼재하고 있어, 일부 소음, 먼지 등의 환경적 요인이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 고양시 일산동구 성석동에 위치한 다세대주택 경매 물건입니다. 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 290,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다. 이는 본건의 감정가(247,000,000원)를 훨씬 상회하는 금액으로, 경매 절차에서 임차보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 부담해야 할 총액이 크게 늘어나는 매우 높은 위험을 내포하고 있습니다. 또한, 최근 실거래가와 감정가의 격차가 큰 점도 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 선순위 임차인의 존재 및 보증금 인수 위험이 매우 크므로, 일반적인 투자 관점에서는 접근이 매우 신중해야 합니다.

* 만약 임차인과의 협상 또는 경매 낙찰 후 임차인 보증금 변제 계획이 명확하게 수립될 경우, 시세 대비 저렴한 가격에 취득할 기회가 될 수도 있습니다. (단, 이는 고도의 전문성과 위험 감수 능력을 요구합니다.)

* 건축 연도가 비교적 최근(2015년~2018년)인 점은 긍정적 요소로 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 을구 1번 임차권(보증금 290,000,000원)이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높아, 실질적인 취득 가격은 입찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다.

* 감정가: 247,000,000원

* 최근 주변 실거래가 (JSON 정보 기준): 약 110,000,000원 ~ 127,000,000원 (면적, 건물 연식 상이)

* 인수 예상 보증금: 290,000,000원

주변 실거래가를 고려했을 때, 본 건의 시장 가치는 약 110,000,000원 ~ 127,000,000원으로 추정됩니다. 하지만 매수인이 290,000,000원의 보증금을 인수해야 한다면, 입찰가를 0원에 가깝게 낮추더라도 총 취득 비용은 시장 가치를 초과하게 됩니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 매우 보수적으로 접근해야 하며, 경매 절차 진행 시 임차보증금의 배당 여부를 반드시 확인해야 합니다. 임차보증금 전액 변제가 불확실하고 인수될 가능성이 높다고 판단될 경우, 입찰가는 100,000,000원 이하 로 매우 낮게 설정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 잠재적 손실 위험을 최소화하기 위한 전략이며, 실제 입찰 시에는 전문가와 함께 철저한 권리 분석 및 배당 분석을 재확인 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.