나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63293 [1] 경기도 파주시 금촌동 466-342 세운해비치 502동 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한 · 평가일 2025.06.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 금촌동 소재, ""금촌초등학교"" 북서측 인근에 위치하는 세운해비치 제502동 제4층 제402호로서, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 학교, 소규모 공장, 창고등이 혼재함

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 '금촌역(경의중앙선)'이 소재하여 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 제4층 제402호로서,
외벽: 치장벽돌 붙임 마감등.
내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감등.
창호: 샷시창호임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전 설비, 화재탐지설비, 승강기설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 공종주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭약 8m의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역(09.07.31),가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-12-26)(금촌초등학교,반드시 교육지원청에 재확인
바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>, (한강)폐기물매
립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경63293 (1)

소재지: 경기도 파주시 금촌동 466-342 세운해비치 502동 4층 402호

용도: 도시형생활주택

감정가: 292,000,000원

토지 면적: 72.53㎡ (약 21.94평)

건물 면적: 71.69㎡ (약 21.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 안OOOOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 파주시 금촌동 소재, 금촌초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 학교, 소규모 공장, 창고 등이 혼재하는 지역임.

교통상황: 본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 경의중앙선 금촌역이 소재하여 대중교통 여건은 보통임.

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제402호로서, 외벽은 치장벽돌 붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 붙임 마감, 창호는 샷시 창호임.

이용 상태: 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)으로 이용 중임.

설비 내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전 설비, 화재탐지설비, 승강기 설비등이 갖추어져 있음.

토지 형상 및 이용 상태: 가장형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 본건 남동측으로 폭 약 8m의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(금촌초등학교), 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 6월 24일 접수된 안양원예농업협동조합 근저당권(을3)이며, 본 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 선순위 권리는 존재하지 않으며, 후순위 권리(갑5 가압류, 갑6 임의경매)는 모두 말소될 예정임.

임차인 현황:

* 임차인: 정

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-03-06

확정일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 보증금이 없고 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본 물건은 금촌초등학교 인근에 위치하여 학교 상권과 배후 주거지 상권을 동시에 이용할 수 있습니다.

주변에 근린생활시설 및 상업시설이 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

인근에 금촌역이 있어 지하철 이용이 가능하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

다만, 소규모 공장 및 창고 등이 혼재하는 지역 특성상 대규모 상권보다는 지역 기반의 상권으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (구체적인 위치는 추가 조사 필요)

교육시설: 금촌초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 기타 교육기관 접근성도 양호한 편입니다.

의료시설: 파주시 내 종합병원 및 의원급 의료기관 이용이 가능합니다. (구체적인 위치는 추가 조사 필요)

교통: 경의중앙선 금촌역을 이용한 서울 및 수도권 접근성이 용이하며, 시내버스 노선망도 잘 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지 이용 계획 및 제한 상태: 여러 법적 제한(가축사육제한구역, 철도보호지구, 폐기물매립시설 설치제한지역 등)이 있어 향후 토지 이용이나 개발에 제약이 있을 수 있습니다. 특히 폐기물매립시설 설치제한지역 표기는 주변 환경에 대한 주의가 필요함을 시사합니다.

채권 총액: 등기부채권 총액이 443,488,432원으로 감정가 292,000,000원에 비해 상당히 높은 편입니다. 이는 시세 대비 낙찰가 산정에 신중을 기해야 함을 의미합니다.

주변 혼재 시설: 주거 시설과 더불어 소규모 공장, 창고 등이 혼재하고 있어, 주거 쾌적성에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 금촌동에 위치한 도시형생활주택으로, 금촌역 역세권에 인접하여 교통 및 생활 인프라가 비교적 양호한 편입니다.

권리관계는 말소기준권리 이후의 후순위 권리들이 모두 말소될 예정이며, 인수할 임차인의 보증금도 없어 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다.

다만, 감정가 대비 최근 실거래가 수준이 낮다는 점, 토지 이용 규제가 다양하다는 점, 채권 총액이 높다는 점 등은 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다.

건축 연도가 2022년으로 비교적 신축에 속하는 점은 긍정적인 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2022년 사용 승인된 건물로 비교적 신축이라 하자 발생 가능성이 낮고 주거 쾌적성이 좋습니다.

역세권 입지: 경의중앙선 금촌역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

인수 부담 적음: 대항력 있는 임차인이 없고, 모든 권리가 말소될 예정이므로 추가적인 인수 부담이 없습니다.

토지 지분: 건물 면적 대비 토지 지분이 상대적으로 넓어(면적상 거의 1:1) 향후 건물 재건축이나 가치 상승 시 유리할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 292,000,000원입니다.

최근 인근 유사 면적(약 71.84㎡)의 실거래가는 180,000,000원 (1.8억) 수준입니다.

다른 유사 면적 물건들의 실거래가는 135,000,000원 (1.35억) ~ 140,000,000원 (1.4억) 수준으로 확인됩니다.

본 물건은 건물 면적 대비 토지 지분이 상대적으로 넓다는 장점이 있으나, 감정가가 최근 시세보다 상당히 높게 책정되어 있습니다.

주변 시세 및 감정가와의 괴리를 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금은 0원이므로, 낙찰 후 추가 부담은 없습니다.

따라서, 최근 실거래가 수준인 180,000,000원부터 보수적으로 접근하여 190,000,000원 내외의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.