나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63306 [1] 경기도 파주시 금촌동 329-158 엠에이치타워 3층306호 의료시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류 · 평가일 2025.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 금촌동 소재 ""금촌역(경의중앙선)"" 남측 인근에 위치하고 있으며,
주위는 일반상업지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역 내 각종 아파트단지, 다세대
주택 및 업무시설, 근린생활시설, 시장 및 공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은
보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 북측 및 남서측의 새꽃로변 및 중앙로변에 노선버스
정류장이 소재하고 있으며, 북측으로 도보 약5분 거리에 지하철 경의중앙선 '금촌역'이
소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

사용승인일 2014.02.14.인 철골철근콘크리트조 평스래브지붕 지하2층/지상11층 제1,2종
근린생활시설,업무시설,문화및집회시설,교육연구시설 엠에이치타워 중 3층 306호, 311호,
309호, 308호, 307호 및 310호로서,
외벽: 복합판넬, 강화유리 및 일부 석재붙임 마감 등
내벽: 몰탈 위 페인팅, 인테리어 마감 및 타일붙임 마감 등
창호: 강화유리창호 등임.

이용상태

현황 의료시설(병원)으로 이용중임(현황 '공실'임).
(후첨 '사진용지' 참조)

설비내역

공동 위생 및 급배수설비 되어 있으며, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 주차장
설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 현황 상업용건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 남동측으로 노폭 약25m 및 약9m 내외의 포장도로에 각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 (금촌동 329-158): 도시지역, 일반상업지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)
(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(0204-07-30)(전부제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>

기호2 (금촌동 44-8): 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>

기호3 (금촌동 44-1): 도시지역, 일반상업지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)
(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.

기 타: 1) 본건 평가대상 6개호는 현황 벽체(경계벽) 구분없이 일체로 이용중이며
일부 공용부분(공용복도)를 점유하고 있는 것으로 판단되나, 본건 평가에 있어서는
집합건축물대장 건축물현황도 등에 따라 전유부분의 위치 및 면적등이 특정되기에
집합건축물대장에 따른 전유부분만을 기준하여 각 호별로 구분하여 평가하였으니
귀 업무진행시 참고하시기 바람.

2) 본건 내부구조도는 현장조사 시 소유자 및 이해관계인의 부재로 인하여 내부를 확인치
못하여, 집합건축물대장 건축물현황도를 기준으로 본건 외부관찰 및 인근 탐문 등을 참고
하고 본건의 표준적 이용상황을 전제로 하여 개략적으로 작성하였는바 정확한 내부구조 및
이용상황 등은 경매 참여시 재확인을 반드시 요하니 경매 참가인 등은 유의하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 본건은 별관 3층에 위치하고 있고, 관리사무실 직원의 진술에 의하면 예전에 '마디편한병원'이 있었지만 현재는 운영하지 않고, 내부는 공사중이라고 함
2. 본건 평가대상 6개호는 현황 벽체(경계벽) 구분없이 일체로 이용중이며, 일부 공용부분(공용복도)를 점유하고 있는 것으로 보이나, 집합건축물대장 건축물현황도 등에 따라 전유부분의 위치 및 면적등이 특정됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경63306 (1)

소재지: 경기도 파주시 금촌동 329-158 엠에이치타워 별관 3층 306호

용도: 의료시설 (현재 공실, 내부 공사 중)

감정가: 516,000,000원

토지 지분: 23.80㎡ (약 7.20평)

건물 지분: 85.56㎡ (약 25.88평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

사용승인일: 2014.02.14.

건물구조: 철골철근콘크리트조 평스래브지붕, 지하2층/지상11층

총호수: 118호 (건축물대장 기반)

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 경기도 파주시 금촌동 소재 금촌역 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 일반상업지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역 내 아파트 단지, 다세대 주택, 업무시설, 근린생활시설, 시장 및 공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 북측 및 남서측의 새꽃로변 및 중앙로변에 노선버스 정류장이 소재하고 있습니다. 북측으로 도보 약 5분 거리에 지하철 경의중앙선 '금촌역'이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 도로상태: 본건 남서측 및 남동측으로 노폭 약 25m 및 약 9m 내외의 포장도로에 각 접하고 있습니다.

* 주변 시설: 주변 지역은 상업 및 주거 혼합 지역으로, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 일반적인 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 12월 13일 접수된 서인천신용협동조합의 근저당권 (을3)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 인수되는 권리: 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다.

* 등기부 요약:

* 소유권 이전: 주식회사이라자 (2024-12-13, 갑5)

* 신탁: 신영부동산신탁 주식회사 (2024-12-13, 갑6)

* 근저당: 서인천신용협동조합 (2024-12-13, 10,000,000원, 을3, 말소기준권리)

* 임의경매 개시: 서인천신용협동조합 (2025-06-02, 60,000,000원, 갑7, 의정부지방법원 고양지원 2025타경63306)

* 등기부채권 총액: 10,000,000원 (말소기준권리인 근저당 금액으로 추정)

1.3. 상권분석

* 용도 적합성: 본건은 현재 의료시설로 이용되었으나, 현재는 공실 상태이며 내부 공사가 진행 중입니다.

* 배후 수요: 일반상업지역에 위치하며, 인근에 아파트 단지, 주택가, 업무시설 등이 혼재하여 잠재적인 배후 수요가 있는 지역입니다. 금촌역 역세권으로 유동인구 확보에 유리합니다.

* 경쟁 환경: 주변에 유사한 의료시설 및 상업시설이 존재할 수 있으며, 신규 시설의 성공적인 운영을 위해서는 차별화된 전략이 요구될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 금촌역 인근의 다양한 상업 시설 및 시장을 편리하게 이용할 수 있습니다.

* 교통: 지하철 경의중앙선 금촌역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주거 환경: 주변에 아파트 단지 및 주택가가 분포하여 주거 편의성이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 공사 중: 현재 내부 공사가 진행 중이므로, 인수 후 추가적인 공사 비용이 발생할 수 있습니다. 공사 완료 시점 및 정확한 비용은 별도 확인이 필요합니다.

* 운영 공백 및 재개 리스크: 과거 '마디편한병원' 운영 후 공실 상태가 지속되었습니다. 신규 병원 운영 시 초기 투자 비용, 마케팅 비용, 운영 노하우 등이 성공의 중요한 요소가 될 것입니다.

* 일체 이용 및 공용부분 점유: 평가 대상인 6개 호실이 벽체 구분 없이 하나의 공간으로 이용되고 있으며, 일부 공용복도 부분을 점유하고 있는 것으로 보입니다. 이는 향후 정확한 전유부분 경계 확정, 구분등기, 공용부분 사용에 관한 법적 또는 관리적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. 집합건축물대장 및 현황도에 따른 전유부분 면적으로 평가되었으나, 실제 이용 현황과의 차이에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

* 복잡한 권리 관계 (신탁 등기): 소유권 이전, 신탁 등기가 병존하는 형태로, 권리 관계 파악에 주의가 필요합니다. (다만, 경매 절차 상 말소기준권리 이하 권리는 소멸될 예정입니다.)

* 토지이용계획상 제한: 도시지역, 일반상업지역, 제1종일반주거지역 등에 속하나, 소로2류(폭 8m~10m) 저촉, 소로3류(폭 8m 미만) 접합, 가축사육제한구역 등의 도시계획법상 제한사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경의중앙선 금촌역에서 도보 약 5분 거리에 위치한 역세권 상가(의료시설)입니다. 편리한 교통망과 주변의 다양한 상업 및 주거 지역을 기반으로 잠재적 수요를 확보할 수 있는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 현재 내부 공사가 진행 중이고 공실 상태인 점은 초기 투자 부담으로 작용할 수 있으나, 향후 의료 시설 등 특화된 용도로 활용 시 높은 수익성을 기대할 수 있습니다. 특히, 6개 호실을 일체로 활용할 수 있다는 점은 넓은 면적이 필요한 업종에 유리할 수 있습니다. 다만, 다수 호실이 일체로 사용되고 공용 복도를 점유하고 있는 점은 인수 시 명확한 확인과 조치가 필요한 부분입니다. 권리 분석상 특별히 인수할 부담은 없어 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 핵심 입지: 금촌역 역세권으로 뛰어난 접근성과 유동인구 확보 가능.

* 용도 적합성: 병원 등 의료시설로 활용된 이력 보유, 해당 용도에 최적화된 구조.

* 광역적 활용: 6개 호실 일괄 매각으로 넓은 공간 확보 및 통합 운영 용이.

* 지역 개발 잠재력: 금촌역 주변 상권 발달에 따른 미래 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 516,000,000원입니다. 현재 내부 공사 중이며 공실 상태임을 감안할 때, 실제 낙찰가는 현장 조사 및 추가적인 공사 비용, 운영 계획 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

인수되는 임차 보증금이나 대항력 있는 권리는 없습니다.

예상 입찰가 산정 시에는 감정가를 기준으로 하되, 아래 사항을 고려해야 합니다.

- 내부 공사 완료 예상 비용.

- 6개 호실의 일체 이용 및 공용 부분 점유 관련 법적/행정적 처리 비용.

- 신규 병원 또는 기타 시설 오픈 시 예상되는 초기 투자 비용 및 운영 손익 분석.

- 인근 유사 물건의 최근 거래 사례 및 시세 동향.

따라서, 본 물건의 상세한 예상 입찰가를 제시하기는 어렵습니다. 현재 제공된 정보만으로는 감정가의 80% 수준에서 시작하여, 현장 방문 및 추가적인 시장 조사를 통해 적정가를 산정하는 것을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.