나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63249 [1] 경기도 파주시 조리읍 대원리 311-11 삼성타운 비동 2층201호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63249 [1] 경기도 파주시 조리읍 대원리 311-11 삼성타운 비동 2층201호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

고양지원 경매4계 2025타경63249 | 소재지: 경기도 파주시 조리읍 대원리 311-11 삼성타운 비동 2층201호 | 감정가: 220,000,000원 | 최저가: 154,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 고양지원 2025타경63249 (1)

소재지: 경기도 파주시 조리읍 대원리 311-11 삼성타운 비동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 220,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 박OO

채권자: 주OOOOOOO

면적 현황:

토지면적: 76.78㎡ (약 23.22평)

건물면적: 68.10㎡ (약 20.60평)

* 다세대주택이므로 건물면적은 전용면적입니다.

1.2. 건물 및 토지 현황

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제2층 제201호 (사용승인일: 2018.06.27)

이용상태: 공동주택(다세대주택)으로 이용 중

설비내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등

토지 형상 및 이용상태: 대체로 평탄한 사다리형의 토지로, 공동주택 건부지로 이용 중

도로상태: 단지 내 포장도로 개설, 외곽 공도와 연계

공부와의 차이: 공부상 '비동'이나, 실제 건물에는 '104동'으로 표기됨 (주의사항 2, 공부와의 차이 참고)

토지이용계획 및 제한상태:

계획관리지역

가축사육제한구역(모든축종 사육제한)

제한보호구역(전방지역:25km)

1.3. 최고의 입지

본 건은 경기도 파주시 조리읍 대원리 소재 "파주대원초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 소규모공장 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황:

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준으로 평가됩니다.

주요 시설 (검색 결과 기반):

교육 시설: 파주대원초등학교 인근에 위치합니다.

주변 환경: 주거 시설(다세대주택)과 소규모 공장이 혼재된 환경입니다.

혐오 시설: 주변 시설 검색 결과, 도보 거리에 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2. 권리분석

2.1. 등기부상 권리 분석

본 건은 부동산강제경매 사건입니다.

특이사항 및 기타참고사항에 주택임차권 등기(2024.08.01)가 설정되어 있습니다.

주의사항 1. 매수인에게 대항할 수 있는 임차권 존재:

을구 3번 임차권 등기 현황:

임차보증금: 194,000,000원

전입일자: 2020.7.30.

확정일자: 2020.7.6.

분석: 이 임차권 등기는 말소기준권리보다 앞서는 대항력 있는 권리일 가능성이 높습니다.

주의: 임대차보증금 194,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 아니하면 그 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다. (전액 인수 가능성을 염두에 둔 보수적인 입찰가 산정 필요)

2.2. 잠재적 리스크

1. 임차인 보증금 인수 리스크: 대항력 있는 임차권으로 인해, 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 낙찰자가 미변제액을 인수해야 하는 가장 큰 리스크가 있습니다.

2. 동명 표기 차이: 공부상 '비동'과 현황 '104동'의 차이가 있으나, 감정평가서에 명시되어 있어 명확한 확인 절차는 거쳤으나, 추후 행정처리 등에 영향을 미칠 수 있는지 검토가 필요합니다. (현황조사서 및 감정평가서 참조하여 입찰)

3. 종합 의견 및 투자 포인트

3.1. 상권 및 생활정보

상권: 다세대주택 및 소규모 공장이 혼재된 지역으로, 대형 상권보다는 일상생활에 필요한 소규모 편의시설 위주일 것으로 예상됩니다.

생활정보: 파주대원초등학교 인근으로 초등학교 자녀가 있는 가구의 주거 환경으로는 보통 수준입니다. 차량 이동 편의성은 양호합니다.

3.2. 투자 포인트

1. 감정가 대비 저가 매입 기회: 대항력 있는 임차권으로 인해 입찰 경쟁률이 낮아질 수 있어, 충분한 분석을 통해 인수금을 고려한 안전마진을 확보하면 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

2. 신축급 다세대주택: 2018년 사용승인으로 건물의 상태가 비교적 양호합니다. (감정가 대비 전용면적이 큰 편)

3. 실거주 및 임대수익: 계획관리지역 내 위치하며, 주거용 부동산으로 실수요층 확보가 용이하며, 전월세 임대수익 창출도 가능합니다.

3.3. 결론

본 물건은 대항력 있는 임차권 보증금(194,000,000원) 인수의 위험이 가장 큰 핵심입니다.

입찰 전 배당표를 철저히 예측하고, 낙찰자가 인수하게 될 금액(0원 또는 잔액)을 보수적으로 산정하여 입찰가를 결정해야 합니다.

인수액을 고려하더라도 감정가 대비 투자 가치가 있다고 판단될 때 투자를 고려할 수 있습니다.

실질적인 물건 가치(시세) 대비 인수액을 합산한 총 투자금액이 적정해야 성공적인 투자가 될 수 있습니다.

법원 정보

고양지원 경매4계