나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63249 [1] 경기도 파주시 조리읍 대원리 311-11 삼성타운 비동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2025.06.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 파주시 조리읍 대원리 소재 ""파주대원초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 소규모공장 등이 혼재된 지역 내 부동산(구분건물)으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제2층 제201호로서,
(사용승인일 : 2018.06.27)
외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 샤시창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.(내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비 , 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 포장도로가 개설되어 있으며, 외곽 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법> 임.

공부와의 차이

본건 모든 공부서류에는 동명이 ‘비동’으로 명기되어 있으나, 본건 건물에 동명 ‘104동’으로 통칭이 표기되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

<등기사항전부증명서상>
주택임차권(2024.08.01 임차권등기명령(2024카임293), 임차권자 : 노철순, 임차
보증금 : 194,000,000원) 설정되어 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 2026.5.21. 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨.
2. 감정평가서 및 현황조사재명령(2025.9.25.)에 대한 회신에 따르면, 공부상 '비동'으로 명기되어있으나, 공동출입구에 '104동'으로 표기되어있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 경기도 파주시 조리읍 대원리 311-11번지에 위치한 삼성타운 비동 2층 201호 다세대주택입니다.

사건번호는 고양지원 2025타경63249 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 220,000,000원입니다.

토지 면적은 76.78㎡ (약 23.23평)이며, 건물 면적은 68.10㎡ (약 20.60평)으로 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 2018년 6월 27일에 사용 승인되었습니다.

공부상 건물 명칭은 '비동'이나, 현황은 '104동'으로 표기되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 파주시 조리읍 대원리 소재 파주대원초등학교 북서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 다세대주택과 소규모 공장 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

본건 토지는 대체로 평탄한 사다리형이며, 현재 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

단지 내 포장도로가 개설되어 있고, 이는 외부 공도와 연결되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2021년 3월 15일자 남인천세무서장의 압류입니다.

등기부등본상 확인된 임차인은 노철순 씨로, 보증금 194,000,000원, 차임 0원이며, 2020년 7월 30일 전입, 2020년 7월 6일 확정일자를 받았습니다. 배당신고일자는 2024년 8월 6일이며, 현재 등기사항전부증명서상 대항력은 없는 것으로 기재되어 있습니다. (등기구분 을3, 주택임차권, 권리자 노철순, 금액 194,000,000원)

또 다른 임차인 김진훈 씨는 보증금 0원, 차임 0원, 2023년 10월 25일 전입하였으며, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

채권자 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(2025타경63249)이 말소기준권리보다 후순위로 존재합니다.

주택임차권(을3)은 말소 예정입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 파주시 조리읍 대원리 일대는 주거 지역과 소규모 공업 시설이 혼재된 지역적 특성을 보입니다.

인근에 학교가 위치하여 주거 기능에 대한 수요가 일부 존재할 것으로 예상됩니다.

대중교통 이용이 가능한 점은 긍정적이나, 대규모 상업 시설이나 편의 시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

주변에 소규모 공장이 혼재되어 있어, 이에 따른 환경적인 부분은 고려가 필요합니다.

1.4. 생활정보

주변 교육 시설로는 파주대원초등학교가 북서측 인근에 위치합니다.

대중교통 이용을 위한 버스 정류장이 소재하여 기본적인 교통 편의는 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 확약서 제출: 2026년 5월 21일, 주택도시보증공사로부터 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이는 매수인의 임차보증금 인수 부담을 상당 부분 줄여줄 수 있으나, HUG의 이행 여부 및 법적 해석에 따라 최종적으로 매수인이 부담해야 할 가능성도 완전히 배제할 수는 없습니다.

공부상 명칭과 현황 명칭 불일치: 공부상 '비동'으로 명기되었으나, 공동출입구에는 '104동'으로 표기된 점은 관리 및 소통에 있어 혼란을 야기할 수 있으나, 감정평가서 및 현황조사재명령 회신을 통해 명확히 인지된 부분입니다.

토지 이용 계획상 제한: 본 건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 사육 제한), 제한보호구역(전방지역: 25km)으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2018년 준공)인 다세대주택으로, 감정가는 2억 2천만원입니다.

가장 중요한 권리 사항은 임차인 노철순 씨의 보증금 1억 9천 4백만원과 HUG의 인수조건 변경 확약서입니다. 이 확약서로 인해 매수인이 잔여 임차보증금을 인수할 위험이 크게 감소된 것으로 판단됩니다. 이는 본 건의 가장 큰 투자 포인트가 될 수 있습니다.

다만, 법적인 효력 및 HUG의 후속 조치에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

건물 명칭 불일치와 토지 이용 제한 사항은 있으나, 큰 문제로 작용할 가능성은 낮아 보입니다.

1.7. 투자 포인트

HUG 인수조건 변경 확약서: 임차인이 대항력을 포기하고 매수인에게 직접적인 보증금 반환 청구권을 행사하지 않겠다는 의사를 밝혀, 매수인의 잠재적 인수 부담이 현저히 줄어듭니다.

신축 건물: 2018년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 수리 비용 발생 가능성이 적습니다.

토지 지분 포함: 건물 면적 외 토지 지분(약 23.23평)을 소유함으로써 재산권 행사가 용이합니다.

일괄 매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 별도 명도의 번거로움이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 거래 사례를 분석한 결과, 인근 지역의 다세대주택 매매가는 평당 약 169만원에서 516만원까지 분포하고 있습니다. 본 건의 건물 연식(2018년)과 감정가(2.2억원, 평당 약 106만원)를 고려할 때, 감정가는 주변 시세와 부합하거나 약간 높은 수준으로 판단됩니다.

HUG 인수조건 변경 확약서로 인해 임차보증금 인수 부담이 완화될 가능성이 높다는 점을 고려하여, 감정가 대비 약 85~90% 수준을 희망 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 약 195,000,000원으로 제안합니다. 이는 시세 및 감정가, 그리고 HUG 관련 권리 관계 변동 가능성을 종합적으로 고려한 수치입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.