나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63164 [1] 경기도 파주시 적성면 자장리 172-13 전 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63164 [1] 경기도 파주시 적성면 자장리 172-13 전 경매

물건 대표 이미지

고양지원 경매4계 2025타경63164 | 소재지: 경기도 파주시 적성면 자장리 172-13 | 감정가: 18,880,000원 | 최저가: 13,216,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경63164 (1)

소재지: 경기도 파주시 적성면 자장리 172-13

용도: 전 (농지)

감정가: 금 18,880,000원 (평당 약 132,228원)

토지면적: 472.00㎡ (약 142.79평)

매각대상: 기타 (토지 전체)

경매구분: 공유물분할을위한경매

1.2. 핵심 요약 및 특이사항

본건은 파주시 적성면 자장리에 위치한 전(밭)이며, 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다. 토지면적 472.00㎡는 현황 '전'으로 이용 중이나, 지적도상 맹지(타인 소유의 토지를 통해 출입해야 하는 토지)라는 치명적인 단점을 가지고 있습니다.

가장 중요한 특이사항은 농지 취득 시 필수적인 농지취득자격증명(농취증)을 매각결정기일까지 반드시 제출해야 하며, 미제출 시 보증금 몰수라는 강력한 주의사항이 존재한다는 점입니다. 또한 자연환경보전지역 및 군사보호구역 등 중첩된 규제로 인해 토지 개발 및 이용에 상당한 제약이 따르는 점을 인지해야 합니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건 및 환경

본건은 파주시 적성면 자장리 ""자장마을회관"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 농경지(전, 답), 임야 등이 혼재하는 전형적인 농촌 환경입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가되며, 인근 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 대체로 무난한 편입니다.

2.2. 권리 분석

소유자/채무자: 김OO

채권자: 배OO

경매구분: 공유물분할을위한경매

본 경매는 공유자 간의 합의에 따른 공유물분할을 목적으로 하는 경매이므로, 일반 채권자에 의한 강제경매 또는 임의경매와 달리 권리관계가 단순하게 정리될 가능성이 높습니다. 그러나 본건은 농지 취득 자격증명을 요구하는 농지이므로 낙찰자는 농지법상의 의무를 이행해야 합니다. 또한, 현황이 '전'으로 이용 중이므로 '원상회복명령 가능성'을 확인해야 하며, 이는 농지법상의 중요한 리스크입니다.

2.3. 상권 분석 및 주변 시설

주위가 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역이므로 상권은 형성되어 있지 않습니다. 다만, 인근에 하마캠핑장(자장리 148) 등 일부 관광 및 체험 시설이 존재하며, 이는 향후 레저 또는 주말농장 등의 목적으로 이용될 경우 소규모 수요를 기대할 수 있는 요소입니다. 주요 생활 편의시설은 적성면 소재지 등으로 이동해야 합니다.

2.4. 생활 정보 및 접근성

본건 인근까지 차량 접근은 가능하나, 지적도상 맹지인 관계로 실제 출입은 인접 필지를 통해서만 가능합니다. 대중교통으로는 인근 버스 정류장이 있어 접근성은 보통으로 판단됩니다. 도로명 주소는 '자장교회' 건물의 주소로 보이는 등 정확한 진입로 및 경계 확인을 위한 별도 측량이 반드시 필요합니다.

3. 주요 리스크 및 검토 사항

3.1. 잠재적 리스크

1) 농지취득자격증명(농취증) 미제출 리스크: 매각결정기일까지 농취증 미제출 시 입찰보증금은 반환되지 않습니다.

2) 맹지 리스크: 지적도상 도로와 접하지 않은 맹지이므로 인접 토지 소유자와의 협의를 통한 진입로 확보(통행지역권 설정 등)가 필수적입니다. 협의가 불가능할 경우 토지 이용 자체가 매우 어렵습니다.

3) 원상회복명령 가능성: 농지법에 따라 농지 취득 후 농업경영계획을 이행하지 않거나 불법 전용 사실이 확인될 경우 원상회복명령(농지로 돌려놓으라는 명령) 및 이행강제금 부과 가능성이 있습니다.

4) 중첩 규제: 자연환경보전지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 군사기지 및 군사시설 보호구역 등 중첩된 규제로 인해 건축 및 개발 행위에 극심한 제약이 있습니다.

3.2. 혐오 시설 정보

인근 지역은 군사기지 및 군사시설 보호구역에 속하며, 휴전선과 가까운 전방 지역의 특성상 군 관련 시설이 존재할 수 있습니다. 검색 결과, 대규모의 전통적인 혐오 시설(쓰레기 매립장, 화장장 등)은 직접적으로 확인되지 않았으나, 전방 지역 특유의 분위기 및 규제는 잠재적 심리적 리스크로 간주될 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건 토지는 낮은 감정가와 단순한 경매 형태(공유물분할)라는 장점이 있으나, 지적도상 맹지라는 치명적인 단점과 농취증 제출 및 중첩 규제라는 높은 진입 장벽을 동시에 가진 물건입니다. 특히 맹지 상태에서의 농지 취득은 농업경영계획 이행 및 실제 영농이 어려울 수 있어, 입찰 전 인접 토지 현황 및 진입로 확보 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. 개발 목적보다는 장기적인 투자 또는 주말 농장 등의 한정된 목적으로의 접근이 적합합니다.

4.2. 투자 포인트

1) 낮은 초기 투자 비용: 평당 약 13만원대의 비교적 저렴한 감정가로 소액 투자가 가능합니다.

2) 자연환경 보전 지역: 강력한 규제는 개발을 막지만, 반대로 청정한 환경을 보존해주므로 귀농/귀촌 또는 주말농장 부지로의 가치는 일정 부분 유지됩니다.

3) 자연취락지구: 전체가 자연환경보전지역에 속함에도 자연취락지구로 일부 지정되어 있어, 향후 관련 법규 개정이나 용도 변경 시 타 토지에 비해 제한적이나마 개발 가능성이 열려있을 수 있습니다. (맹지 해결 선행 필수)

4) 레저 연계 가능성: 인근 캠핑장 등 레저 시설이 존재하여, 주말 농장 등의 형태로 활용 시 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

법원 정보

고양지원 경매4계