나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63314 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 832-97 한울하임 209동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 환성 · 평가일 2025.06.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 고양시 일산동구 식사동 소재 ""동국대학교 일산병원"" 서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하고, 인근으로 버스정류장이 소재하여 대중교통편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 1층 101호로서,

외벽 : 타일붙임 및 드라이비트 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등,
창호 : 새시 이중창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 ""내부개황도"" 참조) 1개호로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사사다리형 토지로, 다세대주택 1개동의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 6m의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2015-08-04), 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)]), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역]), 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

고양지원 2025타경63314 (1)

소재지

경기도 고양시 일산동구 식사동 832-97 한울하임 209동 1층101호

용도

다세대주택

감정가

343,000,000원

토지면적

56. 61㎡ (약 17.13평)

건물면적

57. 02㎡ (약 17.25평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

이OO

특이사항

대항력 있는 임차인, 선순위 임차권 존재

1.1. 입지조건

주위환경

본건은 고양시 일산동구 식사동 소재 동국대학교 일산병원 서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

인접도로상태

본건 북측으로 폭 약 6m의 도로에 접해 있음.

주변 시설

동국대학교 일산병원이 인근에 위치하여 의료시설 이용이 편리함.

주변 지역에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

1.2. 권리분석

말소기준권리

말소기준권리보다 앞선 권리는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됨.

본건의 말소기준권리는 2023년 8월 7일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑5)임.

인수되는 권리

을구 1번 주택임차권: 이선영, 임대차보증금 335,000,000원, 전입일자 2021-12-17, 확정일자 2021-11-26.

본 임차권은 말소기준권리보다 선순위이며, 등기부상 '말소: 인수'로 표기되어 있어 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됨. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 함.

소멸되는 권리

말소기준권리인 주택도시보증공사의 가압류(갑5) 및 이후 접수된 압류(갑6), 강제경매(갑8) 등은 매각으로 소멸됨.

임차인 현황

임차인: 이

보증금: 335,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-12-17

확정일자: 2021-11-26

배당신고일자: 2024-02-27

대항력: 있음

주의사항

본건에는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 보증금 335,000,000원이 매수인에게 인수될 수 있음. 만약 경매 배당으로 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않는 경우, 미변제된 잔액은 매수인이 부담해야 하므로, 총 실투자금액 산정 시 이를 반드시 고려해야 함.

1.3. 상권분석

물건 정보

본건은 한울하임 209동 1층 101호로, 다세대주택이며 건물 면적은 57.02㎡(약 17.25평)임.

주변 시세 분석

최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 단지인 '한울하임 208동'의 전용면적 51.92㎡ 다세대주택이 2026년 7월 20일에 245,000,000원에 거래됨.

비교적 가까운 단지인 '헤리티지2동3동'의 전용면적 51.76㎡ 다세대주택은 2026년 7월 19일에 328,000,000원에 거래되었음.

'드림팰리스101동102동'의 전용면적 56.4㎡ 다세대주택은 2026년 7월 10일에 167,000,000원에 거래되었으나, 이는 단지 위치 및 조건에 따라 차이가 있을 수 있음.

분석

본건은 전용면적 57.02㎡로, 동일 단지 내 거래 사례(208동)와 면적이 유사함. 감정가는 343,000,000원으로, 최근 동일 단지 실거래가(245,000,000원)보다 높게 책정되어 있음. 이는 건물의 신축 연도(사용승인 2020년) 및 개별 가치의 평가에 따른 것으로 보이나, 실제 입찰 시에는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담을 고려하여 보수적인 접근이 필요함.

1.4. 생활정보

건물 구조 및 설비

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 1층 101호이며, 위생 및 급배수, 전기, 난방, 화재 탐지, 승강기 설비 등이 갖추어져 있음.

외벽은 타일붙임 및 드라이비트, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 새시 이중창호임.

이용 상태

본건은 다세대주택으로 이용 중임.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 보증금 인수

가장 큰 리스크는 보증금 335,000,000원을 가진 대항력 있는 임차인의 보증금 잔액 인수 가능성임. 경매 낙찰가로 보증금 전액이 변제되지 못할 경우, 매수인이 추가로 부담해야 함.

감정가와 실거래가 차이

본건의 감정가(343,000,000원)와 동일 단지 실거래가(245,000,000원) 간의 차이가 상당함. 이는 감정평가 시점 또는 기준의 차이일 수 있으며, 시장 상황과 괴리가 있을 수 있음.

토지이용계획

계획관리지역, 성장관리계획구역, 일부 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당함. (가축사육제한구역 정보는 일부 제한이 있을 수 있어 확인 필요)

1.6. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2020년 사용승인)된 다세대주택으로, 동국대 일산병원 인근에 위치하여 입지 조건은 양호한 편임. 그러나 335,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여, 보증금 인수 부담이 가장 큰 위험 요소임. 감정가가 실거래가 대비 높게 책정된 점도 고려해야 할 부분임.

1.7. 투자 포인트

신축 건물

2020년에 사용승인이 완료된 비교적 신축 건물로, 내부 상태가 양호할 것으로 예상됨.

우수한 입지

동국대 일산병원 인근에 위치하여 의료 접근성이 좋고, 주변 환경이 주거용으로 적합함.

잠재적 가치

임차인 보증금 인수 부담을 고려하더라도, 향후 시세 상승 가능성 및 안정적인 주거 환경을 고려한 투자가치가 있음.

1.8. 예상 입찰가

시장 가격 분석 및 권리 분석 결과, 본건의 실질적인 시장 가치는 대항력 있는 임차인의 보증금 335,000,000원을 제외하고 평가해야 함.

동일 단지 실거래가 및 본건의 면적, 상태 등을 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 약 280,000,000원으로 산정할 수 있음.

단, 이는 보증금 인수 부담을 제외한 순수 부동산 가치에 대한 추정이며, 총 실투자금은 입찰가에 인수 보증금 잔액을 더한 금액이 될 수 있음을 유의해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.