나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72440 [1] 경기도 의정부시 의정부동 167-16 드림타운 6층611호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고려 · 평가일 2025.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동에 소재하며, 주위는 도시형생활주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

본 건물의 구조는 철근콘크리트구조임.

이용상태

주거용 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 세장형으로 주거용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

인접도로를 통하여 본건으로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 등임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72440 (1)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 167-16 드림타운 6층611호

건물 구조: 철근콘크리트구조

용도: 도시형생활주택 (주거용)

토지면적: 4.32㎡ (약 1.30평)

건물면적: 15.52㎡ (약 4.70평) (전용면적)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 84,000,000원

건축 연도: 2012년 9월 사용승인

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 의정부시 의정부동에 소재하며, 주위는 도시형생활주택, 아파트 등이 소재하는 지역임.

교통상황: 본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

토지 이용계획 및 제한상태: 일반상업지역 등임.

건물 구조: 철근콘크리트구조임.

인접 도로상태: 본건 건물은 인접 도로를 통하여 차량 및 보행자 진출입이 가능함.

주변 시설: 인근 지도 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않으며, 일반적인 도시 주거 및 상업 지역의 환경을 형성하고 있음.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되는 권리: 등기부상의 권리 중 말소기준권리(갑4: 주택도시보증공사의 강제경매)보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸됨.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 임차인 현황

임차인: 신동혁

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-13

확정일자: 2022-04-25

배당신고일자: 2024-05-22

대항력: 있음

인수 여부: 인수 (등기부등본 상 '말소: 인수'로 표기)

* 등기부 요약

소유권: 현재 소유자는 권유진(갑3, 2023-11-22 소유권 이전)임.

주택임차권: 신동혁 (을7, 2024-05-22 등기, 금60,000,000원, 인수)

강제경매: 주택도시보증공사 (갑4, 2025-05-30 등기, 금63,237,729원, 말소기준권리)

채권자: 주택도시보증공사 (말소기준권리 기준)

1.3. 상권분석

지역 특징: 본건이 소재한 의정부동 일대는 도시형생활주택 및 아파트 단지, 상업시설이 혼재된 지역으로, 일반상업지역에 해당하여 상업 활동이 가능한 입지임.

주변 상업시설 및 편의시설: 주변에 다양한 소매점, 식당, 병원 등 생활 편의시설이 분포할 것으로 예상됨.

1.4. 생활정보

교통: 인근 버스정류장 및 지하철역 이용이 가능하며, 차량 접근성이 양호함.

주변 편의시설: 주거지로서 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보임.

주변 교육시설: 주변에 초, 중, 고등학교 및 유치원 등이 소재할 가능성이 높으나, 구체적인 정보는 추가 확인이 필요함.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수: 임차인 신동혁은 대항력이 있으며, 보증금 60,000,000원을 매수인이 인수해야 함. 이는 총 매입 비용에 포함되므로 주의가 필요함.

높은 감정가 대비 작은 면적: 15.52㎡ (약 4.70평)의 작은 면적임에도 불구하고 감정가가 84,000,000원으로 책정되어 있어, 시세 대비 고평가 가능성이 있음.

비교 물건과의 시세 차이: 제공된 주변 연립/다세대 매매 정보와 비교 시, 단위 면적당 가격은 유사하거나 높을 수 있으나, 본건의 면적 대비 감정가는 상당히 높은 편임.

제한적인 시세 반영: 제공된 비교 물건(연립, 다세대)은 본건(도시형생활주택)과 건물 유형이 달라 직접적인 비교에 한계가 있으며, 정확한 시세 파악을 위해서는 동일 건물 또는 유사한 도시형생활주택의 실거래가 확인이 중요함.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 의정부시 의정부동에 위치한 도시형생활주택으로, 차량 및 대중교통 이용이 편리한 입지에 소재함. 철근콘크리트 구조이며, 주거용으로 이용 중임.

권리분석 상 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인(신동혁, 보증금 60,000,000원)이 존재하며, 해당 보증금은 매수인이 인수해야 한다는 점임. 이는 매수인의 실질적인 총 취득 비용에 큰 영향을 미치므로 면밀한 검토가 필요함.

부동산 강제경매로 진행되었으며, 말소기준권리는 주택도시보증공사의 근저당임.

감정가는 84,000,000원이나, 유사 면적의 실거래가 비교 시 시장 가격과의 괴리가 있을 수 있어 주의가 요구됨.

1.7. 투자 포인트

소형 면적(원룸형)으로 1인 가구 또는 소액 투자 목적의 임대 수익용으로 고려 가능함.

도시형생활주택으로서 현대적인 시설과 편리한 주거 환경을 제공할 수 있음.

향후 지역 개발 가능성이나 교통망 개선 시 가치 상승 잠재력을 가짐.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 최근 매매 정보(2026년 5월)를 분석한 결과, 유사 지역의 다세대/연립 주택 매매가는 약 774만원/평 ~ 805만원/평 수준으로 나타남.

본건의 전용면적은 15.52㎡ (약 4.70평)임.

이를 바탕으로 추정한 본건의 시장 가치는 약 4.70평 * 7,900,000원/평 = 약 37,130,000원 수준으로 산정됨.

이는 감정가 84,000,000원에 비해 현저히 낮은 수준임.

인수 보증금 및 입찰가 산정:

본건은 대항력 있는 임차인 신동혁의 보증금 60,000,000원을 매수인이 인수해야 함.

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산해야 함. 이는 낙찰가(입찰가)와 인수 보증금을 합한 총 취득 비용이 실질적인 시장 가치를 초과하지 않도록 고려해야 함을 의미함.

만약 본건의 실질적인 시장 가치가 감정가 수준(84,000,000원)이라고 가정할 때, 인수 보증금 60,000,000원을 제외하면, 낙찰가가 감당할 수 있는 최대 금액은 약 84,000,000원 - 60,000,000원 = 24,000,000원 수준임.

하지만, 추정 시장 가치(약 37,130,000원)에 비해 인수 보증금(60,000,000원)이 훨씬 높아, 보증금만으로도 실질 시장 가치를 초과하는 상황임.

종합적인 고려사항:

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 매우 크므로, 보수적인 접근이 필수적임.

제공된 비교 물건의 시세가 본건과 정확히 일치하지 않을 수 있으므로, 실제 현장 조사 및 유사 물건의 시세 재확인이 중요함.

예상 입찰가:

위 사항들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 위험성을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있음.

권장 입찰가 범위는 감정가 및 실질적인 시장 가치, 그리고 막대한 인수 보증금 부담을 고려하여 20,000,000원 ~ 24,000,000원 수준에서 시작하는 것을 제안함.

최종 입찰가는 본건의 현재 상태, 권리 관계, 시장 상황에 대한 철저한 현장 조사 및 추가 분석 후에 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.