나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72426 [1] 경기도 포천시 소흘읍 이가팔리 508-33 가온리즈빌 씨동 4층401호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72426 [1] 경기도 포천시 소흘읍 이가팔리 508-33 가온리즈빌 씨동 4층401호 다세대주택 경매

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의정부지방법원 경매1계 2025타경72426 | 소재지: 경기도 포천시 소흘읍 이가팔리 508-33 가온리즈빌 씨동 4층401호 | 감정가: 160,000,000원 | 최저가: 78,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 사건 개요 및 물건 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72426 (1)

소재지: 경기도 포천시 소흘읍 이가팔리 508-33 가온리즈빌 씨동 4층401호

용도: 다세대주택 (빌라)

경매구분: 부동산임의경매 (채권자: 서OOOOOOOOOOOO)

소유자/채무자: 이OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황 및 면적 분석

감정가: 160,000,000원

면적 현황

구분: 전용면적 (등기부 기준)

건물면적: 50.01㎡ (약 15.13평)

토지면적: 55.00㎡ (약 16.64평)

토지/건물 지분율: 토지 5500 / 건물 5001

사용승인일: 2017년 12월 01일

구조 및 이용상태: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 중 4층 401호. 방3, 거실, 주방/식당, 욕실겸화장실2, 발코니, 현관 등으로 이용 중이며, 채광 및 통풍은 양호할 것으로 예상됨.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 포천시 소흘읍 이가팔리 소재 "갈월중학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 자연취락, 소규모 공동주택, 공장, 물류창고 등이 혼재하는 지역으로, 도심 외곽의 주거 및 산업 혼재 지역의 특성을 가집니다. 제반 입지조건 및 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황 및 도로 접근성

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 인접 도로는 남측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있어 주거용으로의 접근성은 양호합니다. 포천시 소흘읍은 경기도 포천시의 최남부 읍으로, 인구가 가장 많은 지역 중 하나이며, 서울 북부 지역 및 의정부 방면으로의 접근성이 비교적 용이합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

용도지역은 계획관리지역으로, 개발 압력이 상대적으로 높은 지역입니다. 성장관리계획구역(남부지역) 및 성장관리권역으로 지정되어 있어 향후 난개발 방지 및 계획적인 관리가 예상됩니다. 특히, 가축사육제한구역(전부제한구역)과 상대보호구역(학교 환경위생 정화구역)으로 지정되어 있어 주거 환경에 미칠 수 있는 일부 제한 요인(학교 주변의 유해시설 제한 등)이 있으나, 이는 오히려 긍정적인 요소로 작용할 수도 있습니다.

특이 사항으로, 본건 토지는 공부상 지목이 "임야"였으나 2018년 6월 4일 "대"로 지목변경이 완료되어 현재 다세대주택 부지로 이용 중인 점을 확인하였습니다.

3. 생활 정보 및 상권 분석

3.1. 생활 편의시설 및 교육 환경

본건 인근에 "갈월중학교"가 위치하여 교육 환경이 가까우며, 소흘읍 전체로는 송우리에 읍 행정복지센터와 고등학교, 다양한 상권이 집중되어 있어 차량을 이용한 접근이 필요합니다. 소흘읍에는 고모리카페촌, 포천국립수목원 등 관광 명소가 있어 주말 여가 활용에 도움이 될 수 있습니다.

3.2. 상권 분석

본건이 위치한 이가팔리 자체는 자연취락과 산업시설이 혼재된 지역이므로, 상업시설은 소규모 생활 편의시설 위주로 분포할 것으로 보입니다. 대규모 상권은 소흘읍 송우리 방면으로 이동해야 합니다.

3.3. 잠재적 리스크 (혐오시설 및 기타)

감정평가서상 주위 환경에 "공장, 물류창고 등이 혼재하는 지역"이라고 명시되어 있어, 주거 밀집 지역과는 달리 일부 산업 시설로 인한 소음, 미관 저해 등의 복합적인 환경 리스크가 상존할 수 있습니다. 별도의 대형 혐오시설(예: 대형 폐기물 처리 시설, 송전탑 등)에 대한 정보는 확인되지 않았으나, 투자 전 현장 조사를 통해 주변 산업 시설의 운영 상태 및 밀집도를 반드시 확인해야 합니다.

4. 권리 분석 (경매 컨설턴트 의견)

4.1. 매각대상 및 기타

본건은 토지/건물 일괄매각으로 진행되어 권리 관계상 특별한 문제가 발생할 가능성은 낮습니다. (토지 지분권만 매각되거나 건물만 매각되는 경우의 복잡성 배제)

건물 사용승인일이 2017년 12월 1일로 비교적 신축에 가까운 다세대주택입니다.

4.2. 임대차 관계

임대 관계는 "미상"으로 보고되어 있으므로, 낙찰 후 발생할 수 있는 임차인 및 점유자에 대한 명도 문제는 현장 조사를 통해 미리 확인하고 준비해야 합니다. 미상의 점유자가 있다면 대항력 유무에 따라 인수 여부가 결정되므로, 매각 물건명세서를 통해 정확한 권리 분석이 필요합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 포천시 소흘읍 이가팔리 소재의 2017년식 다세대주택으로, 전용면적 약 15평대의 실거주에 적합한 구조를 갖추고 있습니다. 계획관리지역 내에 위치하며, 서울/의정부 접근성이 비교적 양호한 소흘읍에 속해있어 실수요층에게 어필할 수 있습니다. 감정가가 1억 6천만 원으로 설정되어 있어, 인근 다세대주택 시세 대비 저가로 낙찰받는다면 충분한 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

5.2. 투자 포인트

* **신축급 빌라:** 2017년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 수리비 부담이 적습니다.

* **실속 있는 면적:** 전용 50.01㎡ (약 15평), 방 3개 구조로 신혼부부 및 소가족 실거주에 적합합니다.

* **계획관리지역:** 주변 개발 가능성이 열려있는 계획관리지역에 속하며, 지목변경(임야->대)이 완료된 주거용 부지입니다.

5.3. 유의 사항

임대차 관계가 미상이므로, 낙찰 후 명도 진행 시 시간적, 비용적 리스크가 발생할 수 있습니다. 또한, 주위에 공장 및 물류창고가 혼재된 지역적 특성을 감안하여 소음/주거 쾌적성 등을 현장 방문을 통해 꼼꼼하게 점검할 필요가 있습니다.

법원 정보

의정부지방법원 경매1계