나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12361 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 206-120 천우네오젠 2층 205호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하니 · 평가일 2025.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 「서울숭덕초등학교」 북서측 인근에 위치하며, 인근은 다세대ㆍ연립주택 등이 밀집한 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 남측 근거리에 지하철역(우이신설선: 정릉역) 및 간선ㆍ지선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통여건 보통임.

건물의 구조

본건 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상6층건 내 제2층 제205호로서
(사용승인일: 2019.04.23)
- 외벽: 석재붙임 마감 등,
- 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등,
- 창호: 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택(방2, 욕실, 거실 및 주방, 발코니, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 완경사지대 내에 있는 세장형 토지로서, 주거용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 노폭 약 4~6m 내외의 포장도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,상대보호구역<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변)등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울북부지방법원 2025타경12361 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 성북구 정릉동 206-120 천우네오젠 2층 205호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

209,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 16.29㎡ (약 4.93평)

* 토지 지분: 16.29㎡ (약 4.93평)

* 건물면적: 26.48㎡ (약 8.01평)

* 건물 지분: 26.48㎡ (약 8.01평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주OOOOOOO

1.9. 건물 정보

* 건축물대장 상 사용승인일: 2019.04.23

* 총 층수: 6층

* 해당 층: 2층 (전유부 정보)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 「서울숭덕초등학교」 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대·연립주택 등이 밀집한 주거지역으로서 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 남측 인근에 지하철 우이신설선 정릉역과 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통여건은 보통입니다.

2.3. 도로상태

본 건의 남측 및 서측으로 노폭 약 4~6m 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 채권액: 235,000,000원 (갑7: 강제경매 권리금액)

3.2. 등기부 현황 요약

* 집합건물 등기부상 권리 중 말소기준권리는 압류(갑5: 중랑세무서장)이며, 접수일자 2019.12.24 이후 등기된 권리들은 경매로 인해 대부분 말소될 예정입니다.

* 을1: 주택임차권 (김민재, 보증금 235,000,000원)은 말소 예정으로, 인수되지 않습니다.

* 갑7: 주택도시보증공사 강제경매로 인해 본 경매가 진행되고 있습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김민재)

* 보증금: 235,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-31

* 확정일자: 2022-04-26

* 배당신고일자: 2024-06-07

* 대항력: 없음 (등기부 요약상 주택임차권은 말소 예정)

3.4. 인수되는 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인의 대항력 및 등기부상 주택임차권이 말소될 예정이므로, 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수하지 않습니다.

3.5. 권리분석 관련 주의사항

* 임차인 현황 상 '대항력: 없음'으로 기재되어 있고, 등기부상 주택임차권이 말소 예정입니다. 그러나 '대항력있는임차인' 및 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있어, HUG(주택도시보증공사)가 채권자인 점과 임차인의 보증금액(235,000,000원)이 채권액과 일치하는 점을 미루어볼 때, HUG와 임차인 간의 보증금 관련 채권/채무 관계 및 인수 조건 변경에 대한 추가적인 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 건은 다세대·연립주택이 밀집한 주거지역에 위치하고 있습니다.

4.2. 최근 실거래가 분석 (2026년 5월 거래 기준)

* 11,800만원 (약 1.18억) : 38.76㎡ (약 11.73평) 다세대주택 (한은빌라나동)

* 14,000만원 (약 1.4억) : 53.22㎡ (약 16.10평) 다세대주택 (삼성홈타운)

* 23,400만원 (약 2.34억) : 55.68㎡ (약 16.84평) 연립주택 (건일테크빌)

4.3. 시세 분석

최근(2026년 5월) 거래된 주변 다세대주택의 실거래가를 볼 때, 면적에 따라 가격 편차가 존재합니다. 본 건의 전용면적 26.48㎡ (약 8.01평)은 비교적 소형에 해당합니다.

* 38.76㎡(약 11.73평) 다세대주택이 1.18억 원에 거래된 점을 고려하면, 본 건(약 8.01평)의 시장 시세는 평당 약 87만원~100만원 수준으로 추정됩니다. 이를 바탕으로 계산하면 약 7천만원 ~ 8천만원대의 시세 범위를 예상해볼 수 있습니다.

* 다만, 55.68㎡ 연립주택이 2.34억 원에 거래된 사례는 면적과 주택 유형이 달라 직접 비교는 어렵지만, 지역 내 고가 거래 사례로 참고할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거환경

다세대·연립주택이 밀집한 지역으로, 조용한 주거 환경을 제공합니다.

5.2. 교육시설

서울숭덕초등학교가 인근에 위치하여 통학이 편리합니다.

5.3. 편의시설

지하철 정릉역과 다수의 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 용이하며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.4. 혐오시설

주변 지역에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으며, 자체적인 검색 결과에서도 특이사항은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 복잡한 권리관계: 임차인 현황 상 대항력이 없는 것으로 기재되어 있으나, 'HUG 인수조건 변경' 및 HUG가 채권자인 점으로 인해 보증금 인수 여부 및 명도 관련 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. HUG와의 채권·채무 관계를 철저히 확인해야 합니다.

* 소형 면적의 한계: 전용면적 약 8평의 소형 주택으로, 1~2인 가구에 적합합니다. 향후 매매 시 수요층이 제한될 수 있습니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 감정가는 2.09억 원이나, 최근 시세는 약 7천만원 ~ 8천만원대로 추정되어 시세 대비 감정가가 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 이는 입찰 전략 수립에 중요한 고려사항입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 성북구 정릉동에 위치한 비교적 신축(2019년 사용승인) 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건은 양호합니다. 그러나 임차인 보증금과 관련된 HUG 인수조건 변경이라는 특이사항과 채권자인 HUG의 존재는 권리분석을 더욱 복잡하게 만듭니다. 등기부상 임차권이 말소될 예정으로 보증금 인수 부담은 없으나, HUG와의 관계를 명확히 파악하는 것이 필수적입니다. 소형 면적임을 감안할 때, 실거주 또는 소액 투자용으로 고려해볼 수 있으나, 철저한 사전 조사가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 실거주: 합리적인 가격으로 서울 내 내 집 마련 기회를 제공할 수 있습니다.

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 깨끗한 건물 상태를 기대할 수 있습니다.

* 잠재적 가치: 향후 지역 개발이나 교통망 개선 시 시세 상승 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 209,000,000원

* 인수되는 보증금: 0원

* 현 시세 분석 결과, 본 건(26.48㎡, 약 8.01평)의 시장 가치는 유사 면적의 다세대주택 실거래가(2026년 5월)를 환산 시 약 7천만원 ~ 8천만원 수준으로 추정됩니다.

* 그러나 채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 채권액이 235,000,000원으로, 감정가(209,000,000원)보다 높으며, 이는 HUG가 채권 회수를 위해 경매를 진행하는 상황으로 해석됩니다.

* 따라서, 시장 시세와 채권액, 감정가 사이의 괴리가 커 신중한 접근이 필요합니다.

* 임차인 보증금 인수 부담은 없으나, HUG 관련 복잡성을 감안하여 시장 가치보다는 다소 높게, 그러나 감정가보다는 현저히 낮게 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 본건의 시장 가격과 HUG 채권액을 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 95,000,000원 으로 제안합니다. 이 가격은 시장 시세에 기반하되, HUG의 채권 회수 의지를 간접적으로 반영한 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.