나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12668 [1] 서울특별시 성북구 동선동3가 198 3층 301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성림감정 · 평가일 2025.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 동선동3가 소재 ""성신여자대학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는
성신여자대학교, 단독주택 및 소규모의 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 대학가 주변
의 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 대중교통
사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층건 내 3층 301호로서,

외벽: 인조석재 붙임 및 벽돌쌓기 마감 등.
내벽: 몰탈위 페인팅 및 타일 마감 등.
창호: 샤시 창호 등 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급,배수설비, 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 지세평탄한 가장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8M, 남측으로 노폭 약 6M 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하),지구단위계획구역(성신여대 주변지역,자세한사항별도확인:도시
계획과),도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설
보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상.
- 본건 내부는 폐문부재로 인하여 본건의 내부이용상황은 집합건축물대장상 건축물현황도를
기준하였으니, 경매진행시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12668 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 동선동3가 198, 3층 301호

건물구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트조 평슬래브 지붕 4층 건물 내 3층 301호

용도: 다세대주택

사용승인일: 2002년 04월 22일

감정가: 286,000,000원

토지면적: 24.89㎡ (약 7.53평)

건물면적: 49.82㎡ (약 15.07평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 이효경 (이OO)

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 성북구 동선동3가 소재

주변환경: "성신여자대학교" 서측 인근에 위치하며, 단독주택 및 소규모 공동주택, 근린생활시설이 혼재하는 대학가 주변 주택지대임. 제반 주위환경은 보통 수준임.

교통: 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

도로: 본건 건물은 동측 노폭 약 8M, 남측 노폭 약 6M 내외의 도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획: 제2종일반주거지역(7층 이하), 지구단위계획구역(성신여대 주변지역), 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2014년 05월 19일자 우리은행 근저당권 (말소예정)

총 등기부채권액: 187,200,000원

주요 권리 내역:

* 소유권보존 (정재수)

* 우리은행 근저당권 (2014-05-19, 37,200,000원, 말소기준, 말소예정)

* 이효경 가압류 (2025-01-17, 150,000,000원, 말소예정)

* 이효경 강제경매 (2025-06-04, 8번 가압류의 본압류로 이행, 말소예정)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-06-20

* 확정일자: 2024-10-16

* 배당신고일자: 2025-07-18

* 대항력: 없음

인수 가능한 보증금: 0원

권리 분석 요약: 모든 권리는 경매로 인해 말소될 예정이며, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 분석됨.

1.3. 상권분석

주변: 성신여자대학교 인근의 대학가 상권으로, 유동인구가 비교적 많음.

형태: 주거 지역 내 근린생활시설이 일부 분포하고 있으며, 대학생 및 관련 업종 수요가 존재함.

시장: 지역 내 다세대주택 및 빌라 시세는 인근 시세 및 건물 상태에 따라 변동성이 있으나, 전반적으로 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있는 지역임.

1.4. 생활정보

교육시설: 성신여자대학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수함.

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

교통: 지하철역 및 버스정류장이 인근에 있어 도심 접근성이 좋음.

주거환경: 대학가 주변으로 젊은층의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

혐오시설: 주변 지역을 종합적으로 분석한 결과, 제공된 정보 내에서는 특별한 혐오시설은 발견되지 않았음.

1.5. 잠재적 리스크

내부 상태: 현재 폐문부재로 인해 내부 이용상황을 직접 확인하지 못하였으며, 집합건축물대장상 현황도를 기준으로 작성되었으므로 실제와 차이가 있을 수 있음.

임차인: 대항력은 없으나, 배당받지 못할 경우 명도 절차가 필요할 수 있음. (인수 보증금은 없으나 명도 진행 가능성 있음)

건물 노후도: 2002년 준공된 건물로 약 24년 경과하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

미납 관리비/공과금: 인수 여부 확인이 필요하며, 낙찰 시 부담이 될 수 있음. (제시된 정보에는 없으므로 확인 필요)

지구단위계획: 성신여대 주변지역 지구단위계획구역으로, 상세 내용은 별도 확인이 필요함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 성북구 동선동, 성신여대 인근에 위치한 다세대주택임.

대학가라는 입지적 장점과 편리한 교통 환경을 갖추고 있음.

권리관계가 비교적 명확하며, 인수해야 할 부담이 적은 편임.

다만, 내부 미확인, 건물 노후도, 미납 관리비/공과금 등은 추가 확인 및 신중한 접근이 요구됨.

1.7. 투자 포인트

입지: 성신여대 인근 대학가 특성상 꾸준한 임대 수요가 기대됨.

가치 상승 잠재력: 지역 개발 계획 및 재건축/리모델링 가능성 등 추가 가치 상승 요인 검토 필요.

안정적인 투자: 인수 부담이 적고, 대학가라는 특성상 임대 공실 위험이 비교적 낮을 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 286,000,000원

주변 시세 분석:

* 최근 '다세대' 매매 사례(2024년 9월)에서 전용면적 27.32㎡가 335,000,000원에 거래됨. 이는 평당 약 12,262,000원 수준임.

* 최근 '연립' 매매 사례(2026년 1월)에서 전용면적 36.44㎡가 200,000,000원에 거래됨. 이는 평당 약 5,488,000원 수준임.

* 본건의 건물면적은 49.82㎡ (약 15.07평)이며, 다세대주택임.

* 감정가 기준 평당 약 5,740,000원 수준임.

* 인근 '다세대'의 높은 실거래가를 고려할 때, 감정가 대비 시세가 높을 가능성이 있음.

* 하지만, 동일 면적의 '다세대' 실거래가가 없어 직접적인 비교에는 한계가 있음.

예상 입찰가 범위:

* 감정가 286,000,000원을 기준으로, 최근 시세 및 본건의 '다세대' 특성을 감안하여 100% ~ 110% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있음.

* 안정적인 투자를 고려하여 감정가 수준 또는 소폭 상향하여 입찰가를 산정하는 것을 제안함.

* 제안 입찰가: 290,000,000원 ~ 315,000,000원

(참고: '인수 보증금 합계: 0원'이므로, 해당 금액은 보증금 없이 온전히 입찰가로만 고려됨.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.