나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12417 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 372-5 장안뉴씨티 9층907호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성북 · 평가일 2025.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 ""장안동사거리"" 남측 인근에 위치하며, 주위는
상업업무시설, 공동주택 등이 소재하며 주위환경은 보통시됨.

교통상황

인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 14층 건물내 구분건물로서,
외벽 : 석재붙임마감, 패널마감 등
창호 : 샷시창호.

이용상태

본건은 집합건축물대장상는 아파트(도시형생활주택)임.

설비내역

상하수도설비, 개별냉난방설비, 승강기, 지하주차장, 도시가스설비 등 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 구분건물(공동주택, 업무시설, 근린생활시설)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 인접도로를 통해 본건으로의 차량진출입이 가능한바 인접도로 상태는 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑
등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립
시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등은 미상임.
- 등기사항전부증명서상 주택임차권 등기되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 기본사항

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12417 (1)

* 소재지: 서울특별시 동대문구 장안동 372-5 장안뉴씨티 9층907호

* 용도: 도시형생활주택 (집합건축물대장상 아파트)

* 감정가: 95,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

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1.2. 면적 정보

* 토지면적: 4.09㎡ (약 1.24평)

* 토지 지분: 4.09㎡ (약 1.24평)

* 건물면적: 17.63㎡ (약 5.33평)

* 건물 지분: 17.63㎡ (약 5.33평)

* 전용면적: 17.63㎡

* 분양면적: 정보 없음

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1.3. 건물 정보

* 건물명: 장안 NEW CITY

* 준공일: 2012년 1월 18일

* 층수: 14층 건물 내 9층 907호

* 구조: 철근콘크리트구조

* 설비내역: 상하수도, 개별냉난방, 승강기, 지하주차장, 도시가스 등

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1.4. 특이사항

* 물건명세서 작성일: 2026년 3월 9일

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요 상)

* 주택도시보증공사(HUG)는 보증금 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하는 확약서를 2026년 6월 24일 제출함.

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 "장안동사거리" 남측 인근에 위치함.

* 주위는 상업업무시설, 공동주택 등이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준임.

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2.2. 교통 및 도로

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 인접 도로를 통해 본건으로의 차량 진출입이 가능하며, 도로 상태는 양호함.

3. 권리분석

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3.1. 말소기준권리

* 본건의 말소기준권리는 2022년 10월 26일 접수된 한국스탠다드차타드은행의 가압류임.

* 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

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3.2. 등기부 요약

* 소유권보존: 2012-02-13 (주식회사코람코자산신탁)

* 소유권이전: 2012-03-14 (김성민)

* 주택임차권: 2023-09-13 (황정미, 100,000,000원) - 말소 예정

* 다수의 가압류 및 본건 강제경매 (2025-04-24, 주택도시보증공사)가 등기되어 있음.

* 총 등기부채권액: 594,135,602원

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3.3. 임차인 현황 및 인수 가능 권리

* 임차인: 주택도시보증공사 (황 )

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-08-12

* 확정일자: 2019-06-27

* 배당신고일자: 2023-09-13

* 대항력: 없음

* 본건 관련 특이사항 및 특수물건정보에 "대항력 있는 임차인"이 언급되어 있으나, 임차인 현황에는 "대항력: 없음"으로 명확히 기재되어 있음.

* 주택도시보증공사(HUG)는 2026년 6월 24일, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의하는 확약서를 제출하였음.

* 따라서, 매수인이 인수할 임차보증금은 없는 것으로 판단됨 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

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4.1. 지역 특성

* 본건은 장안동 지역의 상업업무시설 및 공동주택 밀집 지역에 위치함.

* 도시형생활주택으로, 주거 및 소규모 업무 공간으로 활용 가능성이 있음.

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4.2. 토지이용계획

* 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 다음과 같은 제한사항이 있음:

* 가축사육제한구역

* 가로구역별 최고높이 제한지역

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

5. 생활정보

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5.1. 편의시설

* 인근 버스정류장 등 대중교통 시설 이용 용이.

* 상업업무시설 및 공동주택이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성 양호.

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5.2. 주변 환경

* 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

* 별도의 혐오시설 정보는 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

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* 소형 면적 (17.63㎡)으로 인한 환금성 고려 필요.

* 토지이용계획 상 다양한 개발 제한사항이 존재함.

* 임차인 관련 사항은 HUG의 확약서 제출로 인해 매수인의 직접적인 인수 부담은 없을 것으로 보이나, HUG 확약 내용의 실효성 및 최종 말소 여부 등은 최종 확인 필요.

7. 종합 의견

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* 본건은 서울 동대문구 장안동에 위치한 소형 도시형생활주택 경매 물건임.

* 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸 예정이며, 임차인 관련 쟁점(1억원 보증금) 역시 HUG의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수할 부담이 없을 것으로 판단됨.

* 장안동사거리 인근으로 교통 및 생활 편의성은 보통 수준이며, 건물 연식(2012년)에 비해 관리 상태는 양호할 것으로 예상됨.

* 소형 주택으로서 1인 가구 임대 또는 소액 투자용으로 적합할 수 있음.

8. 투자 포인트

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* 권리관계 명확, 매수인이 인수할 권리 부담 최소화.

* 감정가 9,500만원 대비 주변 시세(환산가 약 1.4억~1.5억) 대비 저평가 가능성.

* HUG의 확약으로 임차보증금 1억원 인수 리스크 해소.

9. 예상 입찰가

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* 본건의 면적(17.63㎡)은 제공된 최근 매매 사례 중 가장 작음.

* 인근 유사 면적(29.33㎡, 31.36㎡)의 최근 매매가는 2.4억~2.7억원 수준이며, 단위 면적당 약 818만~861만원으로 분석됨.

* 본건의 감정가는 9,500만원으로, 단위 면적당 약 539만원 수준임. 이는 주변 시세 대비 상당히 낮은 가격임.

* 임차보증금 1억원을 HUG가 회수하기 위해 신청한 강제경매이므로, 최소 1억 초반대의 입찰은 예상됨.

* HUG의 확약서 제출로 매수인의 인수 부담은 없으므로, 주변 시세(환산 시 약 1.4억~1.5억원)를 고려할 때, 다음과 같은 입찰가를 제안함.

* 보수적 접근: 110,000,000원 ~ 120,000,000원

* 적정 가치 접근: 130,000,000원 ~ 140,000,000원

* 최종 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 등을 고려하여 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.