나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12652 [1] 서울특별시 강북구 수유동 733 하이시티 3층 303호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경인감정 · 평가일 2025.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 강북구 수유동 소재 ""수유초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근
린생활시설, 다세대주택, 단독주택, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인
주위 환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중
교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 3층 303호로서,
외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

본건은 공부상 ""근린생활시설""로 등재되어 있으나, 현황 ""주택""으로 이용중입니다.

설비내역

본건은 급·배수시설 등 기본적인 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있습
니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 근린생활시설 및 도시형생활주택
건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 8미터 및 남동측으로 노폭 약 3미터의 포장도로와 각각
접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

수유동 733
일반상업지역(수유·번동 지구단위계획구역), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~
10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257
m), 과밀억제권역 등입니다.
(자세한 사항은 후첨 ""토지이용계획확인서"" 참조)

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12652 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 733 하이시티 3층 303호

용도 (공부상): 근린상가

용도 (현황): 주택

감정가: 159,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 10.84㎡ (약 3.28평)

건물면적: 33.55㎡ (약 10.15평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

건물명: 수유역 하이 시티

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건물 층수: 지하 4층, 지상 12층 중 3층 303호

주요 용도 (건축물대장): 근린생활시설, 도시형생활주택(원룸형)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "수유초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

지하철 4호선 수유역이 도보 약 10~15분 거리에 위치하여 대중교통 접근성이 양호합니다.

2.3. 도로 상황

본건은 서측으로 노폭 약 8미터 및 남동측으로 노폭 약 3미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 일반상업지역(수유·번동 지구단위계획구역), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

을구 2번 주택임차권 (접수일자: 2020-06-17)

임차인: 조효정

보증금: 140,000,000원

전입일자: 2018-05-24

확정일자: 2018-05-24

배당신고일자: 2020-06-17

대항력: 있음

인수 여부: 보증금 중 배당받지 못한 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. (물건명세서 참고사항 명시)

3.2. 말소기준권리

을구 1번 근저당권 (접수일자: 2020-04-17, 권리자: 박병대, 권리금액: 130,000,000원)

3.3. 기타 권리 사항

등기부등본상 소유권보존, 소유권 이전, 공유자지분 이전, 근저당권, 주택임차권, 압류, 강제경매 등의 권리 내역이 존재합니다.

매각으로 위 말소기준권리보다 선순위이거나 인수되는 권리를 제외한 나머지 권리는 소멸될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

임차인: 조효정

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2018-05-24

확정일자: 2018-05-24

배당신고일자: 2020-06-17

대항력: 있음

비고: 보증금 중 배당받지 못한 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

3.5. 집합건축물대장 상 특이사항

집합건축물대장(전유부)상 건축과-11013호(2017. 10. 12.) 위반건축물로 등재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 지역은 근린생활시설 및 주택이 밀집된 주거·상업 혼합 지역입니다.

수유초등학교와 인접하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 건물 이용 형태

공부상 용도는 근린상가로 등재되어 있으나, 현황은 주택으로 이용 중입니다.

건축물대장상 근린생활시설 및 도시형생활주택(원룸형)으로 기재되어 있어 복합 용도로 활용 가능한 구조입니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 교통시설

지하철 4호선 수유역이 도보 가능한 거리에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 편리한 대중교통 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

본건 북동측 인근에 수유초등학교가 위치하여 통학이 편리합니다.

5.3. 주변 편의시설

인근 지역에 다양한 상점, 식당, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.4. 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 즉시 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성

본건에는 대항력 있는 임차인(조효정)이 존재하며, 임차인이 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 예상치 못한 금전적 부담으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 위반건축물 등재

집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있어, 추후 시정명령, 이행강제금 부과 등 행정적 제재를 받을 가능성이 있습니다. 이는 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 공부상 용도와 현황 이용의 불일치

공부상 근린상가이나 현황 주택으로 이용 중인 점은 추후 용도 변경 또는 활용 시 복잡한 절차나 행정적 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 수유동의 주거 및 상업 밀집 지역에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성, 위반건축물 등재, 그리고 공부상 용도와 현황 이용의 불일치라는 중대한 리스크 요소를 내포하고 있습니다.

이러한 위험 요소를 충분히 인지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

수유동 지역 내 초등학교 인근이라는 입지적 이점을 가지고 있습니다.

지하철역 및 버스정류장 등 대중교통 이용이 편리합니다.

8.2. 일괄 매각

토지와 건물을 일괄 매각함으로써 소유권 확보가 용이합니다.

8.3. 복합 용도 활용 가능성 (주의 요망)

근린생활시설 및 도시형생활주택으로 설계된 건물로서, 추후 용도 변경 등을 통해 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있으나, 위반건축물 등재 사항은 이러한 가능성에 제약을 줄 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정되었습니다.

감정가: 159,000,000원

주요 리스크 요인(대항력 있는 임차인, 위반건축물 등)을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

본건의 현황 및 권리 관계, 잠재적 리스크를 종합적으로 판단할 때, 보수적인 관점에서 감정가의 70% ~ 80% 수준인 약 111,300,000원 ~ 127,200,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

단, 이는 투자자의 개별적인 상황 판단 및 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

특히, 임차인 조효정 씨의 보증금 140,000,000원 중 배당받지 못하는 잔액은 매수인이 인수하게 되므로, 실제 인수되는 금액을 철저히 파악하여 입찰가에 반영해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.