나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12231 [1] 서울특별시 동대문구 청량리동 206-7 홍릉한강뉴스타 102동 2층204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준경 · 평가일 2025.04.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 청량리동 소재 ""홍릉초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 학교 등의 교육시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주변환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 3층건 중 제2층 제204호로서,
(사용승인일 2019.08.30)
외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: 벽지 마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택(후첨 ""내부구조도""참고)으로 이용중임.

설비내역

본건은 위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 ""회기로10길""의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 경관지구, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.

2) 본건은 이해관계인의 부재 등으로 정확한 내부확인이 불가능하여 집합건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의해 작성되어, 내부구조도가 실제 내부구조도와 상이할 수 있는바 경매 입찰 시 재확인하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물개요

본건은 서울특별시 동대문구 청량리동 206-7번지에 위치한 홍릉한강뉴스타 102동 2층 204호 다세대주택입니다. 건물 사용승인일은 2019년 08월 30일입니다.

1.2. 면적 및 건물구조

본건의 토지면적은 44.19㎡ (약 13.37평)이며, 건물면적은 41.60㎡ (약 12.58평)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 3층 건물 중 2층에 해당합니다.

1.3. 감정가 및 매각정보

감정가는 364,000,000원입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다. 채권자는 장OO입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 동대문구 청량리동 소재 "홍릉초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 학교 등의 교육시설 및 근린생활시설 등이 소재하여 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

본건에는 대항력 있는 임차인 장양욱이 존재합니다.

* 임차인: 장

* 보증금: 348,000,000원 (등기부상 주택임차권 권리금액)

* 전입일자/확정일자: 2020년 01월 29일

* 대항력: 있음

* 특이사항: 등기부등본상 주택임차권(을3)이 "인수"로 기재되어 있어, 해당 보증금 348,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다. 그러나 물건명세서상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 표기되어 있어 상반된 정보가 존재합니다. 이는 반드시 확인이 필요한 최우선 검토 사항입니다. 또한, 임차인 장양욱은 본 경매 사건의 채권자(강제경매 권리자)이기도 하여 매우 복잡한 권리 관계를 가지고 있습니다.

3.2. 권리분석 요약

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권보존, 공유자전원지분 이전, 주택임차권, 가압류, 압류, 강제경매 등의 권리가 등기되어 있습니다. 말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류(갑5) 또는 장양욱의 강제경매(갑7)로 보이며, 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 2024년 5월 17일 접수 제79696호 주택임차권"으로 명시되어 있습니다. 이는 임차인 장양욱의 보증금 348,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 높음을 시사합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 중 본건과 동일한 건물인 "홍릉한강뉴스타"의 2026년 3월 2일 거래 사례는 전용면적 42.18㎡, 3층 기준으로 394,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 전용면적은 41.60㎡로 유사하며, 감정가 364,000,000원과 비교 시 합리적인 수준으로 보입니다. 다만, 인근 다른 빌라들의 거래가는 5천만원대 수준이나, 이는 건물의 연식 및 면적 차이가 커 직접적인 비교는 어렵습니다.

4.2. 단지/건물 특성 분석

홍릉한강뉴스타는 2019년 8월 30일 사용승인된 비교적 신축 다세대주택으로, 총 3층 건물입니다. 본건은 2층에 위치하며, 건물은 총 24세대로 구성되어 있고, 23대의 주차가 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

"홍릉초등학교"가 인근에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 장양욱의 보증금 348,000,000원 인수 가능성입니다. 등기부상 '인수'로 명시되어 있으나, 물건명세서에 '인수 보증금 합계 0원'으로 표기된 상반된 정보에 대한 명확한 확인이 필수적입니다. 임차인이자 경매 채권자인 장양욱의 존재는 매우 복잡한 법률적 해석을 요하므로, 전문가의 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 기타 확인 필요 사항

* 토지이용계획상 경관지구, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당하므로, 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계가 미상이며, 내부 구조도가 실제와 상이할 수 있다는 점은 현장 확인 시 재확인이 필요합니다.

* 주변 지역에 대한 혐오시설 존재 여부는 직접적인 정보 제공이 없어 현장 방문 및 추가 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축급 다세대주택으로서 입지 및 건물 상태는 양호합니다. 그러나 대항력 있는 임차인 장양욱의 보증금 348,000,000원 인수 가능성이 매우 높으며, 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 임차인이자 경매 채권자인 복잡한 권리 관계 때문에 매각으로 보증금이 소멸되지 않을 확률이 높습니다. 따라서, 인수되는 보증금과 명도 비용 등을 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 2019년 신축 건물로 건물 상태가 양호합니다.

* 동일 건물 내 최근 실거래가(3.94억) 대비 감정가(3.64억)가 적정 수준으로 보입니다.

* 토지 및 건물 일괄매각으로 권리 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 348,000,000원 인수 여부가 불확실하며, 인수 시 총 매수 비용이 시장가치를 크게 상회할 수 있는 매우 높은 위험성을 내포하고 있습니다. 만약 해당 보증금이 인수된다면, 실질적인 투자금은 입찰가와 보증금 합계액이 됩니다. 이를 고려할 때, 안정적인 수익을 위해서는 입찰가를 대폭 낮추거나, 보증금이 인수되지 않음을 명확히 확인한 후에 입찰가를 결정해야 합니다.

따라서, 인수 보증금 348,000,000원을 감안할 경우, 정상적인 투자 수익을 확보하기 위한 입찰가 산정이 매우 어렵습니다. 본 감정가(364,000,000원) 수준에서의 입찰은 매우 신중해야 하며, 만약 보증금 인수 문제가 해결되지 않는다면, 다음과 같은 예상 입찰가 범위는 보수적인 접근을 바탕으로 합니다.

예상 입찰가 범위: 340,000,000원 ~ 360,000,000원

이는 임차인 보증금 인수 여부, 명도 비용, 그리고 향후 시장 상황에 따라 크게 달라질 수 있으므로, 반드시 법률 전문가와 상담 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.