나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12207 [1] 서울특별시 도봉구 창동 632-20 창동3차가현월디움 102동 3층 301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효성 · 평가일 2025.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 ""창2동 주민센터"" 남서측 인근에 위치하고 주위는
아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제3층 제301호로서,
(사용승인일 : 2020.07.10)
외벽 : 석재 붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중이며, 내부이용상황은 후첨 '내부구조도' 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 2필지 일단의 인접지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 주거용 건부지로
이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역(지구단위계획 수립가능여부 도시계획과 사전협의), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법
>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도
권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임.

- '내부구조도'의 작성은 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사시 다소 상이할 수 있으니
경매 진행시 유의하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12207 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 창동 632-20 창동3차가현월디움 102동 3층 301호 (신주소: 서울특별시 도봉구 덕릉로59차길 30-5)

용도: 다세대주택

건축년도: 2020년 7월 10일 사용승인

토지면적: 19.39㎡ (약 5.87평)

토지지분: 19.3925㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.96㎡ (약 9.06평) - 전용면적

건물지분: 29.96㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

감정가: 243,000,000원

1.1. 입지조건

위치: 본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 "창2동 주민센터" 남서측 인근에 위치하고 있음.

주위환경: 본건 주변 지역은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재되어 있는 지역으로, 주위환경은 보통 수준임.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 전반적인 대중교통 상황은 보통으로 평가됨.

도로상태: 본건은 북동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준공업지역(지구단위계획 수립가능여부 도시계획과 사전협의), 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 6월 9일자 중랑세무서장의 압류 등기.

경매개시결정: 2025년 3월 27일자 주택도시보증공사의 강제경매 신청 (채권액 295,000,000원).

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(김석호)

- 보증금: 295,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2022-05-12 (확정일자: 2022-04-05)

- 비고: 대항력은 없으나, 배당금에서 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하는 확약서를 제출함 (2026. 2. 25. 접수). 이는 매각으로 인한 권리 소멸에 긍정적인 요소임.

* 최유림

- 보증금: 1,000,000원

- 차임: 850,000원

- 전입일자: 2024-10-14

- 비고: 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원 (상기 임차인 정보 및 비고 사항 기준)

등기부 요약: 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 주택임차권 등기, 다수의 압류 및 강제경매 개시 결정 등기가 순차적으로 등기되었으며, 말소기준권리(2022.06.09.) 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정임. '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없는 것으로 확인됨.

1.3. 상권분석

본건은 서울특별시 도봉구 창동 지역의 주거 밀집 지역 내에 위치하고 있음.

주변에 아파트 단지와 다세대 주택, 그리고 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 용이한 입지임.

최근 매매 사례 분석 (제공된 JSON 데이터 기반):

* 2026년 5월 5일 창동 609-137 현대빌라 (35.4㎡, 2층, 1991년 건축)가 170,000,000원에 거래되었음. 본건(29.96㎡)은 이보다 면적이 작으나, 2020년 준공된 신축 건물이라는 점에서 차이가 있음.

* 제공된 JSON 데이터상의 연립 주택 거래 사례(149.76㎡, 80,000,000원; 133.27㎡, 79,250,000원)는 면적이 본건과 매우 크므로 직접적인 비교는 어렵지만, 동일 지역 내 시세 형성 수준을 파악하는 데 참고할 수 있음.

본건의 감정가(243,000,000원)는 최근 거래된 유사 면적의 다세대 주택(170,000,000원)보다 높게 책정되어 있음. 이는 본건의 신축 연식(2020년)과 당시 감정평가 시점의 시장 상황을 반영한 것으로 판단되며, 실제 거래 시세와 비교 분석이 필요함.

1.4. 생활정보

주변 교통: 본건 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 시내 접근성도 양호한 편임.

편의시설: 주거 지역 내 위치하여 마트, 병원, 식당 등 각종 근린생활시설 이용이 편리할 것으로 예상됨.

교육시설: 본건 소재지 인근의 학교에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 주거지로서 기본적인 교육 환경은 갖추고 있을 것으로 예상됨 (추가 확인 필요).

공공시설: "창2동 주민센터"가 가까운 거리에 위치하여 행정 서비스 이용이 용이함.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획상 제한사항: 본건 토지는 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 도시계획법규에 따른 제한사항이 존재함. 이는 향후 건축 행위나 재산권 행사에 일부 제약이 될 수 있음.

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 인수 조건 변경 및 임차인의 확약서 제출 내용은 긍정적이나, 해당 계약 조건의 세부 내용을 정확히 파악하여 잔금 납부 이후 예상치 못한 문제가 발생하지 않도록 주의해야 함.

소형 면적: 본건의 건물 면적은 29.96㎡ (약 9.06평)으로, 1인 가구 또는 소규모 가구에 적합한 크기임. 다인 가구에게는 다소 협소하게 느껴질 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2020년 7월에 사용 승인된 비교적 신축인 다세대주택으로, 현대적인 주거 환경을 제공한다는 장점을 가지고 있음.

창동 지역 내에서 주거 밀집 지역에 위치하여 교통 및 생활 편의 시설 이용이 용이하며, 입지 조건은 양호한 편임.

권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인들 또한 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됨. 특히 HUG 측의 임차권등기 말소 동의 확약서는 매각 후 잔존 채권 문제 발생 가능성을 크게 낮춰줌.

다만, 감정가(243,000,000원)가 최근 유사 면적의 다세대 주택 거래 사례(170,000,000원)와 비교할 때 다소 높게 책정되어 있어, 실제 현장 시세와의 괴리를 반드시 확인해야 함. 신축 연식 프리미엄을 감안하더라도, 입찰 전 심층적인 시세 조사가 필수적임.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2020년 준공으로 하자 발생 가능성이 낮고, 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있어 수요자의 선호도가 높을 수 있음.

소형 주택 수요: 1인 가구 증가 추세에 따라 소형 면적 주택에 대한 꾸준한 수요가 예상됨.

권리 인수 부담 없음: 대항력 있는 임차인이 없고, HUG의 확약서 제출로 인해 잔존 임대차 보증금 관련 분쟁 소지가 없어 안전한 투자가 가능함.

지역 개발 잠재력: 토지이용계획상 지구단위계획 수립 가능성이 언급되어 있어, 향후 창동 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 243,000,000원

최근 유사 거래 사례(창동 609-137 현대빌라, 35.4㎡, 1991년 건축): 170,000,000원

본건 면적(29.96㎡)과 신축 연식(2020년)을 고려할 때, 최근 거래 사례보다 높은 시세가 형성될 수 있음.

권리상 인수해야 할 보증금이 없으므로, 낙찰 후 추가적인 금전적 부담은 없다고 볼 수 있음.

제시된 최근 매매 사례(170,000,000원)와 감정가(243,000,000원) 사이의 시세를 보수적으로 산정합니다. 본건의 신축 연식을 감안하여, 170,000,000원을 기준으로 하되, 감정가와의 차이를 고려하여 시세 조정이 필요합니다.

이를 종합적으로 고려했을 때, 본 건의 예상 입찰가는 210,000,000원 ~ 230,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 권장합니다.

정확한 최종 입찰가 산정을 위해서는 입찰 전 최근 3개월 내 유사 물건의 실거래가 및 호가 조사를 통해 시세를 재확인하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.