나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12129 [1] 서울특별시 성북구 종암동 1-128 한강뉴스타 104동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성북 · 평가일 2025.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 종암동 소재 ""일신초등학교"" 동측 인근에 위치 하며, 주위는
다세대주택, 아파트, 교육시설 등이 소재하며 주위환경은 보통시됨.

교통상황

인근에 버스정류장, 지하철역(월곡역(동덕여대), 6호선)이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 구분건물내 4층 402호로서,
외벽 : 돌붙임 마감 등.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

집합건축물대장상 다세대주택임. (후면 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별냉난방설비, 도시가스설비, 승강기, 주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 구분건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 차량통행이 가능한 도로와 접하여 차량접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 등은 미상임.
-본건이 속한 건물인 한강뉴스타 104동은 한강뉴스타 103동과 건물 외벽이 서로 맞닿아 있는
것으로 외견상 보임. (후면 사진용지 참고)
-주택임차권등기 및 민간임대주택등기 되어있음. (등기사항전부증명서 참고)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12129 (1)

* 소재지: 서울특별시 성북구 종암동 1-128 한강뉴스타 104동 4층402호 (신주소: 서울특별시 성북구 월곡로10길 40)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 282,000,000원

* 토지면적: 19.12㎡ (약 5.78평)

* 건물면적: 28.71㎡ (약 8.68평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 강OO

* 건축물 정보: 철근콘크리트구조, 5층 건물 중 4층, 2021년 3월 9일 사용승인

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 성북구 종암동, 일신초등학교 동측 인근

* 주변 환경: 다세대주택, 아파트, 교육시설 등이 소재하는 일반 주거 지역

* 교통: 인근 버스정류장 및 지하철 6호선 월곡역(동덕여대) 이용 편리

* 도로: 동측으로 차량 접근 가능한 도로와 접합

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역 등

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 3월 27일 접수된 강제경매 개시결정(갑3)

* 선순위 권리:

* 주택임차권 (을1): 2024년 6월 24일 접수, 권리자 강숙형, 보증금 259,000,000원.

* 본 임차권은 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 강

* 보증금: 259,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 6월 10일

* 확정일자: 2021년 5월 12일

* 대항력: 있음 (말소기준권리보다 전입일자가 앞섬)

* 주의사항: 선순위 임차권의 보증금 259,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수하게 됩니다. 금액이 특정되어 있으나, 배당 결과에 따라 실제 인수 금액이 달라지므로 면밀한 검토가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 성북구 종암동 일신초등학교 인근에 위치하여 주거지로서의 안정성을 갖추고 있습니다.

* 주변은 다세대주택, 아파트, 학교 등 주거 및 교육 시설이 밀집해 있어 정주 여건이 양호합니다.

* 지하철 6호선 월곡역과 인접하여 서울 시내 접근성이 우수하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 동측 도로와 접해 있어 차량 진입 및 주차가 용이합니다.

* 제2종일반주거지역으로 7층 이하 건축 규제를 받습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 6호선 월곡역(도보 약 5~10분 추정), 다수의 버스 노선

* 교육: 일신초등학교, 주변 중고등학교 위치

* 편의시설: 인근 마트, 편의점, 병원 등 이용 가능 (구체적인 시설은 현장 답사 필요)

* 건축물 내 편의시설: 위생 및 급배수 설비, 개별냉난방, 도시가스, 승강기, 주차장 완비

1.5. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 을구 1번 순위 주택임차권(강숙형, 보증금 259,000,000원)의 인수 가능성입니다. 배당 결과에 따라 매수인이 이 금액 전부 또는 일부를 인수해야 할 수 있어, 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다.

* 건물 외벽이 인접 건물(한강뉴스타 103동)과 맞닿아 있어, 소음, 누수 등 건물 유지보수 시 발생할 수 있는 문제에 유의해야 합니다.

* 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역에 포함되어 있어, 고도 제한 등 관련 규제를 받을 수 있습니다. (본 물건의 일반적인 주거 이용에는 큰 제약이 없을 것으로 보입니다.)

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 성북구의 역세권 및 학세권에 위치한 다세대주택으로, 신축에 가까운 건물 상태와 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 하지만, 2억 5천 9백만 원이라는 상당한 금액의 선순위 임차 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 위험이 매우 큽니다.

* 이러한 위험 요소 때문에 일반적인 경매 투자 방식으로는 접근하기 어려우며, 인수되는 임차 보증금을 포함한 총 부담액이 시세보다 현저히 낮을 경우에만 투자가치가 있다고 판단됩니다.

* 철저한 배당 분석과 인수 금액 예측을 통해 입찰가를 산정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 지하철 6호선 월곡역과 도보 이용 가능한 거리에 위치한 역세권입니다.

* 초등학교가 인접해 있어 자녀가 있는 가정에 유리한 교육 환경을 제공합니다.

* 신축급 다세대주택으로 내부 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 선순위 임차권 인수라는 리스크를 감안하여 매우 낮은 가격으로 낙찰받을 경우, 시세 차익을 얻을 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 현 시세 분석:

* 비교 물건(2026년 7월 거래):

* 종암동 3-1266, 연희펠리시티 (29.38㎡, 2021년식) 30,000만원

* 종암동 8-21, 서원주택가동 (53.55㎡, 1988년식) 34,500만원

* 종암동 46-86, 유원 (51.06㎡, 2012년식) 24,000만원

* 본 물건(28.71㎡, 2021년식)은 연희펠리시티와 면적 및 건축 연도가 유사하여, 현재 시세는 약 280,000,000원에서 300,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 인수 보증금 고려:

* 선순위 임차인 강숙형의 보증금은 259,000,000원이며, 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수합니다.

* 따라서, 매수인의 총 부담액은 '입찰가 + (259,000,000원 - 경매 배당을 통해 임차인이 회수하는 금액)'이 됩니다.

* 예상 입찰가:

* 본 건의 경우, 선순위 임차 보증금 259,000,000원을 인수할 가능성이 매우 높으므로, 총 지출액이 시장 시세(약 280,000,000원 ~ 300,000,000원)를 초과하지 않도록 입찰가를 신중하게 산정해야 합니다.

* 공격적인 투자를 가정하여, 총 부담액이 시세보다 낮게 유지되어 수익을 확보할 수 있는 수준으로 입찰가를 설정합니다.

* 예상 입찰가: 170,000,000원 ~ 190,000,000원

* 해당 입찰가 범위는, 낙찰 후 임차 보증금 중 일부를 인수하더라도 총 부담액이 시세보다 낮게 유지되어 수익을 확보할 수 있는 수준으로 판단됩니다. 예를 들어, 180,000,000원에 낙찰받고 임차 보증금 중 50,000,000원을 인수하게 된다면, 총 부담액은 230,000,000원이 되어 시장 시세보다 낮게 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.